Radca prawny prawa budowlanego – Beata Pepłowska

Radca prawny zajmujący się prawem budowlanym specjalizuje się – jak sama nazwa wskazuje – w przepisach związanych z budownictwem i doradztwem w sprawach dotyczących przechodzenia przez kolejne procesy budowy nieruchomości. W zakres jego zainteresowań wchodzą zarówno zagadnienia dotyczące procesów przedinwestycyjnych, jak i inwestycyjnych oraz kwestie związane z tworzeniem odpowiednich umów prawnych podczas obu faz realizacji projektu budowlanego. Z pomocy radcy prawnego możemy skorzystać już podczas starania się o uzyskanie pozwolenia na budowę. Radca prawny może od samego początku procesu budowy doradzać nam podczas określania, czy nowa inicjatywa budowlana nie jest niezgodna z obowiązującym prawem i czy spełnia wszystkie wymogi jego przepisów. Dzięki jego wiedzy można jednoznacznie stwierdzić, czy na wybranym terenie dozwolone jest przeprowadzenie określonej inwestycji, oraz w razie potrzeby zmienić plan budowy tak, aby dopasować go do wymagań Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, zatwierdzonego dla danej okolicy. Może on pomóc nam także uzyskać pozwolenie na użytkowanie budynku oraz jak najszybsze podłączenie go do sieci wodno-kanalizacyjnej.

Do głównych zadań radcy prawnego zajmującego się prawem budowlanym należy także kontrola umowy o roboty budowlane. W zakres obowiązków specjalisty wchodzi przede wszystkim sprawdzenie, czy umowa nie zawiera niedozwolonych klauzul, zwanych prawnie klauzulami abuzywnymi. Są to zapisy wprowadzane przez deweloperów i firmy budowlane. Mogą one stanowić na przykład, że deweloper może opóźnić budowę lub moment wydania nieruchomości lub wprowadzić ograniczenia dla klienta w odmowie podpisania protokołu jej odbioru. Są to jednak zapisy nielegalne z punktu widzenia kodeksu cywilnego oraz innych przepisów prawa. Oficjalne rejestry klauzul abuzywnych od lat są aktualizowane poprzez odpowiednie zapisy, które mają na celu ochronę konsumentów w takich przypadkach. Dzięki temu wiele niezakazanych wcześniej i powszechnie stosowanych klauzul abuzywnych stało się dziś nielegalne. Pomoc radcy prawnego przy analizie umowy o roboty budowlane pomoże nam uniknąć podpisania umowy z tego rodzaju zapisami, działającymi na naszą, czyli konsumenta, niekorzyść.

Ponadto radca prawny wyjaśni nam wszystkie zalety zawarcia w umowie o roboty budowlane odpowiedniej gwarancji, dzięki której odpowiedzialność wykonawcy za jakość oddanego do użytkowania budynku nie wygaśnie w momencie zakończenia budowy i oddania nieruchomości. Taka gwarancja nie musi znaleźć się w umowie – jej zamieszczenie zależy od woli obu stron. Radcy prawni polecają jednak klientom nacisk na wprowadzenie odpowiedniego zapisu, który będzie pisemnym zapewnieniem wykonawcy co do jakości wykonanych robót. Do umowy można także załączyć odpowiednią rękojmię, której zasady reguluje umowa sprzedaży. Rękojmia uwzględnia odpowiedzialność wykonawcy za wady w wykonaniu nieruchomości, które ujawnią się w ciągu pięciu lat po oddaniu budynku. W przypadku zaistnienia takich wad nieistotne jest, czy wada powstała z winy wykonawcy lub nawet czy wykonawca mógł o niej wiedzieć. Liczy się tylko to, że ujawniła się w określonym prawnie czasie pięciu lat. Radca prawny pomoże nam zadbać zarówno o poprawne sformułowanie zapisów dotyczących gwarancji i rękojmi, jak i w wyegzekwowaniu od wykonawcy odpowiedniego odszkodowania.

Radca prawny specjalizujący się w prawie budowlanym może oczywiście zajmować się również prawem pracy. Radca Beata Pepłowska w swojej działalności łączy często świadczenia z zakresu prawa budowlanego oraz właśnie prawa pracy. Sprawy, przy których te dwie dziedziny prawa się łączą, najczęściej dotyczą niedotrzymywania przez pracodawców lub osoby zarządzające pracownikami na budowie przepisów dotyczących zapewnienia osobom zatrudnionym odpowiedniej liczby godzin odpoczynku dobowego i tygodniowego. Prawa te, stanowiącej najbardziej podstawowe prawa każdego pracownika, muszą być bezwzględnie przestrzegane. W przypadku stwierdzenia wykroczenia przeciwko prawom pracowniczym pracodawca musi bowiem liczyć się z karą grzywny wynoszącą od tysiąca nawet do trzydziestu tysięcy złotych.

Radca prawny zajmuje się także kwestiami dotyczącymi niezachowywania odpowiednich wymogów bezpieczeństwa i higieny pracy na budowie oraz sprawami związanymi z nieodpowiednim zachowaniem kierownika budowy w momencie wystąpienia wypadku przy pracy lub katastrofy budowlanej. W tym drugim przypadku do obowiązków kierownika budowy należą między innymi jak najszybsze zorganizowanie pomocy doraźnej dla wszystkich poszkodowanych i przeciwdziałanie rozszerzaniu się skutków katastrofy oraz zawiadomienie o zdarzeniu właściwego organu nadzoru budowlanego, miejscowego prokuratora oraz policji.

Do podstawowych wymogów wobec osób odpowiedzialnych za bezpieczeństwo i higienę pracy na terenie budowy należy również odpowiednie zagospodarowanie go i zabezpieczenie wysokim na minimum półtora metra ogrodzeniem. Uniemożliwi to wstęp na teren budowy osobom postronnym. Wszelkie maszyny i urządzenia wykorzystywane podczas pracy powinny natomiast być użytkowane wyłącznie przez odpowiednio przeszkolonych pracowników, a za stawianie rusztowań odpowiedzialne mogą być tylko osoby o udokumentowanych kwalifikacjach. Niedopełnienie obowiązków z zakresu bezpieczeństwa i higieny pracy jest wykroczeniem, za które grożą kary grzywny, kara ograniczenia wolności lub kara aresztu.

Przepisy prawa pracy dotyczące odpoczynku dobowego i tygodniowego pracowników budowlanych — skorzystaj z pomocy radcy prawnego

O jakich przepisach dotyczących odpoczynku dobowego i tygodniowego pracodawcy i menedżerowie zapominają najczęściej? Są to przede wszystkim przepisy kodeksu pracy dotyczące prawa do minimum jedenastogodzinnego odpoczynku na każdą dobę. W związku z tym maksymalna liczba godzin przepracowanych w ramach godzin pracy lub nadgodzin nie może wynosić więcej niż 13. Pracodawcy i menedżerowie zapominają również często, że odpoczynek po pracy według zapisu w kodeksie powinien być „nieprzerwany”. Oznacza to, że po zakończeniu obowiązków służbowych pracownik nie jest dostępny na każde wezwanie pracodawcy, a czas wolny powinien zaplanować sobie zgodnie ze swoimi potrzebami, a nie w ciągłym przeczuciu, że w każdej chwili może być wezwany do powrotu na miejsce pracy.

Wyjątek od tego systemu stanowi sytuacja, w której pracownika obowiązują szesnasto-, dwudziesto- czy nawet dwudziestoczterogodzinne zmiany. W takim wypadku jednak prawo do nieprzerwanego odpoczynku musi być odpowiednio wydłużone. Zgodnie z prawem nie możemy oczekiwać od pracownika, aby po dwudziestu czterech godzinach spędzonych na budowie był w stanie po jedenastu godzinach odpoczynku stawić się na kolejną całodobową zmianę.

Dodatkowymi wyjątkami od systemu jedenastogodzinnego wypoczynku są właśnie menedżerowie, wyznaczeni przez pracodawcę do zarządzania pracą, oraz osoby, które pracują przy akcji ratunkowej prowadzonej, aby ratować życie i zdrowie innych.

W przypadku odpoczynku tygodniowego, konieczne jest zapewnienie pracownikowi przynajmniej 35 godzin nieprzerwanego okresu odpoczynku w każdym tygodniu pracy. W przypadku pracowników budowlanych odpoczynek tygodniowy składa się z minimum 11 godzin odpoczynku dobowego po pracy sobotniej oraz całej doby niedzielnej. Jeżeli niemożliwe jest udzielenie pracownikowi przysługującego mu dnia odpoczynku, pracodawca ma obowiązek wyznaczyć mu inny dzień w tygodniu. Podobnie jak w przypadku odpoczynku dobowego, w wymienionych już przez nas przypadkach – czyli jeżeli pracownik został wyznaczony do zarządzania miejscem pracy lub jeśli prowadzona jest akcja ratunkowa – liczbę godzin przysługującą pracownikowi w ramach odpoczynku tygodniowego można zmniejszyć, jednak nie bardziej niż do 24 godzin.

Radcy prawni często łączą kompetencje związane z prawem administracyjnym i budowlanym ze względu na fakt, że prawo budowlane można w niektórych jego dziedzinach uznać poniekąd za podkategorię prawa administracyjnego. Prawo administracyjne zajmuje się bowiem regulacją stosunków prawnych pomiędzy podmiotami, czyli osobami prywatnymi lub przedsiębiorstwami a organami administracji państwowej i samorządów terytorialnych. W przypadku prawa budowlanego stykamy się z zagadnieniami dotyczącymi administracji i wymagających akceptacji ze strony samorządów terytorialnych przede wszystkim w sprawach związanych z wydawaniem różnego rodzaju pozwoleń, potrzebnych do przeprowadzenia wszystkich etapów budowy nieruchomości.

W zakres spraw związanych z prawem administracyjnym, w których może nam pomóc radca prawny specjalizujący się w prawie budowlanym, wchodzą między innymi sprawy takie jak: • uzyskiwanie zezwoleń na budowę danego obiektu w określonej lokalizacji od administracji terenu oraz lokalnych konserwatorów zabytków, • wsparcie w postępowaniach o legalizację samowoli budowlanych, • pomoc oraz reprezentację przed wojewódzkimi sądami administracyjnymi i Naczelnym Sądem Administracyjnym w sprawach dotyczących postępowań administracyjnych zwyczajnych, nadzwyczajnych i egzekucyjnych, • sporządzanie wniosków, odwołań i zażaleń w sprawach prowadzonych przez sądy administracyjne, • sporządzanie odwołań od decyzji oraz skarg na uchwały dotyczące Miejscowych Planów Zagospodarowania Przestrzennego, • wydawanie opinii prawnych w związanych z kwestiami budowlanymi sprawach administracyjnych.

Przypadki, w których radcy prawni łączą wiedzę z zakresu prawa budowlanego i autorskiego dotyczą najczęściej spraw związanych z prawami autorskimi do danego projektu nieruchomości. Dlatego też radca prawny specjalizujący się w prawie budowlanym zwraca często uwagę projektanta na istotność zamieszczenia w umowie o pracę projektową specjalnej klauzuli dotyczącej praw autorskich. Niezamieszczenie odpowiedniej klauzuli może bowiem prowadzić do problemów wynikających z niesprecyzowanym stanem prawnym danego produktu, jakim jest projekt budynku. Tymczasem odpowiednie ułożenie klauzuli dotyczącej prawa autorskiego przysługującego projektantowi może mu pozwolić sprzedawać dany projekt wielokrotnie różnym inwestorom lub zdobyć wyłączność dla danego inwestora na przeprowadzenie wszystkich etapów inwestycji. Odpowiednie sformułowanie tej części umowy ma również znaczny wpływ na dochody, jakie projektant otrzyma w związku z użytkowaniem jego projektu przez inwestora.

Pomoc doświadczonego radcy prawnego pozwoli nam ocenić, czy inwestor nie zawarł w umowie o prace projektowe zagmatwanej klauzuli, dzięki której zyskuje całkowite prawa do danego projektu budowlanego. Radca prawny będzie w stanie nie tylko wyłapać podstępną klauzulę, jak również przeredagować ją tak, aby udzielić inwestorowi wyłącznie prawa do korzystania z projektu na podstawie licencji.

Dobry radca prawny zajmujący się prawem budowlanym nie może specjalizować się tylko i wyłącznie w tej jednej dziedzinie. Jak zauważyliśmy, praca eksperta od prawa budowlanego w wielu przypadkach łączy się bowiem z innymi dziedzinami prawa, takimi jak prawo administracyjne, prawo pracy czy prawo autorskie. Nawet najszersza wiedza dotycząca tylko prawa budowlanego nie wystarczy zatem, aby rozwiązać większość z problemów, które inwestorzy i nabywcy nieruchomości napotykają w procesie powstawania budynku. Konieczne jest o wiele szersze spojrzenie na sprawę, możliwe tylko w przypadku, gdy radca prawny jest nie tylko specjalistą w swojej dziedzinie, ale ma także ogromny zasób informacji i doświadczenie w innych dziedzinach prawa. Pozwala mu to nie tylko potraktować każdą sprawę odpowiednio, lecz także zapewnić każdemu ze swoich klientów dopasowaną właśnie do jego potrzeb pomoc i indywidualne wsparcie.

Dzięki szerokiemu doświadczeniu w sprawach dotyczących zarówno prawa budowlanego, jak i prawa pracy, prawa autorskiego oraz prawa administracyjnego Beata Pepłowska stanowi świetny przykład wykwalifikowanego radcy prawnego. Codzienna współpraca z jedną z największych polskich firm farmaceutycznych polegająca na konsultacjach z zakresu ochrony praw autorskich oraz własności intelektualnej, ogromne doświadczenie procesowe w sprawach dotyczących prawa pracy oraz wiedza z zakresu prawa administracyjnego, a także umiejętność sporządzania wniosków, odwołań i zażaleń do odpowiednich organów administracji państwowej i samorządowej to cechy, dzięki którym radca prawny Beata Pepłowska będzie w stanie pomóc nawet w najtrudniejszych i najbardziej interdyscyplinarnych sprawach z zakresu prawa budowlanego.