W celu ułatwienia jednostkom samorządu terytorialnego gospodarowanie nieruchomościami w obrębie gminy, w art. 109 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami, przewidziano ustawowe prawo pierwokupu. Jest to uprawnienie przysługujące gminie w razie spełnienia określonych przesłanek.
Ponieważ prawo pierwokupu jest prawem niepodzielnym, więc przesłanki nabycia przez gminę prawa pierwokupu, jak i przesłanki wyłączające możliwość skorzystania z niego muszą być spełnione w odniesieniu do całej nieruchomości (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 11 sierpnia 2004r., II CK 11/04).
Zgodnie z art. 109 ust. 1 ustawy gminie przysługuje prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży:
1) „niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego;
2) prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej, niezależnie od formy nabycia tego prawa przez zbywcę;
3) nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne, albo nieruchomości, dla której została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego;
4) nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub prawa użytkowania wieczystego takiej nieruchomości;
4a) nieruchomości położonych na obszarze rewitalizacji, jeżeli przewiduje to uchwała, o której mowa w art. 8 ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji;
4b) nieruchomości położonych na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji, o której mowa w rozdziale 5 ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji.”
Prawo pierwokupu nie przysługuje gminie jeżeli:
1) „sprzedaż nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego następuje na rzecz osób bliskich dla sprzedawcy;
2) sprzedaż nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego następuje między osobami prawnymi tego samego kościoła lub związku wyznaniowego;
3) prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione jako odszkodowanie lub rekompensata za utratę własności nieruchomości;
4) prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione w wyniku zamiany własności nieruchomości
5) w przypadkach, o których mowa w ust. 1 pkt 3 i 4, prawo pierwokupu nie zostało ujawnione w księdze wieczystej;
6) sprzedaż nieruchomości następuje na cele budowy dróg krajowych;
7) prawo pierwokupu przysługuje partnerowi prywatnemu lub ostatniemu partnerowi prywatnemu w przypadkach, o których mowa w ustawie z dnia 19 grudnia 2008 r. o partnerstwie publiczno-prywatnym;
8) sprzedaż nieruchomości następuje na cele realizacji inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 12 lutego 2009 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego;
9) sprzedaż nieruchomości następuje na cele realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych.”
Prawo pierwokupu nie dotyczy nieruchomości przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planów miejscowych - nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne. Jak stwierdził Sąd Najwyższy odnosi się to do sytuacji, gdy cała nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży jest przeznaczona w mpzp na cele rolne i leśne lub w całości wykorzystywana na te cele (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 października 2008r. sygn. akt III CSK 122/08).
Wykonanie prawa pierwokupu
Prawo pierwokupu wykonuje wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Musi to nastąpić w stosunkowo krótkim czasie, bo w terminie 1 miesiąca od otrzymania zawiadomienia o treści umowy sprzedaży. Bieg terminu rozpoczyna się od daty otrzymania przez podmiot uprawniony zawiadomienia od notariusza. Jeżeli w ciągu miesiąca prawo pierwokupu nie zostanie wykonane, to uprawnienie to wygasa. Do terminu na wykonanie prawa pierwokupu można stosować przepisy o przerwie i zawieszeniu biegu terminów przedawnienia. Zawieszenie może więc wystąpić z powodu działania siły wyższej. Z kolei przerwanie biegu terminu może nastąpić na przykład w razie złożenia zażalenia na odmowę dokonania czynności notarialnej, polegającej na odebraniu oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu.
Ustawa o gospodarce nieruchomościami nie określa treści oświadczenia o wykonanie prawa pierwokupu. W art. 111 ustawy wskazano jedynie, że prawo pierwokupu wykonuje się po cenie ustalonej w umowie sprzedaży. Oświadczenie o wykonanie prawa pierwokupu to jednostronna czynność prawna. Składa je uprawniony do osoby zobowiązanej (sprzedawcy). Staje się ono skuteczne z chwilą, gdy doszło do zobowiązanego (sprzedawcy) w taki sposób, że mógł zapoznać się z jego treścią (teoria doręczenia z art.61§1 k.c.). Samo złożenie oświadczenia przed upływem miesiąca nie jest wystarczające.
Gdy w grę wchodzi prawo pierwokupu to stan faktyczny wygląda następująco:
- „Najpierw zawierana jest umowa warunkowa pomiędzy zobowiązanym a osobą trzecią;
- Następnie zawierana jest umowa między uprawnionym i zobowiązanym, przenosząca własność nieruchomości, na skutek wykonania prawa pierwokupu.”
Umowa sprzedaży przy pierwokupie
Umowa sprzedaży między zobowiązanym (sprzedawcą) a uprawnionym (gmina lub Skarb Państwa) musi mieć tą samą treść co umowa zawarta między zobowiązanym a osobą trzecią. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy umowa sprzedaży zawarta z osobą trzecią przewiduje świadczenia dodatkowe, których uprawniony do pierwokupu nie mógłby spełnić. W takiej sytuacji zgodnie z art. 600 §2 k.c. uprawniony może swoje prawo pierwokupu wykonać uiszczając wartość świadczeń dodatkowych. Jeżeli prawo pierwokupu przysługuje Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego z mocy ustawy, takie świadczenie dodatkowe uważa się za niezastrzeżone. Z kolei zgodnie z art.600§1 k.c. postanowienia umowy zobowiązanego z osobą trzecią, mające na celu udaremnienie prawa pierwokupu, są względem uprawnionego bezskuteczne.
Na skutek wykonania prawa pierwokupu między stronami zostaje zawarta umowa sprzedaży, o tej samej treści co wcześniejsza umowa pomiędzy zobowiązanym a osobą trzecią. Jedyną różnicą jest to, że umowa nie zawiera już warunku (nie jest to umowa warunkowa, a przenosząca własność). Skutek ten (zawarcie umowy i przeniesienie własności) wywołuje samo złożenie oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu. Nie jest konieczne wykonywanie żadnych dalszych czynności. W szczególności nie jest konieczne dokonanie zapłaty ceny czy złożenie jej do depozytu sądowego (postanowienie Sądu Najwyższego z 9 września 2009r. sygn. akt V CSK 43/09). Do czasu wykonania prawa pierwokupu umowa warunkowa zawarta między zobowiązanym a osobą trzecią może być zmieniona, czy nawet rozwiązana. Sprzedaż dokonana z pominięciem prawa pierwokupu jest nieważna ( art.599 ust.2 k.c.) .
W razie wykonania przez gminę prawa pierwokupu zapłata ceny sprzedaży powinna nastąpić jednocześnie z wydaniem nieruchomości. Jeżeli zgodnie z umową sprzedaży zawartą z osobą trzecią cena ma być zapłacona później, to uprawniony może z tego terminu skorzystać, gdy cenę złoży do depozytu sądowego.
Brak zapłaty ceny nie ma wpływu na ważność wykonania prawa pierwokupu. Sprzedawca może natomiast wtedy dochodzić zapłaty długu. Sprzedawcy przysługuje również prawo do odstąpienia od umowy. W razie wykonania tego prawa sprzedawca nabywa roszczenie o zwrotne przeniesienie nieruchomości. Odstąpienie nie wywołuje bowiem od razu skutku rzeczowego w postaci powrotnego przejścia własności nieruchomości na zbywcę.
Nasz prawnik specjalizujący się w prawie budowlanym oferuje kompleksowe usługi konsultacyjne, które pomogą Ci w zrozumieniu przepisów i podejmowaniu świadomych decyzji w zakresie budowy i remontu. Skontaktuj się z nami i skorzystaj z naszych usług.
