W dniu 20 lipca 2017r. uchwalona została ustawa o Krajowym Zasobie Nieruchomości. Jej głównym założeniem jest to, by zwiększona została liczba mieszkań przeznaczonych na wynajem. Będą one budowane na gruntach Skarbu Państwa. Więcej o celach tej ustawy pisaliśmy w artykule pt. Krajowy Zasób Nieruchomości. Wprowadza ona szereg nowych rozwiązań, w tym powołuje KZN, wprowadza instytucję operatora mieszkaniowego oraz zupełnie nowe rozwiązanie w zakresie najmu – najem instytucjonalny.
Operator mieszkaniowy
Zagadnienia związane z operatorem mieszkaniowym regulowane są w rozdziale 6 ustawy. Zgodnie z art. 67, operatorem mieszkaniowym jest podmiot, który zawarł z Krajowym Zasobem Nieruchomości umowę o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste lub umowę sprzedaży nieruchomości (art. 53 ustawy). Ponadto operatorem mieszkaniowym jest ten podmiot, który kupił od pierwotnego operatora nieruchomość nabytą wcześniej z Zasobu.
Obowiązki pierwszego i każdego kolejnego operatora mieszkaniowego są takie same. Zgodnie bowiem z art. 67 ust. 3, nowy operator mieszkaniowy wstępuje we wszystkie prawa i obowiązki dotychczasowego operatora. Nabywca nieruchomości (nowy operator) powinien otrzymać od zbywcy całość dokumentacji związanej ze zbywaną nieruchomością w tym umowy zawarte z KZN.
Operator mieszkaniowy zobowiązany jest zrealizować na nieruchomości inwestycję mieszkaniową. Musi ona spełniać następujące kryteria:
- nie mniej niż 80% powierzchni użytkowej wszystkich lokali w budynkach objętych inwestycją mieszkaniową stanowi powierzchnia mieszkań;
- 2) nie mniej niż 70% powierzchni użytkowej mieszkań, o których mowa w pkt 1, stanowi powierzchnia mieszkań na wynajem;
- 3) nie więcej niż 20% powierzchni użytkowej kondygnacji nadziemnych budynku pozostanie niewyodrębniona na lokale, w tym będzie przeznaczona na części wspólne.
Ustawa nakłada na operatora szereg szczegółowych obowiązków związanych z jego relacjami z najemcami lokali. Generalnie celem tych obowiązków jest zagwarantowanie tego, by wybudowane lokale były wykorzystywane na najem przez co najmniej 15 lat od dnia zawarcia pierwszej umowy najmu i to na warunkach określonych w ustawie.
Zgodnie z art. 68 ust. 2 ustawy operator mieszkaniowy jest zobowiązany:
„1) nie później niż w dniu zawarcia umowy najmu z opcją zawrzeć z najemcą umowę przedwstępną, o ile najemca wyraził taką wolę;
2) nie później niż w terminie 21 dni od dnia wyrażenia woli o chęci zawarcia umowy najmu z opcją zawrzeć z najemcą umowę przedwstępną, o ile najemca wyraził taką wolę;
3) przy zawieraniu umów najmu mieszkań na wynajem stosować kryteria pierwszeństwa zawarcia umowy najmu, które będą miały zastosowanie przy danej inwestycji mieszkaniowej;
4) przy zawieraniu umów najmu stosować czynsz najmu bez opcji oraz czynsz najmu z opcją nieprzekraczający maksymalnej wysokości ustalonej w przepisach wydanych na podstawie ustawy oraz stosować opłaty eksploatacyjne nie wyższe niż określone w ustawie;
5) w przypadku najmu z opcją wypłacić najemcy kwotę wpłaconej przez niego części ceny zakupu mieszkania w przypadku odstąpienia od umowy przedwstępnej;
6) co najmniej przez 15 lat od dnia zawarcia pierwszej umowy najmu dla danej inwestycji mieszkaniowej mieszkania o których mowa w ust. 1 pkt 2, będą mieszkaniami na wynajem;
7) wyodrębnić lokale mieszkalne przeznaczone na mieszkania na wynajem;
8) poinformować następcę prawnego nieruchomości o uwarunkowaniach i zobowiązaniach dotyczących nieruchomości, najmie z opcją, najmie bez opcji oraz o czynszu normowanym;
9) dokonać naboru osób najmujących na zasadach najmu o czynszu normowanym w drodze ogłoszenia, zgodnie z przepisami ustawy.”
Operator ma również obowiązki informacyjne w stosunku do prezesa KZN. Musi informować miedzy innymi o zawarciu pierwszej umowy najmu, o upływie 15 i 30 lat od zawarcia tej umowy, o zawarciu umowy najmu z opcją, czy o przeniesieniu własności ostatniego z mieszkań na wynajem.
Upadłość operatora mieszkaniowego
Ustawa wprowadza również szczególne reguły dotyczące upadłości operatora mieszkaniowego. Jest to opisane w art. 71 ustawy. Zgodnie z tym przepisem, w razie ogłoszenia upadłości wygasa użytkowanie wieczyste nieruchomości. Użytkownikowi wieczystemu przysługuje wtedy wynagrodzenie za wzniesione przez niego lub nabyte na własność budynki i urządzenia. Wysokość kwoty podlegającej zwrotowi nie może przekraczać wartości prawa użytkowania wieczystego na dzień rozwiązania umowy.
Najem z opcją oraz bez opcji
W rozdziale VII ustawy przewidziano specjalne rozwiązania dotyczące najmu oraz czynszu najmu. Wprowadzone zostały dwa rodzaje najmu: z opcją oraz bez opcji. Najem z opcją to umowa najmu o czynszu normowanym, związana z prawem najemcy do nabycia prawa własności mieszkania. Z kolei najem bez opcji to umowa najmu o czynszu normowanym nie związana z prawem najemcy do nabycia prawa własności mieszkania.
Procedura zawierania umów najmu
Ustawa szczegółowo określa procedurę zawierania umów najmu. Pierwszym działaniem jest ogłoszenie przez operatora mieszkaniowego o możliwości zawarcia umów najmu z opcją oraz bez opcji. Ogłoszenia powinny być umieszczone w Biuletynie Informacji Publicznej KZN oraz w:
- w miejscu powszechnie dostępnym w siedzibie operatora mieszkaniowego;
- obok tablicy informacyjnej zamieszczonej na terenie budowy;
- przez obwieszczenie w prasie lokalnej;
- w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości;
Ogłoszenia o naborze najemców może publikować również gmina na swoich stronach internetowych oraz w swoim biuletynie informacji publicznej (BIP). Umieszczenie ogłoszeń musi nastąpić nie później niż 14 dni od dnia uzyskania ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. W treści ogłoszenia zawiera się między innymi informacje o maksymalnej wysokości czynszu normowanego za 1 m2 oraz o stosowanych kryteriach pierwszeństwa. Do ogłoszenia dołącza się wzór wniosku o zawarcie umowy najmu oraz wzór oświadczenia o rękojmi terminowego uiszczania należności pieniężnych wynikających z umowy najmu.
Osoba chcąca zawrzeć umowę najmu zobowiązana jest złożyć:
- „wniosek o najem;
- oświadczenie o rękojmi terminowego uiszczania należności pieniężnych wynikających z umowy najmu;
- oświadczenie o adresie do korespondencji.”
Wniosek o najem
We wniosku o najem należy wskazać czy umowa najmu ma być zawarta bez opcji czy z opcją. W razie chęci skorzystania z kryteriów pierwszeństwa, do wniosku o najem należy dołączyć kopię dokumentów potwierdzających spełnienie przesłanek określonych w kryterium pierwszeństwa. Do wniosku należy dołączyć wtedy także oświadczenie o wyrażeniu zgody na przetworzenie danych osobowych w zakresie niezbędnych do przeprowadzenia kontroli przez prezesa KZN.
Termin do składania wniosków nie może być krótszy niż 60 dni od dnia opublikowania ogłoszeń w Biuletynie Informacji Publicznej KZN. Wnioski składa się do prezesa KZN. Następnie prezes przekazuje je operatorowi mieszkaniowemu, który zamieścił ogłoszenie o naborze na najemców.
Operator mieszkaniowy weryfikuje wnioski pod kątem ich kompletności. W razie braków wniosku, wzywa on kandydata na najemcę do uzupełnienia dokumentu. Jeżeli wniosek o najem nie będzie uzupełniony w terminie określonym przez operatora mieszkaniowego to wniosek taki pozostawia się bez rozpoznania.
Jeżeli liczba wniosków o najem nie przekracza liczby mieszkań, których dotyczy ogłoszenie, wówczas ogłoszenia o naborze są ponawiane. Ponowienie ogłoszeń może nastąpić maksymalnie trzykrotnie.
Jeżeli po ponownych naborach liczba wniosków o najem jest mniejsza niż liczba mieszkań to operator mieszkaniowy może zbyć mieszkanie co do którego nie było zainteresowania, na zasadach ogólnych.
O przyjęciu wniosku operator mieszkaniowy informuje kandydata. Umowy najmu są zawierane w ciągu 14 dniu po otrzymaniu decyzji o otrzymaniu pozwolenia na użytkowanie.
Czynsz oraz opłaty eksploatacyjne
Ustawa określa zasady ustalania wysokości czynszu oraz opłat eksploatacyjnych. Zgodnie z art. 82 czynsz nie może przekraczać wartości określanych w rozporządzeniach wydawanych corocznie przez Radę Ministrów.
Jeżeli chodzi o wysokość opłat eksploatacyjnych to ustawa określa je kwotowo w zależności od miejscowości w której ma być położone mieszkanie.
Zgodnie z art. 82 ust.3 opłata eksploatacyjna wynosi maksymalnie :
- „dla mieszkań na terenie m.st. Warszawy – 10 zł za 1 m2 powierzchni użytkowej mieszkania;
- dla na terenie miast będących siedzibą wojewody lub sejmiku województwa innych niż m.st. Warszawa – 9 zł za 1 m2 powierzchni użytkowej mieszkania;
- dla w pozostałych lokalizacjach – 6,50 zł za 1 m2 powierzchni użytkowej mieszkania.”
Powyższe stawki opłaty, zgodnie z ustawą, podlegają waloryzacji nie rzadziej niż raz na trzy lata. Waloryzacja uwzględnia faktyczny, aktualny koszt eksploatacji i remontów oraz zarządu nieruchomością wspólną.
Maksymalne stawki opłaty eksploatacyjnej określa minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa nie rzadziej niż raz na trzy lata, w drodze rozporządzenia.
Przez 15 lat od dnia zawarcia pierwszej umowy najmu operator może pobierać oprócz czynszu i opłaty eksploatacyjnej wyłącznie opłaty od niego niezależne. Opłatami niezależnymi są wyłącznie opłaty za dostawę do mieszkania energii, gazu, wody, odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych.
Ustawa daje dwa warianty wynajmowania mieszkań
Pierwszy z nich dotyczy wynajęcia mieszkań na podstawie umowy najmu bez opcji. Polega to na tym, że wybudowane mieszkania są przedmiotem najmu bez opcji przez 15 lat od dnia zawarcia pierwszej umowy najmu dla danej inwestycji mieszkaniowej.
Drugi wariant dotyczy sytuacji gdy mieszkania są wynajęte na podstawie umowy najmu z opcją, wówczas mieszkania są przedmiotem najmu z opcją przez 30 lat od dnia zawarcia pierwszej umowy najmu dla danej inwestycji mieszkaniowej.
Mieszkania na wynajem mogą być przedmiotem sprzedaży nie wcześniej niż po upływie 15 lat od dnia zawarcia pierwszej umowy najmu dla danej inwestycji mieszkaniowej.
Wypowiedzenie umowy najmu
„Umowa najmu może być wypowiedziana przez operatora mieszkaniowego wyłącznie w przypadku, o którym mowa w art. 11 ust. 2 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2016 r. poz. 1610 oraz z 2017 r. poz. 1442 i 1529) w odniesieniu do:
- najmu, o którym mowa w ust. 1 pkt 1 – w okresie 15 lat od dnia zawarcia pierwszej umowy najmu dla danej inwestycji mieszkaniowej;
- najmu, o którym mowa w ust. 1 pkt 2 – w okresie 30 lat od dnia zawarcia pierwszej umowy najmu dla danej inwestycji mieszkaniowej. „
Zasady podpisywania umowy najmu z opcją
Umowy najmu z opcją mogą być zawarte co do wszystkich mieszkań przeznaczonych na wynajem, realizowanych przez operatorów mieszkaniowych, określonych w ustawie o Krajowym Zasobie Nieruchomości. Najemcą może być wyłącznie osoba fizyczna. Mieszkanie nie może być podnajmowane. Nie dotyczy to jedynie takiej sytuacji, gdy podnajem dotyczy osoby, wobec której najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym.
Umowa najmu z opcją jest zawarta na czas oznaczony 30 lat. Okres ten liczy się od dnia zawarcia pierwszej umowy najmu dla danej inwestycji mieszkaniowej. Możliwość przeniesienia własności na najemcę może nastąpić najwcześniej po upływie 15 lat od dnia zawarcia umowy najmu (art.85 ust.1). Wraz z zawarciem umowy najmu strony równocześnie zawierają umowę przedwstępną.
Umowa przedwstępna zawierana jest w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Umowa najmu z opcją stanowi załącznik do tego aktu. Roszczenie o przeniesienie prawa własności na rzecz najemcy jest umieszczane w księdze wieczystej. W umowie przedwstępnej ustanawiana jest hipoteka zabezpieczająca wierzytelność najemcy o zwrot zapłaconej ceny na wypadek nie wykonania umowy przeniesienia własności.
Na najemcy, który zawarł umowę najmu z opcją ciążą 4 rodzaje opłat. Są to: czynsz normowany, opłata eksploatacyjna, cena mieszkania płatna w comiesięcznych ratach i opłaty niezależne od operatora. W razie braku płatności czynszu, należności te mogą być pokrywane z rat płaconych na poczet mieszkania.
Ustawa określa co powinna zawierać umowa przedwstępna. Elementy te nie różnią się od typowej umowy przedwstępnej z jednym wyjątkiem. Ustawa przewiduje bowiem, że obligatoryjnym elementem umowy jest przewidzenie zabezpieczeń jej wykonania. W „zwykłej” umowie ustanowienie zabezpieczeń nie jest obligatoryjne.
Po upływie 15 lat od dnia zawarcia umowy najemca może złożyć do operatora mieszkaniowego wniosek o przeniesienie własności mieszkania. Wniosek ten jest składany za pośrednictwem KZN. Umowa przeniesienia własności mieszkania powinna być zawarta w ciągu 30 dni od dnia otrzymania wniosku przez operatora, pod warunkiem, że najemca uiścił całą cenę mieszkania.
Zasady podpisywania umowy najmu bez opcji
Umowa najmu bez opcji podobnie jak z opcją jest zawierana na czas oznaczony. Maksymalny czas jej trwania wynosi 15 lat. Najemca przy takiej umowie płaci 3 rodzaje opłat: czynsz normowany, opłaty eksploatacyjne i opłaty niezależne od operatora mieszkaniowego. W razie gdy operator mieszkaniowy chce sprzedać mieszkanie, wtedy proponuje najemcy zawarcie umowy sprzedaży. Polega to na tym, że operator powinien przedstawić najemcy ofertę zawarcia umowy, wyznaczając mu termin do odpowiedzi, nie krótszy niż 30 dni.
Przekształcenie umowy najmu
Najemca może złożyć wniosek o przekształcenie umowy najmu bez opcji w umowę najmu z opcją. Wniosek taki może być złożony przed upływem 15 lat od dnia zawarcia pierwszej umowy najmu dla danej inwestycji. Wniosek musi mieć formę pisemną. Składa się go do operatora mieszkaniowego za pośrednictwem KZN. Operator mieszkaniowy zawiera umowę najmu z opcją i umowę przedwstępną w ciągu 21 dni od dnia otrzymania wniosku.
Operator może odmówić przekształcenia umowy tylko w jednym wypadku – wtedy gdy wniosek o przekształcenie został złożony 6 miesięcy przed upływem 15 lat od dnia zawarcia pierwszej umowy najmu dla danej inwestycji mieszkaniowej (art. 90 ust. 5). W takim wypadku operator składa najemcy propozycję zawarcia umowy sprzedaży mieszkania.
Zwrot mieszkania operatorowi
W przypadku rozwiązania lub wygaśnięcia umowy najmu z opcją i opróżnienia mieszkania operator mieszkaniowy wypłaca byłemu najemcy lub jego spadkobiercom kwotę wpłaconej przez niego części ceny zakupu mieszkania, po potrąceniu zaległych kwot czynszu. Zwrot następuje w terminie miesiąca od dnia opróżnienia mieszkania.
Ustawa wprowadza surowe rygory dla sytuacji, gdy zawarcie umowy nastąpiło niezgodnie z procedurami bądź treść umowy najmu jest niezgodna z ustawą. I tak:
- „umowa najmu jest nieważna w całości gdy: umowa taka została zawarta przed upływem terminu 60 dni na zgłaszanie wniosków o najem lub przed upływem 90 dni – gdy liczba wniosków o najem jest mniejsza niż liczba mieszkań;
- umowa najmu jest nieważna w części, gdy: w umowie najmu bez opcji operator mieszkaniowy oprócz czynszu, opłaty eksploatacyjnej i opłat od niego niezależnych określił inne opłaty;
- umowa najmu jest nieważna w części, gdy: w umowie najmu z opcją operator mieszkaniowy oprócz czynszu, opłaty eksploatacyjnej, raty i opłat od niego niezależnych określił inne opłaty;
- niezgodne z ustawą zapisy umowy są zastępowane przez treść ustawy, gdy: operator mieszkaniowy ustalił w umowie najmu czynsz lub opłatę eksploatacyjną na poziomie przekraczającym maksymalne kwoty czynszu normowanego lub opłat określone w ustawie, czynsz najmu i opłata, z mocy prawa, są równe wartościom wynikającym z przepisów.”
Podsumowanie
Ustawa o Krajowym Zasobie Nieruchomości wprowadza szereg nowych rozwiązań prawnych. Jednym z nich jest instytucja operatora mieszkaniowego. To podmiot, na którym ciąży szereg obowiązków. Generalnie ich celem jest zagwarantowanie tego, by mieszkania wybudowane na nieruchomościach z Zasobu były przeznaczone na wynajem, na zasadach określonych w ustawie. Ustawa wprowadza również dwa nowe typy najmu: bez opcji i z opcją. Umowa najmu z opcją zawierana jest równocześnie z umową przedwstępną sprzedaży mieszkania. W obu typach umów ustawa precyzyjnie określa rodzaje opłat, jakie będą ciążyły na najemcy oraz ich wysokość. Naruszenia ustawy w tym zakresie powodują że albo umowa jest nieważna albo niewłaściwe zapisy umowy najmu zastępowane są przez odpowiednie zapisy ustawy.
Jesteśmy prawnikami z bogatym doświadczeniem w prawie budowlanym i oferujemy kompleksowe usługi prawne dla klientów związanych z sektorem budowlanym. Oferujemy porady prawne, reprezentację w sporach oraz pomoc w przygotowaniu dokumentów związanych z budową. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać skuteczną opiekę prawną.
