Kwestia dotycząca tego, kiedy nie można podzielić działki, budzi zainteresowanie właścicieli różnych nieruchomości. Odpowiedź można uzyskać, analizując, kiedy podział ewidencyjny (geodezyjny) jest dopuszczalny. Ze względu na zasadę legalizmu, w innych sytuacjach będzie on wykluczony. Odrębnym zagadnieniem jest podział cywilny i wieczystoksięgowy.
Kiedy nie można podzielić działki na obszarze objętym planem miejscowym?
Odpowiedź na pytanie o przypadki, kiedy nie można podzielić działki, ma istotne znaczenie praktyczne. Możliwość podziału gruntu na nowe działki ewidencyjne decyduje o lokalizacji różnych inwestycji budowlanych, zarówno budynków mieszkalnych, jak i przemysłowych oraz usługowych.
Prymat planu
Zasadą jest to, że podział nie może być przeprowadzony, jeśli nie odpowiada ustaleniom MPZP (art. 93 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, dalej cytowane są tylko numery artykułów). Zgodność ta dotyczy zarówno możliwości zagospodarowania działek, na które ma być podzielona nieruchomość, jak i przeznaczenia terenu (art. 93 ust. 2). Przy ocenie projektu podziału organ musi zweryfikować, czy stwarza on hipotetyczną możliwość realizacji zapisów MPZP. Podział ewidencyjny pełni rolę służebną względem MPZP, a tworzenie działek, które nie nadają się do samodzielnego zagospodarowania na cele wskazane w planie, jest wykluczone (zob. wyr. NSA z 17 kwietnia 2018 r., II OSK 1907/17). Podział musi być zgodny zarówno z częścią tekstową jak i graficzną planu miejscowego.
MPZP może określać minimalną powierzchnię nowo wydzielanych działek budowlanych (art. 15 ust. 3 pkt 10 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym), ale nie może zawierać rozstrzygnięć indywidualnych, takich jak zawarte w decyzji administracyjnej (zob. wyr. NSA z 20 stycznia 2011 r., II OSK 2235/10).
Ocena projektu podziału z MPZP następuje na wstępnym etapie sprawy. Dokonuje ją wójt, burmistrz, prezydent miasta – właściwy według miejsca położenia nieruchomości. Opinia jest wydawana w formie postanowienia. Przysługuje na nie zażalenie (art. 93 ust. 5).
Opinia dotycząca projektu podziału ogranicza się tylko do oceny zgodności projektu z planem miejscowym. Inne zagadnienia nie powinny być na tym etapie badane przez organ. Na przykład, nie powinna być oceniana kwestia dostępu nowoprojektowanej działki do drogi publicznej (tak: wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 11 kwietnia 2024 r., I SA/Kr 319/24). Nie podlega również ocenie celowość podziału czy też jego skutki.
Gdy planu brak
Jeżeli MPZP nie uchwalono, zastosowanie ma art. 94. Zgodnie z nim, podziału nieruchomości leżących poza obszarami objętymi obowiązkiem sporządzenia MPZP można dokonać, o ile jest on zgodny z warunkami decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (decyzji wz) oraz przepisami odrębnymi.
Podział działki nie objętej MPZP jest więc dwuetapowy. Pierwszy etap to uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Natomiast drugi etap – to zatwierdzenie podziału, po dokonaniu jego oceny jako zgodnej z decyzją wz i przepisami odrębnymi.
W orzecznictwie istnieje wiele wypowiedzi, wyjaśniających co należy rozumieć przez owe „przepisy odrębne”. Czasami są to wypowiedzi sprzeczne. I tak, niektóre Sądy uważają, że przez przepisy odrębne należy w szczególności rozumieć przepisy ustawy Prawo budowlane oraz rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (tak: np.: wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 17 czerwca 2014 r. II SA/Gd 124/14). Inne Sądy z kolei prezentują pogląd odmienny – że wymienione Rozporządzenie nie zalicza się do przepisów odrębnych, o których mowa w art. 94 (tak np.: wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 23 lipca 2010 r., II SA/Kr 630/10).
Za przepisy odrębne uważa się te, które regulują gospodarowanie terenami (por. np. wyrok WSA w Poznaniu z 13 marca 2008 r., III SA/Po 817/07).
Szczególna sytuacja występuje wówczas, gdy działka planowana do podziału jest częściowo objęta MPZP, a częściowo nie. W takim wypadku projekt podziału podlega ocenie zarówno pod kątem przesłanek z art. 93 jak i 94.
W sytuacji, gdy organ stwierdzi, że podział jest niezgodny bądź z decyzją wz, bądź z przepisami odrębnymi – wówczas nie wyraża zgody na taki podział.
Lasy, drogi i ziemia rolna
Specjalne rozwiązania przewidziano dla nieruchomości leżących na obszarach przeznaczonych w MPZP na cele leśne lub rolne (jeśli planu brak – wykorzystywanych na te cele). Podział takich działek jest – co do zasady – możliwy tylko wówczas, gdy w wyniku podziału powstaną działki o powierzchni minimum 0,3 ha. Podział, który spowodowałby wydzielenie działek o powierzchni poniżej 0,3 ha jest – co do zasady – niemożliwy. Od tego istnieje kilka wyjątków. Dwa pierwsze są uregulowane w art. 93 ust. 2a, Zgodnie z tą normą podział prowadzący do wydzielenia działek rolnych lub leśnych mniejszych niż 0,3 ha jest możliwy pod warunkiem, że nastąpi regulacja granic lub działka posłuży do powiększenia sąsiedniej nieruchomości (art. 93 ust. 2a). W decyzji administracyjnej zatwierdzającej podział nieruchomości należy wskazać termin na spełnienie warunku, czyli na przeniesienie praw do wydzielonych działek. Termin ten nie może przekraczać sześciu miesięcy od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna (art. 93 ust. 2a zd. 2).
W sytuacji, gdy adresat decyzji nie wykona warunku z decyzji podziałowej, powinna ona zostać uchylona w trybie art. 162 § 2 k.p.a. (tak: wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 29 lutego 2024 r., II SA/Sz 1016/23). Jest to postępowanie o wygaśnięcie decyzji. Organ ma obowiązek wszcząć to postępowanie, gdy wystąpią do tego podstawy. Wynika to z obowiązku przestrzegania przez organy przepisy prawa. A dodatkowo art. 162 § 2 używa sformułowania „stwierdza (…) wygaśnięcie” – co wskazuje na imperatyw, oblig. Do czasu zakończenia postępowania w trybie art. 162 § 2 k.p.a. decyzja podziałowa obowiązuje i rodzi skutki prawne – nawet, jeżeli adresat decyzji nie spełnił wymaganego warunku. Nie jest więc tak, że decyzja podziałowa automatycznie traci ważność.
Wnioskując o podział lasu lub roli na działkę mniejszą niż 0,3 ha, należy wykazać (udowodnić) podstawy do skorzystania z wyjątku z art. 93 ust. 2a. Nie można bowiem oczekiwać, że organ rozpoznający sprawę sam będzie się doszukiwał przesłanek do tego wyjątkowego podziału. Strona musi sama wykazać się aktywnością w tym zakresie (vide: wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 2 czerwca 2023 r., I SA/Wa 1968/22).
Podział działek rolnych i leśnych na mniejsze niż 0,3 ha jest też dopuszczalny w sytuacji, gdy:
• dochodzi do wydzielenia działek gruntu działek projektowanych pod drogi wewnętrzne lub
• występują okoliczności, o których mowa w art. 95. Jest tam ujętych kilkanaście sytuacji, umożliwiających wyjątkowe dokonanie podziału (i działek rolnych i leśnych, ale również innych). Przykładowo podział taki jest możliwy w celu wydzielenia działki budowlanej, gdy budynek na niej wzniósł samoistny posiadacz w dobrej wierze.
Kiedy nie można podzielić działki zabudowanej? Jakie znaczenie ma dostęp do dróg?
Prawnik zajmujący się sprawami budowlanymi napotyka w swojej praktyce również inne sytuacje, kiedy nie można podzielić działki z uwagi na przepisy dotyczące gospodarki nieruchomościami. Gdy proponowany podział nieruchomości sprawia, że następuje również podział budynku, granice projektowanych działek powinny biec wzdłuż płaszczyzn tworzonych przez ściany oddzielenia przeciwpożarowego (art. 93 ust. 3b). Chodzi o ściany, które przebiegają na całej wysokości budynku, od fundamentu aż do przekrycia dachu. Podział nie jest dopuszczalny, jeśli prowadzi do powstania dwóch części budynku, które nie są wydzielone ścianami, a co za tym idzie, nie nadają się do odrębnego, samodzielnego korzystania. Inaczej mówiąc, po dokonaniu podziału geodezyjnego muszą powstać dwa odrębne budynki.
Zdarzają się sytuacje, gdy na nieruchomości znajduje się budynek bez ścian oddzielenia przeciwpożarowego. Wówczas granice projektowanych działek powinny biec wzdłuż płaszczyzn pionowych tworzonych przez te ściany, które przebiegają na całej wysokości budynku, aż po dach. I w tym przypadku powinny one wyraźnie dzielić budynek na dwie w pełni samodzielne części (art. 93 ust. 3b in fine).
Gdy brak dostępu do sieci drogowej
Podział jest wykluczony, jeżeli projektowane działki nie mają dostępu do drogi publicznej (art. 93 ust. 3). Dostęp taki może być również zapewniony poprzez wydzielenie drogi wewnętrznej i ustanowienie na niej odpowiednich służebności. Jeśli wydzielenie drogi wewnętrznej jest niemożliwe, wystarczy ustanowienie na rzecz wydzielanych parceli innych służebności drogowych (art. 93 ust. 3). Służebności drogowe mogą być ustanowione wyłącznie na nieruchomościach (na gruncie) stanowiących własność wnioskującego o podział. Nie jest możliwa sytuacja, że decyzja podziałowa będzie zawierać warunek, iż służebności będą obciążać nieruchomości podmiotów trzecich (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 24 lipca 2024 r., II SA/Gd 371/24).
W niektórych przypadkach za drogę wewnętrzną można uznać drogę leśną (wyr. NSA z 9 grudnia 2016 r., I OSK 451/15). Służebności na drodze wewnętrznej nie ustanawia się, gdy dochodzi do sprzedaży nowych działek wraz z udziałem w prawie do działki tworzącej drogę wewnętrzną (art. 93 ust. 3 in fine).
Podział działki nie może też być dokonany, gdy doprowadzi do pozbawienia dostępu do drogi publicznej nieruchomości sąsiedniej (już istniejącej). Jak stwierdził Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu w wyroku z dnia 12 września 2024 r. (I SA/Op 643/24), norma z art. 93 ust. 3 chroni również własność działek sąsiednich. Właściciele tych działek sąsiednich mogą być stroną postępowania w sprawie dotyczącej podziału, pomimo iż nie posiadają tytułu prawnorzeczowego do dzielonej działki. Ich interes prawny wynika z potrzeby ochrony przed pozbawieniem dostępu do drogi publicznej.
W orzecznictwie sądowym oraz w doktrynie podkreśla się, że brzmienie art. 93 ust. 3 nie jest przypadkowe. Wprowadza więc on swoistą kolejność w sposobie zapewnienia dostępu do drogi publicznej dla nowej działki. I tak:
– Pierwszym, preferowanym sposobem jest dostęp bezpośredni (zdanie pierwsze omawianej normy).
– Kolejnym, drugim sposobem jest wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem odpowiednich służebności (zdanie drugie, po średniku).
Dopiero ostatnim sposobem jest rozważanie ustanowienia innych służebności drogowych.
