Prawnik prawa budowlanego – Marzena Kuchta

Prawnik wyspecjalizowany w prawie budowlanym to ekspert w dziedzinie przepisów związanych z szeroko pojętym budownictwem. Zajmuje się między innymi zagadnieniami dotyczącymi procesów inwestycyjnych. Przybliża niezbędne procedury przedinwestycyjne i zajmuje się analizą i kalkulacją zagrożeń prawnych dotyczących inicjatywy przedsiębiorczej czy nowego projektu. Pomaga ustalić status prawny terenu, na którym planowana jest inwestycja, a w przypadku, gdy uchwalony wcześniej miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie odpowiada zamysłowi inwestorów (np. obejmuje zakaz wykonywania na danym terenie prac związanych z budową przemysłową), może pomóc w procedurze zmiany tego planu.

Prawnik zajmujący się prawem budowlanym pomoże także w sformułowaniu zgodnej z przepisami umowy o roboty budowlane. Kompleksowo zajmie się kwestiami związanymi z samą formą umowy, egzekwowaniem zapłaty za wykonane prace czy też pojęciami dotyczącymi bezpieczeństwa stron – rękojmią i gwarancją. Szczegółowo poinformuje o obowiązkach dotyczących zarówno zamawiającego, jak i wykonawcy, pomoże spełnić warunki odstąpienia od umowy czy też poinformuje, jak prawidłowo sporządzić umowę o nadzór autorski projektanta.

W serwisie LegalnaBudowa.pl prawnicy pomogą także wyjaśnić i zrozumieć zawiłe kwestie prawa pracy związanego z budownictwem, ze szczególnym uwzględnieniem przepisów o czasie pracy oraz zasad związanych z bezpieczeństwem i higieną pracy. Dzięki pomocy specjalisty w prosty sposób przyswoić można szczegóły dotyczące poszczególnych systemów czasu pracy i kwestie związane z czasem wolnym pracownika.

Prawnicy z LegalnejBudowy.pl to także wsparcie dla stron podpisujących umowę deweloperską. Przedstawiają prawo związane z ochroną nabywcy w przypadku upadku finansowego dewelopera, punktują nieprawidłowości zastosowane w umowach i wskazują drogę w przypadku wyrażenia przez stronę chęci odstąpienia od porozumienia.

Przy umowie deweloperskiej występuje konieczność sporządzenia tzw. aktu notarialnego. Jest to dokument urzędowy zaświadczający o dopełnieniu czynności prawnej, którą w tym przypadku będzie zobowiązanie do przeniesienia praw własności nieruchomości z dewelopera na nabywcę. Sporządzenie umowy w formie aktu notarialnego generuje koszty, które według prawa powinny być rozdzielone równo pomiędzy strony umowy. Możliwość modyfikacji kosztów dotyczy jedynie zapisów umowy, w których podział opłat działa na korzyść nabywcy – deweloper płaci wówczas większość lub nawet pokrywa wszystkie koszty aktu notarialnego.

A jakie opłaty notarialne jesteśmy zobowiązani ponieść? Koszty zawarcia umowy deweloperskiej to przede wszystkim:

Taksa notarialna

Taksa notarialna to wynagrodzenie dla notariusza, którego wysokość regulowana jest prawnie w zależności od rodzaju opłacanej czynności prawnej. Zawarcie umowy deweloperskiej w postaci aktu notarialnego to koszt, który nie przekracza połowy maksymalnej stawki. Jej wartość uzależniona jest od dokładnej ceny nieruchomości widniejącej w umowie. W zależności od ceny danego budynku notarialna stawka maksymalna wynosi:

1.  do 3.000 zł-100 zł,
2.  od ponad 3.000 do 10.000 zł-100 zł + 3% nadwyżki,
3.  od ponad 10.000 do 30.000 zł-310 zł + 2% nadwyżki,
4.  od ponad 30.000 do 60.000 zł-710 zł + 1% nadwyżki,
5.  od ponad 60.000 do 1.000.000 zł-1.010 zł + 0,4% nadwyżki,
6.  od ponad 1.000.000 do 2.000.000 zł-4.770 zł + 0,2% nadwyżki,
7.  powyżej 2 milionów zł-6.770 zł + 0,25% nadwyżki, przy czym koszt aktu, notarialnego nie może wykraczać poza 10 tysięcy zł.

Nadwyżka to kwota przekraczająca pierwszy z podanych progów. Jeśli cena nieruchomości wynosi 35.000 zł, to, posługując się czwartym progiem, jej nadwyżka wynosi 5.000 zł. 1% nadwyżki w tym przypadku wyniesie dokładnie 50 zł.

Powyższe zestawienie ma charakter prawny i określone zostało w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości. Jeśli więc potrzebujemy przygotować akt notarialny dla umowy deweloperskiej dotyczącej sprzedaży nieruchomości, której wartość wynosi 70 tys. zł, koszt wykonania takiego dokumentu będzie wynosił:

[1.010 zł +0,4% * (70.000 zł – 60.000 zł)]:2 (1.010 zł + 0,4% * 10.000 zł):2 (1.010 zł + 40 zł):2 1.050 zł : 2 = 525 zł Podzielenie przez dwa było konieczne, aby uzyskać kwotę będącą połową taksy maksymalnej. Notariusz nie może pobrać kwoty większej niż przewidziano w widełkach określonych w Rozporządzeniu. Jeśli jednak wyrazi taką chęć, może pobrać niższe wynagrodzenie.

Wypisy aktu notarialnego

Taksa notarialna to nie wszystkie koszty, jakie przyjdzie nam ponieść w realizacji umowy deweloperskiej. Opłaty wymagają także wypisy aktu notarialnego. Są to poświadczone przez notariusza kopie umowy, które otrzymuje zarówno deweloper, jak i nabywca. Trzeci egzemplarz wypisu przekazywany jest do sądu, gdzie dokonany zostaje adekwatny wpis w księdze wieczystej danej nieruchomości. Czasem przydaje się więcej kopii, na przykład w sytuacji, w której nabywca potrzebuje udokumentować zasadność do wzięcia kredytu w banku. Wartość maksymalnej taksy za wypis aktu notarialnego wynosi 6 złotych za każdą rozpoczętą stronę dokumentu. Oznacza to konieczność pomnożenia liczby stron umowy oraz wszystkich jej załączników przez 6, a następnie wynik ten należy zwielokrotnić tyle razy, ile egzemplarzy aktu notarialnego potrzebujemy.

Opłata sądowa

Akt notarialny będący formą umowy deweloperskiej zawiera również specjalny, skierowany do sądu wniosek, dzięki któremu możliwe będzie wpisanie roszczeń osoby nabywającej nieruchomość do odpowiedniej księgi wieczystej. Cena takiego wniosku wynosi 150 złotych bez względu na koszty, jakie nabywca ponosi za dany budynek.

Podatek VAT

To wciąż nie wszystkie koszty. Do sumy wydatków dodać należy także podatek VAT, czyli 23% wartości taksy notarialnej i kosztów związanych z wypisem aktu notarialnego.

Czy wiesz, że nie wszystkie warunki zawarte w umowie o roboty budowlane są zgodne z prawem? Od wielu lat rejestr prowadzony przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) uaktualniany jest o nowe pozycje z listy tzw. klauzul abuzywnych, czyli niedozwolonych zapisów, które formułują prawa i obowiązki konsumenta jako sprzeczne z prawem, niezgodne z dobrymi obyczajami czy też bezpośrednio godzące w jego interes.

Oficjalny rejestr takich klauzul prowadzony był przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK). Trafiały tam zapisy, które na drodze sądowej uznane zostały za niezgodne z obowiązującym prawem. Do dnia 17 kwietnia 2016 r. w rejestrze umieszczonych zostało 7056 klauzul. Po tej dacie zasady działania UOKiK uległy zmianie. Aktualnie kontrolę wzorców umów sprawuje Prezes UOKiK i to on wydaje na ten temat decyzje. Baza decyzji Prezesa znajduje się na stronie internetowej UOKiK.

W przypadku branży budowlanej bardzo często spotkać się można z niedozwolonymi zapisami, które narażają konsumentów na różnego rodzaju straty. Do najczęstszych tego typu nieprawidłowych klauzul należą między innymi:

• klauzula dotycząca okresu dopuszczalnej zwłoki w wykończeniu prac budowlanych,
• zapisy niejednoznacznie określające wysokość ceny za roboty budowlane (koszty ostateczne powinny być klarownie wypisane w umowie),
• wstawki dotyczące kar umownych,
• obarczanie klienta kosztami związanymi z windykacją,
• zapisy dotyczące zgody na jednostronny odbiór nieruchomości – taka praktyka jest zakazana, nawet, jeśli konsument nie pojawi się w wyznaczonym wcześniej terminie,
• postanowienie o możliwości odstąpienia od umowy w przypadku, gdy jedna ze stron zwleka z uiszczeniem należności – wówczas wymagane jest wyznaczenie dodatkowych terminów realizacji ceny,
• niejednoznaczny zapis ceny ostatecznej, np. taki, który wykorzystuje kilka jednostek płatniczych bądź miesza różne składniki (nie można podać ceny w formie 100 zł + 23% VAT),
• zapisy traktujące o długich, sięgających kilku miesięcy terminach na zwrot należności za roboty drogowe,
• klauzula dotycząca uzależnienia terminu zwrotu ceny od znalezienia nowego nabywcy nieruchomości.

To przykłady sformułowań, których nie powinna zawierać żadna zgodna z prawem umowa o roboty budowlane. Jeśli masz wątpliwości, czy twoje porozumienie nie zawiera przypadkiem klauzul abuzywnych umieszczonych tam przez firmę budowlaną czy deweloperską, skontaktuj się z prawnikiem wyspecjalizowanym w prawie budowlanym. Ekspert pomoże zweryfikować poprawność zapisów umowy i znaleźć w niej fragmenty stojące w opozycji do przepisów prawa polskiego.

Pomoc uzyskają osoby szukające wsparcia prawnego w kwestii praw pracownika, np. przepisów związanych z odpoczynkiem dobowym. Zgodnie z kodeksem pracy czas na nieprzerwany odpoczynek wynosi przynajmniej 11 godzin w ciągu doby, której początek wyznaczony jest wraz z chwilą przystąpienia do wykonywania obowiązków. Oznacza to, że jeżeli pracownik rozpoczął pracę o godzinie 7:00, jego doba kończy się o tej samej godzinie następnego dnia. Od momentu zakończenia dnia pracy powinien mieć do dyspozycji przynajmniej 11 godzin na odpoczynek. W prosty sposób wykalkulować można, że maksymalna liczba godzin pracy i nadgodzin w jednej dobie pracowniczej nie może przekroczyć 13 godzin.

Termin “nieprzerwany odpoczynek” oznacza, że po pracy osoba zatrudniona nie pozostaje na każde wezwanie pracodawcy – czas wolny może wykorzystać w dowolny, niezwiązany z obowiązkami w pracy sposób. Odpoczynek przysługuje po zakończeniu obowiązków pracowniczych – nie można natomiast przydzielić odpoczynku na czas przed rozpoczęciem dnia pracy.

Wyjątek zakłada sytuacja, w której pracownika obowiązuje równoważny system pracy. Przy takim rozwiązaniu dzienny czas pracy może zostać wydłużony nawet do 16 czy też 24 godzin na dobę. Prawo do nieprzerwanego odpoczynku rozciąga się wówczas przynajmniej na czas odpowiadający liczbie przepracowanych godzin.

Jedyne osoby, których nie dotyczy konieczność zapewnienia jedenastogodzinnego odpoczynku, to pracownicy oddelegowani przez pracodawcę do zarządzania przedsiębiorstwem w jego imieniu oraz jednostki, które znalazły się w obliczu akcji ratunkowej prowadzonej z zamiarem ratowania życia lub zdrowia.

Odpoczynek tygodniowy

Jeśli chodzi o odpoczynek tygodniowy osoby zatrudnionej, pracodawca powinien wyznaczyć swoim pracownikom przynajmniej 35 godzin nieprzerwanego czasu wolnego przysługującego w każdym tygodniu pracy z osobna. Z zasady obejmuje on niedzielę. Jeśli tak się nie zdarzy, pracodawca ma za zadanie wyznaczyć inny dzień tygodnia w charakterze odpoczynku tygodniowego. W uzasadnionych przypadkach, kiedy pracownik zarządza przedsiębiorstwem w imieniu szefa bądź prowadzona jest akcja mająca na celu ratowanie zdrowia lub życia, wymiar odpoczynku tygodniowego może zostać zmniejszony do 24 godzin.

Odpoczynek dobowy i tygodniowy to jedne z najbardziej podstawowych praw osoby zatrudnionej. Każdy pracodawca ma obowiązek je zapewnić i dopilnować, aby były przestrzegane. W przeciwnym razie może się dopuścić wykroczenia przeciwko prawom pracowniczym, co z kolei wiąże się z karą grzywny wynoszącą od tysiąca do trzydziestu tysięcy złotych.

Prawnik zorientowany w prawie budowlanym to gwarancja obsługi prawnej zarówno firm, jak i osób fizycznych

Pełną obsługę prawną w zakresie prawa budowlanego zapewniamy nie tylko firmom i właścicielom przedsiębiorstw, ale i osobom fizycznym, które na swojej drodze mogły spotkać różnego rodzaju problemy z zagadnieniami bezpośrednio związanymi z prawem budowlanym. Pomagamy rozwiązywać formalności związane z budową studni na prywatnym terenie, wyjaśniamy, jak radzić sobie z następstwami pożarów i jak bez problemów przekształcić garaż na budynek gospodarczy.

Jedną z przykładowych spraw, jaką może zająć się nasz prawnik, jest wsparcie w przypadku sporu o przebieg granic nieruchomości. W rozeznaniu sprawy z pewnością przyda się ustawa z 17 maja 1989 roku o Prawie geodezyjnym i kartograficznym.

Pierwszym krokiem będzie objaśnienie różnic pomiędzy terminem “rozgraniczenie nieruchomości” a “wznowienie granic”. Z rozgraniczeniem mamy do czynienia, gdy należy na nowo ustalić przebieg granic pomiędzy nieruchomościami. Wznowienie to sytuacja, w której granice są znane, jednak doszło do uszkodzeń lub zatarcia części znaków je wyznaczających.

Pierwszy etap postępowania rozgraniczeniowego polega na postępowaniu administracyjnym. W przypadku braku stosownych rezultatów rozpoczyna się etap drugi w postaci postępowania sądowego. Etap administracyjny skupia się na rozstrzygnięciu dokonywanym przez organ w postaci wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Jeśli któraś ze stron postępowania rozgraniczeniowego jest niezadowolona z wyniku rozstrzygnięcia, może wszcząć postępowanie sądowe.

Istotne elementy etapu administracyjnego to wyznaczenie geodety odpowiedzialnego za analizę odpowiedniej dokumentacji, przygotowanie szkiców planowanego rozgraniczenia i wybranie terminu, w którym rozpoczęty zostanie proces wyznaczania granic. Nie później niż tydzień przed wyznaczoną datą zainteresowane strony otrzymują wezwanie do stawienia się na gruncie. Na miejscu geodeta wyznacza punkty graniczne, w pierwszej kolejności korzystając z dokumentacji i ksiąg wieczystych, w drugiej – ze słownych oświadczeń stron. Ugoda zawarta przed geodetą ma moc prawną równej ugodzie sądowej.

Prawo budowlane a prawo pracy – uzyskaj porady prawne jako pracownik i pracodawca w branży budowlanej

Prawnik będący ekspertem od prawa budowlanego dysponuje także szeroką wiedzą w zakresie prawa pracy dotyczącego branży budowlanej. Oznacza to, że zajmuje się kwestiami związanymi z wymogami bezpieczeństwa i higieny pracy na placu budowy, zna przepisy stojące za różnymi rodzajami systemów czasu pracy i jest w stanie zaproponować stosowne działania w razie zaistnienia wypadku przy pracy.