Po nowelizacji ustawy Prawo budowlane, czyli po 28 czerwca 2015r., kwestie związane z budową garażu budzą wiele kontrowersji. Wynika to głównie z faktu, iż ustawodawca, co do zasady nie wprowadził legalnej definicji garażu. Ponadto kontrowersje związane są z bardzo częstym myleniem dwóch pojęć: budynku gospodarczego oraz budynku garażowego (garażu). Przez wiele podmiotów oba te pojęcia są traktowane naprzemiennie, utożsamiając budynek garażowy z budynkiem gospodarczym.
Niniejszy artykuł nie ma na celu analizy obu powyższych pojęć, można jednak krótko stwierdzić że budynek gospodarczy i garażowy to nie jest to samo. Nie można więc określeń tych używać zamiennie.
Pozwolenie na budowę czy zgłoszenie
Aktualnie rozróżnienie obu pojęć prawnych nie ma istotniejszego znaczenia. Po nowelizacji bowiem, w ustawie Prawo budowlane jednoznacznie określono, że budowa garażu nie wymaga uzyskania pozwolenia na budowę. Obecnie przy budowie garażu wymagane jest tylko dokonanie zgłoszenia. Dotyczy to jednak wyłącznie takich garaży, których powierzchnia zabudowy wynosi do 35 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki. Jeżeli garaż spełnia powyższe warunki, wystarczy dokonanie zgłoszenia. W przeciwnym wypadku, konieczne jest uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę.
Jeżeli garaż nie jest budynkiem wolnostojącym, ale – jak występuje to bardzo często – jest w jednej bryle z domem, wówczas budowa garażu nie wymaga odrębnego zgłoszenia. Zawiera się ono bowiem już w budowie domu.
Jakie wymogi powinien spełniać garaż
Garaż musi spełniać wymogi określone w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Garaż powinien więc posiadać m.in.:
- „wysokość w świetle konstrukcji co najmniej 2,2 m i do spodu przewodów i urządzeń instalacyjnych 2m,
- wjazdy lub wrota garażowe co najmniej o szerokości 2,3 m i wysokości 2 m w świetle,
- elektryczną instalację oświetleniową,
- zapewnioną cyrkulację powietrza,
- odpowiednie wpusty podłogowe.”
Ważne jest usytuowanie garażu
Ponadto garaż powinien być usytuowany na działce zgodnie z § 12 ust. 1 powyższego rozporządzenia. Chodzi więc o zachowanie odpowiednich wymogów odnośnie odległości od sąsiedniej działki. Budynek na działce budowlanej należy sytuować w odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną nie mniejszej niż:
- „4 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy,
- 3 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy.”
Jeżeli usytuowanie garażu nie spełnia powyższych wymogów, wówczas na jego budowę wymagane jest uzyskanie pozwolenia na budowę. W takim wypadku bowiem, działki sąsiednie objęte są obszarem oddziaływania garażu, a właściciele działek sąsiednich muszą mieć zagwarantowany udział w postępowaniu dotyczącym budowy garażu. Pozbawienie właścicieli działek sąsiednich możliwości udziału w sprawie byłoby działaniem nieprawidłowym. Tak orzekł między innymi Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 26 listopada 2014 r., (II SA/Po 649/14). Co prawda w orzecznictwie sądowym pojawiają się również orzeczenia odmienne (np.: wyrok WSA w Białymstoku z dnia 9 kwietnia 2013 r., II SA/Bk 93/13), ale należy to ocenić jako orzeczenia jednostkowe, nie mające oparcia w aktualnym stanie prawnym.
Podsumowanie:
Co do zasady, budowa garażu wymaga dokonania zgłoszenia. Uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę nie jest konieczne.
Uzyskanie pozwolenia na budowę garażu jest niezbędne jeżeli:
- „powierzchnia zabudowy garażu wynosi więcej niż 35 m2 i/lub łączna liczba tych obiektów na działce przekracza dwa na każde 500 m2 powierzchni działki;
- garaż jest umiejscowiony na działce w odległości mniejszej niż określone w § 12 ust. 1 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury (opisane wyżej), to jest w lokalizacji określonej w § 12 ust. 2 i 3 tego Rozporządzenia;
- garaż musi spełniać wymogi techniczne, określone w § 102 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury.”
