Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003r. o kształtowaniu ustroju rolnego ma na celu ochronę gospodarstw rodzinnych i zapewnienie właściwego gospodarowania ziemią rolną. Jednym z narzędzi dla realizacji tych celów jest wprowadzenie prawa pierwokupu przysługującego Agencji Nieruchomości Rolnych. Zasady tego pierwokupu w ostatnim czasie uległy zmianie na mocy ustawy z dnia 14 kwiecień 2016 o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw, która weszła w życie 30 kwietnia 2016r. Podstawowa zmiana polega na tym, że prawo pierwokupu dotyczy każdej nieruchomości rolnej w tym o powierzchni mniejszej niż 5 hektarów.
Zastosowanie prawa pierwokupu
Zgodnie z art.3 ust.1 ustawy w przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy jej dzierżawcy, jeżeli:
- „umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną oraz była wykonywana co najmniej przez 3 lata, licząc od tej daty, oraz
- nabywana nieruchomość rolna wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy.”
O treści umowy sprzedaży nieruchomości rolnej zawiadamia się dzierżawcę tej nieruchomości, jeżeli umowa dzierżawy trwała przynajmniej 3 lata od daty jej zawarcia. Jeżeli brak jest osoby uprawnionej do pierwokupu albo osoba ta nie skorzysta z przysługującego jej prawa, to prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Agencji Nieruchomości Rolnych działającej na rzecz Skarbu Państwa.
Zasad dotyczących prawa pierwokupu nie stosuje się jeżeli
1) nabywcą nieruchomości rolnej jest:
- jednostka samorządu terytorialnego,
- Skarb Państwa,
- osoba bliska zbywcy;
2) nabycie nieruchomości rolnej następuje za zgodą, o której mowa w art. 2a ust. 4, albo za zgodą, o której mowa w art. 29a ust. 3 pkt 1 lit. b ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (za zgodą Prezesa Agencji bądź też za pisemną zgodą Agencji)
3) sprzedaż następuje między osobami prawnymi, działającymi na podstawie przepisów o stosunku Państwa do Kościoła Katolickiego w Rzeczpospolitej Polskiej, o stosunku Państwa do innych kościołów i związków wyznaniowych oraz o gwarancjach wolności sumienia i wyznania, tego samego kościoła lub związku wyznaniowego.
Prawo pierwokupu Agencji Nieruchomości Rolnych
Agencja Nieruchomości Rolnych nie posiada prawa pierwokupu jeżeli w wyniku nabycia nieruchomości rolnej następuje powiększenie gospodarstwa rodzinnego do powierzchni nie większej niż 300 hektarów. Nabywana nieruchomość rolna musi przy tym być położona w gminie w której ma miejsce zamieszkania nabywca, lub w gminie graniczącej z tą gminą.
Ustawa wprowadza natomiast kolejne prawo pierwokupu dla Agencji Nieruchomości Rolnych na podstawie art. 3a ustawy. Zgodnie z tym przepisem, Agencji działającej na rzecz Skarbu Państwa przysługuje prawo pierwokupu udziałów i akcji w spółce prawa handlowego, która jest właścicielem nieruchomości rolnych. Uprawnienie to nie przysługuje Agencji w razie zbywania akcji dopuszczonych do obrotu na rynku giełdowym oraz w razie zbywania udziałów i akcji na rzecz osoby bliskiej.
Kolejnym specyficznym rozwianiem jest zapis art. 3b ustawy. Zgodnie z nim w razie zmiany wspólnika lub przystąpienia nowego wspólnika do spółki osobowej, która jest właścicielem nieruchomości rolnej, Agencja może złożyć oświadczenie o nabyciu tej nieruchomości. To rozwiązanie ma zapobiec spekulacjom przy obrocie nieruchomościami rolnymi. Dotychczasowa praktyka często była bowiem taka, że wspólnikami spółek osobowych były osoby niezainteresowane prowadzeniem produkcji rolnej.
Kolejnym nowym rozwiązaniem jest wprowadzenie tzw. prawa nabycia dla Agencji Nieruchomości Rolnych. Prawo to przysługuje Agencji w razie nabycia nieruchomości rolnej w wyniku innej czynności niż umowa sprzedaży. Zgodnie z art. 4 ust, 1 ustawy
Jeżeli nabycie nieruchomości rolnej następuje w wyniku:
1) zawarcia umowy innej niż umowa sprzedaży lub
2) jednostronnej czynności prawnej, lub
3) orzeczenia sądu, organu administracji publicznej albo orzeczenia sądu lub organu egzekucyjnego wydanego na podstawie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym, lub
4) innej czynności prawnej lub innego zdarzenia prawnego, w szczególności:
a) zasiedzenia nieruchomości rolnej, dziedziczenia oraz zapisu windykacyjnego, którego przedmiotem jest nieruchomość rolna lub gospodarstwo rolne,
b) podziału, przekształcenia bądź łączenia spółek handlowych – Agencja działająca na rzecz Skarbu Państwa może złożyć oświadczenie o nabyciu tej nieruchomości za zapłatą równowartości pieniężnej odpowiadającej jej wartości rynkowej.
Każdorazowo przy wykonywaniu prawa pierwokupu przez Agencję jej nabycie następuje za zapłatą wartości rynkowej działki. Ustalenie tej wartości odbywa się zgodnie z zasadami przewidzianymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami.
Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego nie zawiera wszystkich uregulowań dotyczących prawa pierwokupu stąd zastosowanie znajdują tu przepisy kodeksu cywilnego. Na ich podstawie należy stwierdzić, że Agencja dla realizacji swojego prawa wystarczy, że złoży oświadczenie zbywcy działki. Musi mieć ono formę aktu notarialnego. Jego szczegółowa treść nie jest określona przepisami prawa. W razie zawarcia umowy sprzedaży z pominięciem pierwokupu wynikającego z ustawy to umowa taka jest nieważna.
Nasz prawnik specjalizujący się w prawie budowlanym oferuje kompleksowe usługi konsultacyjne, które pomogą Ci zrozumieć i przestrzegać przepisów prawa budowlanego. Skontaktuj się z nami, aby skorzystać z naszej wiedzy i doświadczenia.
