Powadzenie robót budowlanych przez osobę inną niż wskazaną w zezwoleniu jest samowolą budowlaną. Jest tak nawet wtedy, gdy prace prowadzone są zgodnie z projektem i zgodnie z przepisami prawa budowlanego. W praktyce często dochodzi do sytuacji gdy nieruchomość na której jest lub ma być prowadzona budowa zostaje sprzedana. Nowy właściciel nieruchomości często w takiej sytuacji chce dokończyć rozpoczętą inwestycję. Sam zakup nieruchomości nie upoważnia nowego właściciela do jej dokończenia, ponieważ nie przenosi na niego uprawnień wynikających z pozwolenia na budowę czy zezwolenia. W związku z tym konieczne jest dopełnienie przez nowego inwestora odpowiednich formalności.
Nowe zasady przenoszenia zezwolenia
W dniu 28 czerwca 2015 roku weszła w życie obszerna nowelizacja ustawy Prawo budowlane. Skutkiem tej nowelizacji jest między innymi dodanie do art. 40 ustępu 4 z którego wynika, iż obecnie można przenieść na rzecz innej osoby prawa i obowiązki wynikające z zezwolenia. Wcześniej, to jest przed nowelizacją, takie przeniesienie było niedopuszczalne. Potwierdzało to wielokrotnie orzecznictwo sądów administracyjnych. Obecnie orzecznictwo to jest nieaktualne.
Procedura przeniesienia zezwolenia
Zgodnie z art. 40 ust. 4 Prawa budowlanego przeniesienie zezwolenia następuje w drodze decyzji. Stosuje się tu odpowiednio zasady obowiązujące przy przenoszeniu pozwolenia na budowę. Są to:
- „przeniesienie zezwolenia może nastąpić wyłącznie na wniosek pierwotnego inwestora;
- stronami postępowania są jedynie podmioty między którymi ma być dokonane przeniesienie zezwolenia ( czyli pierwotny inwestor i nowy inwestor);
- nowy inwestor zobowiązany jest złożyć pod rygorem odpowiedzialności karnej oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (art. 40 ust. 1 i art. 32 ust. 4 pkt 2 Prawa budowlanego); prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane może wynikać z faktu, że nowy inwestor stał się właścicielem nieruchomości lub jej użytkownikiem wieczystym albo z umowy uprawniającej go do dysponowania gruntem.”
Wniosek o przeniesienie zezwolenia
Przepisy prawne nie określają co ma zawierać wniosek pierwotnego inwestora o przeniesienie zezwolenia na prowadzenie robót budowlanych. Należy jednak przyjąć, że niezbędnymi elementami tego wniosku są :
- „miejsce i data sporządzenia;
- oznaczenie wnioskodawcy tj. dotychczasowego inwestora ze wskazaniem jego zamieszkania lub siedziby;
- oznaczenie adresata wniosku – będzie to ten sam organ do którego skierowano pierwotne zgłoszenie;
- precyzyjne określenie rodzaju inwestycji, której ma dotyczyć przeniesienie zezwolenia – inwestycję tą najlepiej określić identycznie jak w pierwotnym zgłoszeniu;
- wskazanie daty pierwotnego zgłoszenia;
- określenie podmiotu na którego zezwolenie ma być przeniesione, poprzez wymienienie imienia i nazwiska lub firmy i adresu zamieszkania lub siedziby;
- czytelny podpis wnioskodawcy;”
Do wniosku należy dołączyć:
- „zgodę pierwotnego inwestora na przeniesienie zezwolenia;
- oświadczenie nowego inwestora o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
- oświadczenie nowego inwestora o przyjęciu wszystkich warunków zezwolenia;”
Sposoby rozstrzygnięcia wniosku
Organ administracji zobowiązany jest przenieść zezwolenie, jeżeli opisane wyżej warunki zostały przez strony spełnione. Organ w tym postępowaniu nie może dokonywać ponownej oceny projektu budowlanego.
Przeniesienie zezwolenia następuje w drodze decyzji (art. 40 ust. 4 Prawa budowlanego). Jeżeli organ stwierdzi niedopuszczalność przeniesienia wówczas wydaje decyzje odmowną. Decyzję organu można zaskarżyć odwołaniem.
Potrzebujesz porady prawnika w sprawach dotyczących prawa budowlanego? Nasza kancelaria oferuje szeroki zakres usług prawnych dla klientów z branży budowlanej. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać profesjonalne wsparcie i skorzystać z naszej wiedzy i doświadczenia.
