Umowa deweloperska to jeden z typów umowy o charakterze cywilnym. Została ona wprowadzona do porządku prawnego ustawą z dnia 16 września 2011r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Umowa deweloperska jest podobna do umowy przedwstępnej. Podobieństwo to polega na tym, że jej celem jest związanie dwóch stron umowy, dewelopera i nabywcy, oraz zabezpieczenie dokonania w przyszłości umowy przenoszącej własność.
Cel podpisania umowy deweloperskiej
W umowie deweloperskiej strony ustalają ceny i przedmiot późniejszej umowy oraz zobowiązują się do jej zawarcia. Późniejsza umowa (umowa przenosząca własność) jest zawierana zazwyczaj po kilku miesiącach gdy inwestycja została zrealizowana. Istotną cechą umowy deweloperskiej jest to, że zobowiązuje ona nabywcę do dokonywania płatności na rzecz dewelopera, pomimo iż prawo własności nabywca uzyska dopiero w momencie zawarcia umowy przyrzeczonej. Należy zatem podkreślić, że zawarcie umowy deweloperskiej nie daje nabywcy żadnego prawa do nieruchomości, która jest jej przedmiotem. Nabywca prawo takie zyskuje dopiero przy zawarciu późniejszej umowy przenoszącej własność nieruchomości. Umowa deweloperska zobowiązuje jedynie strony do zawarcia tej późniejszej umowy.
Definicja umowy deweloperskiej
Definicja umowy deweloperskiej jest zawarta w art. 3 pkt. 5 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Zgodnie z tym przepisem umowa deweloperska to umowa na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę, po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego, prawa o którym mowa w art.1, a nabywca zobowiązuje się do spełniania świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa. Wymieniony w przepisie artykuł 1 stanowi natomiast, że przedmiotem ustawy jest ochrona praw nabywcy, wobec którego deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego, stanowiącego odrębną nieruchomość.
Obchodzenie przepisów ustawy deweloperskiej
Przyjmuje się, że powyższa definicja umowy deweloperskiej zawiera luki. Chodzi o to, że możliwe jest obchodzenie przepisów ustawy deweloperskiej wykorzystując wadliwość tej definicji. Deweloper może bowiem tworzyć takie umowy, które nie będą ściśle należeć do umowy deweloperskiej, co pozwoli mu uniknąć rygorów ustawy. Przykładem takiej sytuacji jest budowa przez dewelopera budynku mieszkalnego, w którym następnie ustanawiana jest odrębna własność lokali na rzecz powiązanej osoby fizycznej (np. prezesa zarządu). Następnie ta osoba fizyczna sprzedaje już wyodrębnione lokale na rynku dla nabywców. W takim wypadku umowy z nabywcami nie mogą być kwalifikowane jako umowa deweloperska.
Obligatoryjne zapisy w umowie deweloperskiej
Umowa deweloperska musi zawierać elementy, które są wymienione w art. 22 ustawy deweloperskiej , ponadto może ona zawierać inne elementy nie wymienione w tym przepisuje, stosownie do woli stron. Zgodnie z art. 22 umowa musi zawierać określenie stron, miejsca i daty jej podpisania. Kolejnym obligatoryjnym elementem jest wskazanie ceny nabycia prawa oraz termin przeniesienia prawa na nabywcę. Umowa musi zawierać również określenie wysokości, terminów lub warunków spełnienia świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera. Chodzi tutaj także o podanie wysokości odsetek i kar umownych dla obu stron umowy. Istotne przy tym jest to, że odsetki zastrzeżone na rzecz dewelopera nie mogą przewyższać kar umownych zastrzeżonych na rzecz nabywców.
Umowa deweloperska musi zawierać również informacje o nieruchomości, na której ma być realizowane przedsięwzięcie deweloperskie. W szczególności chodzi o podanie takich danych jak: powierzchnia, numer działki, jej stan prawny, oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego, wskazanie ewentualnych obciążeń hipotecznych lub służebności. W umowie należy także określić położenie i główne cechy domu lub budynku będącego przedmiotem umowy, wskazanie usytuowania lokalu mieszkalnego, określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz standardu prac wykończeniowych, które ma zrealizować deweloper.
Zgodnie z art. 22 ustawy deweloperskiej umowa deweloperska powinna zawierać:
1) „określenie stron, miejsca i daty podpisania umowy deweloperskiej;
2) cenę nabycia prawa, o którym mowa w art. 1;
3) informację o nieruchomości, na której przeprowadzone ma być przedsięwzięcie deweloperskie obejmującą informację o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości, w szczególności oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego, istniejących na niej obciążeniach hipotecznych i służebnościach;
4) określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego, będącego przedmiotem umowy deweloperskiej, lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny będący przedmiotem tej umowy;
5) określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;
6) określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper;
7) termin przeniesienia na nabywcę prawa, o którym mowa w art. 1;
8) wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera;
9) informacje dotyczące:
a) mieszkaniowego rachunku powierniczego, a w szczególności numer rachunku, zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku oraz informację o kosztach prowadzenia rachunku,
b) gwarancji bankowej, a w szczególności nazwę banku, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji albo
c) gwarancji ubezpieczeniowej, a w szczególności nazwę ubezpieczyciela, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji;
10) numer pozwolenia na budowę oraz oznaczenie organu, który je wydał oraz informację czy jest ostateczne lub czy jest zaskarżone;
11) termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego;
12) określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej, o których mowa w art. 29, a także warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie skorzystania z tego prawa;
13) określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej;
14) wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
15) oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu się przez nabywcę z ich treścią, w tym poinformowaniu nabywcy przez dewelopera o możliwości zapoznania się z dokumentami, o których mowa w art. 21;
16) termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
17) informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje, albo informację o braku takiej zgody albo informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienie ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje, albo informację o braku takiej zgody;
18) zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.„
Zapisy istotne dla kupującego
Spośród wszystkich powyższych elementów umowy dla nabywcy szczególnie istotne są wszystkie zapisy dotyczące płatności, kar umownych i odsetek, informacje o odstąpieniu od umowy deweloperskiej oraz sposoby pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Dla nabywców największe ryzyko związane jest z obowiązkiem zapłaty całego wynagrodzenia deweloperowi przed ukończeniem prac budowlanych i przed przeniesieniem własności (zwrócił na to uwagę między innymi Trybunał Konstytucyjny w postanowieniu z dnia 2 sierpnia 2010r. sygn. akt S 3/10. Nabywca powinien więc dążyć do tego by powiązać ceny płatności poszczególnych rat z terminami realizacji poszczególnych etapów inwestycji.
Forma aktu notarialnego
Istotnym rozwiązaniem ustawy jest to, że umowa deweloperska musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Niewątpliwie wpływa to na koszty transakcji bowiem dodatkowo dochodzi tu taksa notarialna. Ustawa wprowadza jednocześnie regułę, że taksa notariusza musi być dzielona po połowie między dewelopera a nabywcę art. 26 ust. 2. Zasada ta ma charakter względnie imperatywny. Oznacza to, że może być zmieniona tylko na rozliczenie bardziej korzystne dla nabywcy czyli, że deweloper pokryje większą część lub całość taksy notariusza. Wysokość wynagrodzenia notariusza wynosi połowę stawki maksymalnej określonej w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości. Stawka maksymalna jest uzależniona od ceny nieruchomości zawartej w umowie i stanowi procent tej ceny. Notariusz nie może pobrać wyższego wynagrodzenia. Oczywiście możliwe jest wynegocjowanie z nim wynagrodzenia niższego.
Dodatkowym kosztem jest opłata za wypisy aktu notarialnego czyli poświadczone kopie umowy. Najczęściej jeden wypis otrzymuje deweloper i jeden nabywca. Trzeci egzemplarz musi być wysłany do sądu prowadzącego księgę wieczystą dla nieruchomości, w celu dokonania odpowiednich wpisów wynikających z umowy. Koszt wypisu to 6 złotych za każdą rozpoczętą stronę.
Kolejny koszt to opłata sądowa w wysokości 150zł. Pobiera się ją za wpis roszczenia nabywcy do księgi wieczystej. Opłatę ta pobiera notariusz, który następnie składa wniosek do sądów w imieniu nabywcy.
Chociaż akt notarialny wiąże się dla nabywcy z pewnymi kosztami to z drugiej strony jest to dla niego forma korzystna, zapewnia bowiem nabywcy minimalne podstawowe bezpieczeństwo prawne dzięki udziałowi notariusza w transakcji. Oczywiście notariusz nie broni interesów nabywcy a jedynie może wyjaśnić ewentualne wątpliwości i gwarantować zgodność umowy z przepisami prawa. Jeżeli nabywca chciałby zyskać pełną ochronę swoich interesów to powinien raczej przy transakcji korzystać z pomocy prawnika.
Nasz prawnik budowlany oferuje kompleksowe usługi konsultacyjne, które pomogą Ci w zrozumieniu i przestrzeganiu przepisów prawa budowlanego. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać profesjonalną pomoc prawną i zabezpieczyć swoje inwestycje.
