Ustawa deweloperska czyli ustawa z dnia 16 wrzenia 2011r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego wprowadza ochronę wpłat dokonywanych przez nabywców ( kupujących od dewelopera). Pojawiło się tutaj pojęcie: mieszkaniowy rachunek powierniczy, które zostało rozszerzone i przyjęło różne formy.
Rodzaje mieszkaniowego rachunku powierniczego:
- „Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy;
- Zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy;
- Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancja ubezpieczeniowa;
- Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancja bankowa;”
Zgodnie z ustawą deweloperską (art. 2 pkt. 7) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy to należący do dewelopera rachunek powierniczy służący gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez nabywcę na cele określone w umowie deweloperskiej. Na rachunku tym deweloper gromadzi więc środki pieniężne wpłacone przede wszystkim na pokrycie ceny sprzedaży. Wypłata pieniędzy z tego rachunku na rzecz dewelopera następuje zgodnie z harmonogramem inwestycji określonym w umowie deweloperskiej.
Z kolei zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy tym różni się od opisanego wyżej, że wypłata pieniędzy na rzecz dewelopera następuje jednorazowo. Warunkiem wypłaty jest przeniesienie na nabywcę prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego domu lub lokalu.
Ustawa nakłada na dewelopera obowiązek zawarcia umowy o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego otwartego albo zamkniętego. Bank prowadzący rachunek prowadzi ewidencję wpłat i wypłat odrębnie dla każdego nabywcy. Nabywca może żądać udzielenia od banku informacji o dokonanych wpłatach i wypłatach. Wszystkie koszty za prowadzenie rachunku powierniczego obciążają dewelopera (art. 9 ustawy).
Wypowiedzenie rachunku powierniczego
Rachunek powierniczy może być wypowiedziany wyłącznie przez bank i wyłącznie z ważnych powodów. Ograniczona została tez możliwość zmiany umowy o prowadzenie rachunku. Zmiana ta możliwa jest tylko za zgodą nabywcy. Obowiązek uzyskania zgody nie dotyczy wyłącznie zmiany oprocentowania środków pieniężnych gromadzonych na rachunku.
W razie wypowiedzenia mieszkaniowego rachunku powierniczego przez bank deweloper zobowiązany jest założyć nowy rachunek niezwłocznie, nie później niż w ciągu 60 dni. Środki zlikwidowanego rachunku są przekazywane przez bank na nowy rachunek powierniczy. Jeżeli deweloper w terminie 60 dni nie złoży dyspozycji przelewu środków to bank zwraca te środki z likwidowanego rachunku na rzecz nabywców (art. 6 ustawy)
Środki pieniężne z zamkniętego mieszkaniowego rachunku bank wypłaca deweloperowi po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego umowy deweloperskiej. Warunkiem wypłaty jest by sprzedaż lokalu lub domu nastąpiła w stanie wolnym od obciążeń i praw osób trzecich z wyjątkiem tych na które nabywca wyraził zgodę.
Z kolei środki pieniężne z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego są wypłacane deweloperowi przez bank po zakończeniu danego etapu realizacji inwestycji (art. 11 ustawy)
Przed wypłatą bank powinien dokonać kontroli zakończenia etapu inwestycji. Podstawą do wypłaty jest odpowiedni wpis kierownika budowy w dzienniku budowy, potwierdzony przez osobę wyznaczoną przez bank, posiadająca odpowiednie uprawnienia budowlane.
W naszej kancelarii prawniczej specjalizujemy się w prawie budowlanym i oferujemy kompleksowe usługi doradcze. Nasi prawnicy posiadają wiedzę i doświadczenie potrzebne do rozwiązania problemów prawnych związanych z budownictwem. Skontaktuj się z nami, aby omówić swoje potrzeby i uzyskać profesjonalną opiekę prawną.
