Prawo budowlane na łamach serwisu Legalna Budowa prezentowane jest w niezwykle klarowny sposób, dzięki czemu w treść artykułów zagłębić się mogą osoby, które na co dzień nie mają wiele wspólnego z prawnymi zagadnieniami. O wysoką jakość merytoryczną i stylistyczną tekstów dba bowiem redakcja portalu na czele z Mateuszem Dźbikiem – ekspertem branży nieruchomości.
Mateusz Dźbik – redaktor serwisu Legalna Budowa, który od lat w praktyce stosuje zasady prawa budowlanego
O treści dotyczące prawa budowlanego zamieszczane w serwisie Legalna Budowa dba redaktor Mateusz Dźbik. To absolwent Wydziału Nauk Społecznych Uniwersytetu Wrocławskiego, który ukończył w roku 2003. Cztery lata później ukończył studia podyplomowe na kierunku Zarządzanie Nieruchomościami w Wyższej Szkole Bankowej. Tym samym w roku 2008 uzyskał oficjalną licencję zawodową Zarządcy Nieruchomości. Rok 2014 przyniósł ukończenie studiów podyplomowych Uniwersytetu Wrocławskiego na kierunku Prawo Gospodarki Nieruchomościami. Mateusz Dźbik to specjalista, który od początku swojej pracy zawodowej związany jest z branżą nieruchomości. W toku praktyki zawodowej nabył ogromne doświadczenie związane z negocjacjami wszelkich umów z zakresu rynku nieruchomości. Prowadził także sprawy w urzędach architektoniczno-budowlanych i zajmował się kwestiami nadzoru budowlanego. Ponadto bierze czynny udział w procesach związanych z odbiorami technicznymi budynków, dopuszczaniem nieruchomości do użytkowania oraz kwestiami podłączenia mediów. Od 5 lat współpracuje z jedną z największych spółek na polskim rynku, z sukcesami pozyskując dla niej lokale z przeznaczeniem na działalność handlową.
Na łamach serwisu Legalna Budowa ekspert branży nieruchomości, Mateusz Dźbik, dzieli się swoją szeroką wiedzą i doświadczeniem w zakresie prawa budowlanego i przepisów dotyczących gotowych budynków. Dzięki jego artykułom dowiedzieć się można między innymi tego, co grozi za zagubienie dziennika robót na budowie oraz poznać sankcje prawne dotykające inwestora w przypadku niemożliwości uzyskania decyzji o uwarunkowaniach środowiskowych. W sposób prosty i klarowny przedstawił też najważniejsze zmiany w prawie budowlanym, które w życie weszły wraz z 1 stycznia 2017 roku. Poniżej prezentujemy przykładowe zagadnienia, z którymi w codziennej pracy zmaga się zespół redakcyjny serwisu Legalna Budowa. Nasi eksperci są w stanie udzielić profesjonalnej pomocy w zakresie wielu kwestii związanych z szeroko pojętym prawem budowlanym. Nie wiesz, czy na remont części wspólnej nieruchomości potrzebujesz zgody sąsiadów? Zastanawiasz się, w jaki sposób przygotować formularz zgłoszenia o planowanych robotach budowlanych? Jesteś inwestorem i nie wiesz, co zrobić w przypadku kolizji powstałej na skutek remontu drogi publicznej? Serdecznie zapraszamy do kontaktu wszystkich, którzy potrzebują precyzyjnej porady prawnej!
Nowa wiata a prawo budowlane – jakie formalności towarzyszą budowie wiaty garażowej?
Wiata garażowa nie ma swojej konkretnej definicji w przepisach prawa budowlanego. Najczęściej rozumiana jest jako pomieszczenie przeznaczone do postoju pojazdów, które spotkać można w formie otwartej konstrukcji pozbawionej ścian zewnętrznych. Istnieją także wiaty posiadające ściany, których jednak nie może być więcej niż trzy. Zadaszenie wiaty garażowej może być pełne lub niepełne.
O ile w przypadku stawiania nowego, zadaszonego garażu, musimy się liczyć z wszelkimi formalnościami budowlanymi, o tyle wzniesienie wiaty garażowej, w niektórych przypadkach, zupełnie nie wymaga podejmowania jakichkolwiek kroków prawnych.
Mowa tu o wiacie, która spełnia następujące warunki:
- powierzchnia jej zabudowy nie przekracza 50 metrów kwadratowych,
- nie ma żadnej pełnej ściany,
- usytuowana jest na działce przeznaczonej na budownictwo mieszkalne lub na terenie zabudowanym budynkiem mieszkalnym,
- liczba wiat na każde 1000 metrów kwadratowych powierzchni nie przekracza dwóch.
W rozumieniu prawa budowlanego wiata garażowa nie jest pełnoprawnym budynkiem. W takim przypadku zignorować możemy wszelkie zapisy dotyczące zagospodarowania i usytuowania budynków, a wiatę możemy ustawić mniej niż 3 metry od granicy naszej działki.
Sytuacja całkowicie zmienia się w momencie, gdy nasza planowana wiata ma choć jedną pełną ścianę. W takiej sytuacji niezbędne jest uzyskanie dwóch decyzji: o pozwoleniu na budowę oraz o warunkach zabudowy dla planowanego projektu. Jest to spowodowane faktem, że ściany wiaty mogą oddziaływać na sąsiednie działki, wpływając np. na ich zacienienie.
Przepisy dotyczące budowy wiaty z pomieszczeniem gospodarczym
Gdy chcemy wybudować wiatę z dodatkowym pomieszczeniem gospodarczym, mamy dwie możliwości. Jeśli stawiana wiata nie ma więcej niż 50 metrów kwadratowych powierzchni, a planowane pomieszczenie gospodarcze nie zajmie więcej miejsca niż 35 metrów kwadratowych, budowę należy jedynie zgłosić w starostwie powiatowym bądź odpowiednim urzędzie miasta. W zgłoszeniu powinien pojawić się rodzaj oraz sposób wykonywania robót. Nie można zapomnieć także o podaniu terminu ich rozpoczęcia. Dodatkowy załącznik to oświadczenie o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Zdarza się również, że pracownik urzędu zażyczy sobie również szkic planowanej przez nas wiaty.
Jeśli stawiana wiata bądź pomieszczenie gospodarcze wykraczają poza podane wcześniej wielkości, poza zgłoszeniem budowy potrzebować będziemy także decyzji o pozwoleniu na budowę. Jako że pomieszczenie gospodarcze ma status prawny budynku, nie możemy ustawić go bliżej niż 3 metry od granicy dzielącej naszą parcelę od sąsiedniej. Zasada nie dotyczy jednak odkrytej wiaty, którą bez problemu możemy ustawić na samej granicy działki.
Zasady prawa budowlanego dotyczące kosztów usunięcia kolizji instalacji przy przebudowie drogi
Gdy trwa przebudowa dróg publicznych, robotnicy bardzo często spotykają się z pilną potrzebą przełożenia i ponownego uruchomienia urządzeń i instalacji, które nie są bezpośrednio związane z infrastrukturą drogową. Mowa tu o sieci wodno-kanalizacyjnej czy różnego rodzaju przewodach. Tego typu reorganizacja ciągnie za sobą znaczące koszty. Dla kogo? Sprawdźcie sami!
Według ustawy pochodzącej z 21 marca 1985 roku traktującej o drogach publicznych na pasie drogi panuje zakaz umieszczania przedmiotów, obiektów budowlanych i urządzeń, jeśli nie zostało wydane odpowiednie zezwolenie zarządcy drogi. Tego typu zezwolenie wydawane jest w formie decyzji administracyjnej. Odmowa wydania zezwolenia opiera się głównie na ryzyku spowodowania zagrożenia bezpieczeństwa ruchu drogowego, naruszeniu wymagań innych przepisów bądź możliwości utraty gwarancji danej na przebudowę drogi.
Jeśli przy przebudowie drogi natknąć się można na obiekty i urządzenia budowlane, nietrudno o kolizję. Aby ją usunąć, niezbędne są nakłady finansowe, które zgodnie z ustawą o drogach publicznych ponieść powinien właściciel danego urządzenia. Co za tym idzie, problemem opłat nie musi się przejmować przeprowadzający przebudowę inwestor.
W przypadku kolizji na inwestorze ciąży za to obowiązek domagania się pokrycia wszelkich kosztów związanych z jej usunięciem. W tym celu powiadomić należy właściciela pozostawionego na drodze urządzenia. Jeśli polubowne załatwienie tej kwestii nie wystarcza, zapis z ustawy o drogach publicznych stanowi także podstawę prawną do wszczęcia postępowania sądowego mającego na celu wyegzekwowanie należności.
Szczególną uwagę należy zwrócić na sytuację, w której koszty za usunięcie kolizji na przebudowywanej drodze publicznej, wynikłe z pozostawienia na pasie drogi różnego rodzaju obiektów, ponosi inwestor w postaci gminy, powiatu czy zarządcy drogi. Ponoszenie tego rodzaju kosztów przez wymienione podmioty może stanowić naruszenie dyscypliny finansów publicznych.
Jak zbudować ogrodzenie zgodnie z przepisami prawa budowlanego?
Każdy, kto podejmuje się budowy ogrodzenia, musi zwrócić uwagę na wiele przepisów prawa budowlanego, które traktują o jego położeniu oraz podmiotach odpowiedzialnych za pokrywanie związanych z nim kosztów. Jak dokładnie wygląda proces zgłaszania terminu rozpoczęcia robót? W jakim miejscu można postawić ogrodzenie? Ile metrów mierzy płot zwolniony z konieczności uzyskania pozwolenia na budowę?
Przepisy prawa budowlanego nie precyzują zasad dotyczących podmiotów odpowiedzialnych za budowę nowego płotu. Oznacza to, że wszelkie koszty stawiania ogrodzenia bierze na siebie podmiot realizujący dane prace budowlane. Nie istnieje żadna formalna przesłanka, według której do płacenia za ogrodzenie zobligowani są sąsiedzi, choć, oczywiście, mogą to zrobić, jeśli umówią się na wspólne finansowanie. W takim celu warto podpisać dobrowolne porozumienie, w którym zawarta zostanie dokładna rozpiska kosztów wraz z proporcjonalnym udziałem zainteresowanych stron.
Zupełnie inaczej ma się kwestia prawna dotycząca konserwacji płotu już istniejącego. Według art.154 § 2 kodeksu cywilnego sąsiedzi zobowiązani są do wspólnego pokrywania kosztów dotyczących utrzymania obiektów wspólnych. Dlatego nie powinniśmy mieć wyrzutów sumienia przy organizowaniu sąsiedzkiej zbiórki finansów na odmalowanie czy też naprawę ogrodzenia.
Pozostałe formalności, które należy załatwić przed przystąpieniem do budowy nowego płotu, są uzależnione od jego wymiarów i dokładnej lokalizacji. Jeśli mamy do czynienia z ogrodzeniem niższym niż 2,2 metra, które powstać ma pomiędzy sąsiadującymi ze sobą parcelami, nie potrzebujemy oficjalnego pozwolenia na budowę. Nie musimy także zgłaszać faktu budowy płotu w urzędzie. Obowiązek ten dotyczy jedynie ogrodzeń wyższych niż 2,2 metra.
Zgłoszenia dokonuje się na miesiąc przed planowanym rozpoczęciem robót. W dokumencie należy zawrzeć rodzaj oraz sposób planowanych prac, a także datę ich rozpoczęcia. Jeśli po upływie 21 dni od zgłoszenia urząd nie wniesie żadnego sprzeciwu, można rozpocząć prace budowlane. Kwestia usytuowania ogrodzenia w dużej mierze zależy od dobrej woli sąsiadów – jeśli właściciel sąsiedniej działki wyraża zgodę, płot najlepiej postawić w osi wyznaczonej przez granicę między terenami. Jeśli mamy problem z osiągnięciem porozumienia, ogrodzenie nie może wystawać poza obszar działki, do której mamy prawo własności.
Jak przeprowadzić zgłoszenie robót budowlanych zgodne z zasadami prawa budowlanego?
Każda konieczność zgłoszenia robót budowlanych wynika bezpośrednio z przepisów prawa budowlanego. Zgłoszenie należy do znacznie prostszych procesów administracyjnych niż uzyskanie pozwolenia na budowę, wymaga także znacznie mniejszej liczby dokumentów.
Prawidłowa procedura zgłoszenia robót budowlanych rozpoczyna się od złożenia odpowiedniego formularza we właściwym organie administracji architektoniczno-budowlanej, czyli starostwie bądź urzędzie miasta.
Dokumenty niezbędne do przeprowadzenia zgłoszenia robót budowlanych:
- oświadczenie stanowiące dowód posiadania nieruchomości, którą możemy wykorzystać w celach budowlanych,
- charakterystyka rodzaju planowanych prac,
- sposób, w jaki prace zostaną przeprowadzone,
- termin rozpoczęcia robót budowlanych,
- szkice i rysunki przedstawiające schemat planowanej budowy – nie jest to wymóg niezbędny, w dużej mierze zależy od rodzaju planowanych robót oraz osoby, która będzie konsultować zgłoszenie,
- w przypadku planowanej budowy przyłączy, niewielkiego obiektu w miejscu publicznym bądź instalacji zbiornikowej funkcjonującej na gaz płynny (w której pojedynczy zbiornik ma do 7 metrów sześciennych pojemności) potrzebujemy także profesjonalnego projektu zagospodarowania działki, który stworzony został przez osobę mającą odpowiednie uprawnienia.
Gdy po upływie 21 dni od momentu złożenia formularza zgłoszeniowego nie otrzymaliśmy żadnej odpowiedzi, oznacza to, że nie ma przeciwwskazań do rozpoczęcia planowanych robót. W przeciwnym wypadku w naszej skrzynce pocztowej znalazłby się sprzeciw w postaci decyzji administracyjnej. Zasadę tę można określić jako “milcząca zgoda”. Oczywiście w razie potrzeby możemy się ubiegać o wydanie stosownego oświadczenia potwierdzającego prawo do rozpoczęcia robót budowlanych, nie jest to jednak kwestia obligatoryjna.
Do najczęstszych przyczyn sprzeciwu administracyjnego zaliczają się przede wszystkim:
- złożenie formularza o zgłoszeniu robót budowlanych w momencie, gdy charakter naszych prac wymaga pozwolenia na budowę,
- sytuacja, w której planowane prace stoją w opozycji do przepisów, np. nie zgadzają się z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzeni,
- sytuacja, w której nasze zgłoszenie dotyczy planu zbudowania obiektu tymczasowego, który nie ma trwałego połączenia z gruntem działki – w chwili, gdy na tej samej działce znajduje się już taki obiekt.
Zdarzają się także sytuacje, w których w ramach odpowiedzi upoważnionego organu otrzymujemy decyzję o konieczności uzyskania zgody na budowę, choć planowane przez nas prace pierwotnie zaliczane były do robót “na zgłoszenie”. Wynika to najczęściej z możliwego pogorszenia stanu środowiska naturalnego bądź z faktu, że planowana budowa może stanowić zagrożenie dla bezpieczeństwa ludzi lub mienia.
Od momentu otrzymania “milczącej zgody” nasze zgłoszenie ważne jest przez okres trzech lat. Termin ten liczy się od dnia rozpoczęcia robót, podanego w zgłoszeniu. Po upływie tego czasu, do wykonania robót potrzebować będziemy nowego formularza zgłoszeniowego.
Prawo budowlane a remont – kiedy istnieje konieczność uzyskania zgody na prace remontowe?
Gdy właściciel budynku planuje remont nieruchomości zarządzanej przez spółdzielnię mieszkaniową, bardzo często pojawia się pytanie, czy przed podjęciem prac musi uzyskać zgodę zarządu spółdzielni. Podobne wątpliwości nastają w momencie, gdy to spółdzielnia zamierza remontować część wspólną budynku. Czy konieczne jest uzyskanie zgody wszystkich właścicieli lokali?
Kwestia ta została dokładnie wyjaśniona dzięki uchwale z dnia 13 listopada 2012 roku zaprezentowanej przez Naczelny Sąd Administracyjny. Uchwała stwierdza jednoznacznie: spółdzielnia mieszkaniowa zarządzająca nieruchomością wspólną ma prawo do dysponowania budynkiem na cele budowlane. Przy czym chodzi wyłącznie o eksploatację oraz prawidłowe utrzymanie części wspólnej. Jeśli więc zarząd spółdzielni planuje przeprowadzić prace remontowe we wspomnianym obszarze, nie potrzebuje zgody poszczególnych właścicieli lokali.
Czynności, jakie spółdzielnia wykonać może w ramach zarządu nad nieruchomością, nie mogą przekraczać uprawnień tzw. zwykłego zarządu. Są to działania dzielące się na prawne i faktyczne. Do czynności prawnych zaliczamy na przykład zawieranie umów, wynajmowanie lokali czy pobieranie czynszu, podczas gdy w ramach czynności faktycznych wyróżnia się sprzątanie budynku, malowanie go czy dokonywanie stosownych napraw. Czynności charakterystyczne dla zwykłego zarządu służą załatwianiu codziennych spraw związanych z nieruchomością i dbaniu o jej stan fizyczny.
Jeśli spółdzielnia zamierza podjąć czynności wykraczające poza ramy zwykłego zarządu, niezbędne będzie załatwienie dodatkowych formalności. Do tego typu działań zaliczamy między innymi chęć zmiany przeznaczenia wspólnej części nieruchomości, próba wprowadzenia podziału tej części czy też zgoda na jej przebudowę.
Do działań wykraczających poza zwykły zarząd zalicza się także każda większa modernizacja i remont części wspólnej, z uwzględnieniem nadbudowy, przebudowy, podziału czy też łączenia wybranych lokali. Na tego typu działalność zarząd spółdzielni potrzebuje zgody poszczególnych właścicieli mieszkań przedstawionej w formie jednomyślnej uchwały.
