Ustawa deweloperska to popularnie używane określenie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, która została wprowadzona w życie w kwietniu 2012 roku. Jak wyglądała sytuacja prawna przed wprowadzeniem tego rozporządzenia i co wpłynęło na konieczność wprowadzenia ustawy deweloperskiej? Kogo i czego dotyczy ustawa i jakie poprawki zaproponował do niej pod koniec zeszłego roku Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów? Na te i wiele innych pytań związanych z ustawą deweloperską postaramy się udzielić wyczerpującej odpowiedzi w niniejszym artykule.
Czym jest ustawa deweloperska?
Ustawa popularnie nazywana ustawą deweloperską to tak naprawdę ustawa z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Weszła ona w życie w dniu 29 kwietnia 2012 r. Została uchwalona w reakcji na postanowienie Trybunału Konstytucyjnego z dnia 2 sierpnia 2010 r. w którym nakazano wprowadzenie szczególnej ochrony praw nabywców mieszkań.
Ustawa ta po raz pierwszy zdefiniowała pojęcie umowy deweloperskiej, która do kwietnia 2012 roku była umową niezdefiniowaną w prawie i w związku z tym przybierała różne formy oraz różną treść w zależności od układającego ją dewelopera. Formy te nie zawsze gwarantowały stuprocentowe bezpieczeństwo transakcji drugiej stronie umowy, czyli nabywcy. Zdarzało się bowiem, że umowy deweloperskie były zawierane w formie umowy przedwstępnej, która miała zobowiązywać strony do zawarcia umowy przeniesienia własności nieruchomości w momencie jej powstania z właściciela gruntu, czyli dewelopera, na określonego w umowie nabywcę. Umowy takie często jednak nie były poświadczane w formie aktu notarialnego, a deweloperzy posługiwali się własnymi wzorami umów, które utrudniały ujednolicenie sytuacji wszystkich nabywców nieruchomości deweloperskich. Przy takich umowach nabywca nie był chroniony w przypadku, gdy deweloper okazał się niewypłacalny lub ogłaszał upadłość.
Ustawę deweloperską z dnia 16 września 2011 roku wprowadzono więc głównie po to, aby uregulować zasady, na jakich zawierane są umowy deweloperskie, oraz chronić prawa nabywców w przypadku niewypłacalności dewelopera lub innych sytuacji losowych.
Kogo dotyczą zapisy ustawy deweloperskiej? Nabywca a deweloper
Wiemy już, że głównym celem ustawy deweloperskiej jest ochrona praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Według tekstu ustawy, prawna definicja nabywcy brzmi następująco: „nabywca - osoba fizyczna, która na podstawie umowy deweloperskiej uprawniona jest do przeniesienia na nią prawa, o którym mowa w art. 1, oraz zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa”. . Nabywcą w rozumieniu ustawy jest więc osoba fizyczna, czyli każdy człowiek, niezależnie od tego, czy prowadzi on własną działalność gospodarczą, czy też nie. Warunkiem udzielenia ochrony jest tylko to, by osoba fizyczna nabyła lokal lub budynek mieszkalny od dewelopera. Nie ma również znaczenia cel takiego nabycia – może być to lokal przeznaczony na cele mieszkalne lub na wynajem czy też na sprzedaż.
Ochrona w tym przypadku udzielana jest więc bardzo szerokiemu kręgowi osób, co jest unikatowe w skali europejskiej. Ochronie ustawy deweloperskiej podlegają bowiem zarówno przedsiębiorcy, jak i osoby fizyczne nie prowadzące działalności gospodarczej, które nabywają lokal w celach czysto zarobkowych. Zakres zastosowania ustawy deweloperskiej nie jest więc ograniczony tylko do konsumentów.
Po drugiej stronie umowy deweloperskiej znajduje się deweloper. Jest to przedsiębiorca, czyli osoba fizyczna, osoba prawna lub tak zwana ułomna osoba prawna, czyli jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej, lecz posiadająca na mocy ustawy zdolność prawną. Osoba ta zobowiązuje się do przeniesienia prawa własności lokalu na nabywcę. Zgodnie z zapisem ustawy, prawna definicja dewelopera wygląda następująco: „deweloper – przedsiębiorca w rozumieniu ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r. poz. 459, 933 i 1132), który w ramach prowadzonej działalności gospodarczej na podstawie umowy deweloperskiej zobowiązuje się do ustanowienia prawa, o którym mowa w art. 1, i przeniesienia tego prawa na nabywcę”.
Warto tu jednak zaznaczyć, że deweloperem w myśl ustawy nie jest na przykład spółdzielnia mieszkaniowa. Oznacza to, że osoby nabywające lokal od spółdzielni nie zyskują takiej ochrony jak nabywcy mieszkań od dewelopera. Pozycja tych ostatnich podmiotów jest znacznie lepsza.
Czego i w jakich sytuacjach nie dotyczy ustawa deweloperska?
Ustawa deweloperska odnosi się do sprzedaży lokali mieszkalnych, domów jednorodzinnych oraz miejsc postojowych – ale nie wszystkich. Jeżeli sprzedaż dotyczy garażu jako odrębnego lokalu, wówczas nie podlega przepisom ustawy. Omawianą regulację stosuje się natomiast w pełni do „fragmentów garażu wielostanowiskowego” czyli do tak zwanych miejsc postojowych. Ustawa nie odnosi się też do lokali użytkowych.
Ustawy nie stosuje się również do umów sprzedaży lokali po uzyskaniu przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie. Takiej umowy nie traktuje się jako umowy deweloperskiej. Na takim etapie nie zachodzi już bowiem wyodrębnienie lokalu, bowiem tę czynność deweloper musi przeprowadzić przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie. Natomiast umowa deweloperska to umowa dotycząca wyodrębnienia lokalu i jego sprzedaży. W związku z tym ustawa deweloperska w sposób oczywisty nie odnosi się również do sprzedaży lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych z rynku wtórnego, które również są już lokalami wyodrębnionymi.
Jak ustawa deweloperska definiuje umowę deweloperską i co z tego wynika?
Ustawa deweloperska definiuje nie tylko pojęcia nabywcy i dewelopera, ale też samo pojęcie umowy deweloperskiej. Zgodnie z ustawą pod tym terminem należy rozumieć „umowę, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa, o którym mowa w art. 1, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa”.
Obowiązki dewelopera wynikające z umowy deweloperskiej wyglądają nieco inaczej w przypadku, gdy umowa dotyczy lokalu mieszkalnego, a inaczej, gdy chodzi o zabudowanie nieruchomości domem jednorodzinnym. W pierwszej sytuacji konieczne jest bowiem ustanowienie odrębnej własności lokalu przez dewelopera, a następnie przeniesienie jej na nabywcę. W drugiej natomiast możliwe są dwa rozwiązania – deweloper może przenieść na nabywcę prawo własności nieruchomości, jaką stanowi dom jednorodzinny lub użytkowanie wieczyste nieruchomości rozumianej jako teren, na którym wybudowany został dom jednorodzinny, a przy tym przenieść na niego także prawo własności do samego budynku, czyli właśnie domu jednorodzinnego. W takiej sytuacji działka, na której stoi dom, oraz sam budynek, stanowią dwie odrębne nieruchomości, a nabywca uzyskuje prawo (własności lub użytkowania wieczystego) do obu z nich. Zobowiązania nabywcy niezależnie od typu nieruchomości, którego dotyczy umowa, jest niezmienne. Jest nim, zgodnie z ustawą, po prostu spełnienie świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera, na poczet ceny nabycia prawa własności do danej nieruchomości.
Ustawa deweloperska z 16 kwietnia 2011 roku po raz pierwszy zdefiniowała także formę, jaką powinna przyjąć umowa deweloperska – jest nią akt notarialny. Przed wejściem ustawy w życie umowa w formie aktu notarialnego była rzadkością, a w sytuacjach, gdy nabywcy zależało na tej formie zawarcia umowy, to zwykle on był zmuszony ponieść całkowity koszt zawarcia aktu notarialnego. Obecnie, zgodnie z zapisami ustawy deweloperskiej, koszt zawarcia takiej umowy podzielony jest po równo pomiędzy dewelopera a nabywcę. Umowy zawarte w formie innej niż jako akt notarialne są z punktu widzenia prawa co do zasady nieważne.
Ustawę deweloperską stosuje się do wszystkich umów zawieranych po dniu jej wejścia w życie czyli po 29 kwietnia 2012 r. Od tej chwili deweloper musi stosować wszystkie zasady dotyczące treści umowy, przedstawienia prospektu informacyjnego, zapewnienia dostępu do informacji dotyczących sytuacji prawno-finansowej i tak dalej. Zgodnie z zasadą „prawo nie działa wstecz”, regulacja ta nie ma zastosowania w przypadku umów podpisanych przed 29 kwietnia 2012 roku. W przypadku takich umów obowiązują więc dotychczasowe, stare zasady.
Szczególne zasady dotyczą zastosowania regulacji o zabezpieczeniach. Przepisy ustawy o zabezpieczeniu sytuacji nabywcy stosuje się tylko do takich przedsięwzięć deweloperskich, w których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło po dniu 29 kwietnia 2012 r. Jeżeli więc deweloper rozpoczął sprzedaż inwestycji przed tym terminem, wtedy się nie stosuje przepisów o zabezpieczeniach.
Jakie obowiązki nakłada ustawa deweloperska na dewelopera w celu ochrony praw nabywcy?
Ustawa deweloperska, jak już wcześniej zasygnalizowaliśmy, nakłada na dewelopera obowiązki, które mają na celu ochronę praw nabywcy. Do głównych obowiązków dewelopera należy przede wszystkim obowiązek sporządzenia prospektu informacyjnego dotyczącego danego przedsięwzięcia deweloperskiego. Wzór prospektu jest dostępny w formie załącznika do ustawy deweloperskiej. Prospekt taki musi zostać sporządzony przed rozpoczęciem sprzedaży, czyli przed rozpoczęciem procesu oferowania potencjalnym klientom lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych. Dostęp do prospektu powinna mieć każda osoba zainteresowana zawarciem umowy z deweloperem. Gdy potencjalny klient wyrazi chęć otrzymania prospektu, powinien on zostać jej doręczony wraz ze wszystkimi załącznikami nieodpłatnie i na trwałym nośniku danych.
W przypadku, gdy zostanie zawarta umowa deweloperska między deweloperem a osobą teraz już mającą prawny status nabywcy, doręczony wcześniej przez dewelopera prospekt jest zawsze jej nieodłączną częścią. Dodatkowo deweloper jest również zobowiązany podać nabywcy wszelkie istotne informacje dotyczące swojej sytuacji prawno-finansowej. Ma to na celu uchronienie nabywcy przed sytuacją, w której deweloper ogłasza bankructwo lub okazuje się niewypłacalny. Innymi środkami ochrony, z których przynajmniej jeden powinien być zapewniony każdemu nabywcy przez dewelopera, są według art. 4 ustawy następujące środki:
- zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy,
- otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancja ubezpieczeniowa,
- otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancja bankowa,
- otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.
Jakie jeszcze informacje znajdziemy w tekście jednolitym ustawy deweloperskiej?
Ustawa deweloperska zawiera informacje dotyczące nie tylko kwestii związanych z ochroną nabywcy, obowiązkami dewelopera i warunkami, zgodnie z którymi należy sporządzić umowę deweloperską. Znajdziemy w niej również warunki, na których od umowy deweloperskiej mogą odstąpić zarówno nabywca, jak i deweloper. Jakie to warunki i w jakich sytuacjach zgodnie z ustawą możliwe jest więc odstąpienie od umowy?
Odstąpienie od umowy deweloperskiej przez nabywcę
Ustawa przewiduje kilka sytuacji, w których nabywca ma prawo odstąpić od zawartej umowy deweloperskiej. Wiążą się one z wystąpieniem uchybień co do przestrzegania przepisów ustawy deweloperskiej ze strony dewelopera. Odstąpienie od umowy przez nabywcę może nastąpić w przypadku, gdy deweloper nie dotrzyma obowiązków wynikających z ustawy, takich jak dostarczenie odpowiednio skonstruowanego prospektu informacyjnego, przedstawienie informacji swoim o stanie prawno-finansowym lub gdy stwierdzone zostanie, że dane przedstawione przez dewelopera nie są zgodne z prawdą. W takiej sytuacji nabywca ma 30 dni od podpisania umowy na odstąpienie od umowy.
Odstąpienie od umowy ze strony nabywcy może również nastąpić w terminie późniejszym w przypadku nieprzepisania na nabywcę prawa własności, do którego przeniesienia deweloper zobowiązał się w umowie deweloperskiej. W takiej sytuacji odstąpienie od umowy poprzedzić musi okres dodatkowych 120 dni wyznaczonych deweloperowi na przeniesienie prawa własności. Jeżeli okres ten upłynie, a prawo nie zostanie przeniesione, nabywca może odstąpić od umowy, zachowując jednocześnie prawa przysługujące mu z tytułu kary umownej za okres opóźnienia.
Kiedy od umowy deweloperskiej ma prawo odstąpić deweloper?
Istnieją dwie sytuacje, w których deweloper ma prawo odstąpić od zawartej już umowy deweloperskiej. Pierwszą z nich jest sytuacja, w której nabywca nie spełnia ustalonego umową świadczenia pieniężnego w terminie lub w wysokości określonej przez umowę. W takim przypadku deweloper zobowiązany jest najpierw do wezwania nabywcy pisemnie do uiszczenia zaległego świadczenia. Po 30 dniach od doręczenia wezwania deweloper uzyskuje prawo odstąpienia od umowy.
Drugą sytuacją, w której deweloperowi przysługuje prawo odstąpienia od umowy, jest ta, gdy nabywca nie stawia się w wyznaczonym terminie na odbiór lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, lub jeśli nie pojawia się w wyznaczonym terminie do podpisania aktu notarialnego, który przenosi na niego prawo własności. W takim przypadku prawo odstąpienia od umowy przysługuje deweloperowi wówczas, gdy pomimo dwukrotnego doręczenia wezwania w formie pisemnej nabywca nie stawia się w wyznaczonym terminie w określonym miejscu. Pomiędzy doręczeniami wezwań musi jednak upłynąć co najmniej 60 dni.
Obie te sytuacje nie mają jednak zastosowania wówczas, gdy niestawienie się lub niewpłacenie określonej wysokości świadczenia przez nabywcę spowodowane jest siłą wyższą. Pojęcie siły wyższej nie jest jednak jednoznacznie zdefiniowane w polskim ustawodawstwie, choć najczęściej przyjmuje się, że mianem tym określa się zdarzenia przypadkowe lub naturalne, spowodowane działaniem żywiołów, których nie można uniknąć i nad którymi nie można zapanować. Za siłę wyższą można więc uznać wszelkiego rodzaju katastrofy naturalne i wydarzenia, które zaburzają zasady codziennego życia zbiorowego, a więc wojny, przewroty wojskowe, zamieszki wewnątrzpaństwowe czy zamachy terrorystyczne. Umowa deweloperska może jednak zarówno z inicjatywy dewelopera, jak i z inicjatywy nabywcy zostać poszerzona o bardziej precyzyjną definicję siły wyższej, która obowiązywać będzie w tym przypadku.
Proponowane zmiany do ustawy deweloperskiej – jakie sugestie wysunął UOKiK?
Pod koniec zeszłego roku pojawiły się informacje na temat tego, że Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów planuje wprowadzenie dużych zmian w ustawie deweloperskiej. Jakie to zmiany i czym są one spowodowane?
UOKiK zaproponował przede wszystkim, aby to banki kontrolowały deweloperów. Według propozycji nowelizacji ustawy, to właśnie bank byłby odpowiedzialny za sprawdzenie, czy deweloper posiada tytuł prawny do gruntu i czy zamieszczone przez niego w prospekcie informacyjnym dane są zgodne z rzeczywistością. Miałby on również porównywać zgodność formy prospektu informacyjnego z wzorem znajdującym się w załączniku do ustawy, a także sprawdzać, czy umowa deweloperska została stworzona w oparciu o załączony do ustawy wzór. Bank musiałby również skontrolować, czy dany przedsiębiorca nie jest objęty postępowaniem restrukturyzacyjnym albo upadłościowym, co stwarzałoby zagrożenie dla potencjalnych nabywców oferowanych przez niego nieruchomości w sytuacji, gdyby okazał się niewypłacalny.
W nowelizacji ustawy zaproponowano także likwidację jednego ze środków, które obecnie służą jako rodzaj ubezpieczenia dla nabywcy w przypadku niewypłacalności lub bankructwa dewelopera, a mianowicie otwarte rachunki powiernicze. Rachunki te uznano bowiem za nieposiadające ani gwarancji bankowej, ani ubezpieczenia, a w związku z tym niestanowiące jakiegokolwiek ubezpieczenia.
Ponadto według zaproponowanych zmian umowa deweloperska obejmowałaby już nie tylko lokale mieszkalne i domy jednorodzinne, ale też miejsca postojowe w garażach podziemnych i boksy rowerowe. Największą zmianą byłoby jednak objęcie nową ustawą również zakupu mieszkań gotowych, na których użytkowanie deweloper uzyskał już pozwolenie. Do tej pory nie były one bowiem objęte ustawą deweloperską jako lokale niewymagające wyodrębnienia, podczas gdy ustawa uznaje umowę deweloperska za umowę dotyczącą wyodrębnienia lokalu i jego sprzedaży, a nie tylko jego sprzedaży.
Zmiany w ustawie objęłyby także umowy rezerwacyjne, wymagane obecnie przez banki udzielające kredytu na zakup mieszkań. Dziś umowy te nie są w żaden sposób regulowane, co prowadzi do sytuacji podobnej, jaka miała miejsce przed wejściem w życie obecnie obowiązującej ustawy w 2012 roku w przypadku umów deweloperskich – ich treść jest ustalana przez samych deweloperów, co prowadzi do ogromnych rozbieżności w treściach umów rezerwacyjnych oraz do wprowadzania w nie niekorzystnych dla nabywcy zapisów. Zgodnie z propozycją UOKiK, według nowych zapisów deweloper byłby po zawarciu umowy rezerwacyjnej zobowiązany do wyłączenia na określony okres danej nieruchomości ze swojej oferty. Obowiązkiem nabywcy byłoby w tej sytuacji wpłacenie opłaty rezerwacyjnej, której wysokość według UOKiK powinna wynosić 1 procent całkowitej ceny nabycia nieruchomości. W przypadku zawarcia umowy deweloperskiej, kwota ta wliczona byłaby już na poczet spłaty całkowitego kosztu lokalu czy domu, a w przypadku rozwiązania umowy rezerwacyjnej kaucja wracałaby do nabywcy. Jeżeli jednak umowa rezerwacyjna zostałaby rozwiązana z winy dewelopera, wówczas zobowiązany byłby on do zwrotu nabywcy kwoty dwukrotnie wyższej od tej, którą nabywca wpłacił.
Potrzebujesz prawnika specjalizującego się w prawie budowlanym? Nasza kancelaria prawnicza oferuje profesjonalne usługi prawne, w tym analizę umów, reprezentację przed sądami i organami administracji oraz doradztwo w zakresie przepisów dotyczących budownictwa. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać skuteczną pomoc prawną.
