Przekształcenie działki zagrodowej na budowlaną ma duże znaczenie dla wielu inwestorów. Często posesje z zabudową zagrodową są położone w atrakcyjnych miejscach, wśród zieleni i lasów. Ze względu na odległość od większych miast, ich cena również bywa bardzo atrakcyjna. Wszystko to sprawia, że prawne aspekty gospodarowania na działkach zagrodowych nabierają szczególnego znaczenia.
Co powinien wiedzieć właściciel gruntu podczas przekształcania działki zagrodowej na budowlaną?
Z punktu widzenia obsługi prawnej inwestycji, zwłaszcza w zakresie prawa administracyjnego, podstawowe znaczenie mają przesłanki przekształcenia działki zagrodowej na budowlaną. Przekształcenie to pozwala na uwolnienie inwestora z ograniczeń nakładanych na działki z zabudową zagrodową przez, m.in. ustawę o ochronie gruntów rolnych i leśnych (dalej: u.o.g.r.l.) oraz ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego. Należy bowiem przypomnieć, że działka z zabudową zagrodową to działka rolna. Również w miejscu „pod” budynkiem mieszkalnym.
Ochrona gruntów rolnych, zwłaszcza klas I-III, jest zasadą prawną. Ich przeznaczenie na cele inne niż rolnicze albo leśne jest wyjątkiem od niej (tak np. wyr. WSA w Poznaniu z 25 maja 2023 r., IV SA/Po 206/23). Ma to znaczenie dla praktycznej wykładni poszczególnych przepisów, np. statuującego tzw. prymat MPZP przy decydowaniu o przeznaczeniu gruntów rolnych na cele nierolnicze art. 7 u.o.g.r.l.
Przypomnijmy, że w świetle definicji z art. 4 pkt 31 u.o.g.r.l. zabudowa zagrodowa to budynki mieszkalne oraz budynki i urządzenia, które służą wyłącznie do produkcji i przetwórstwa rolno-spożywczego. Przepis wymaga, by były one położone na gruntach rolnych i były częścią gospodarstwa rolnego. Prawo zabudowy nieruchomości przez właściciela działki zagrodowej jest zatem mocno ograniczone.
Temat jest wart uwagi ze względu na wprowadzoną w 2023 r. daleko idącą nowelizację przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz nowelizację ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych.
Stan prawny wciąż aktualny, choć nie w pełni
Przed wspomnianą nowelizacją z lipca 2023 roku decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla działek rolnych mogły być wydawane dla gruntów każdej klasy. Przy czym dość istotne ograniczenia przewidziano dla działek składających się z użytków klas I-III, a zatem najbardziej wartościowych dla rolnictwa.
W praktyce nie występowały zwykle problemy z otrzymaniem odpowiadającej zamierzeniom inwestora decyzji wz dla działek klas bonitacyjnych IV-VI, a zatem gruntów najmniej przydatnych w rolnictwie. Zmiana przeznaczenia tych gruntów na cele inne niż rolne nie wymagała bowiem uzyskania stosownej decyzji. Oczywiście należało spełnić przesłanki wskazane w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: u.p.z.p.). Chodziło m.in. o dostęp do drogi publicznej, odpowiednie dla realizacji zamierzenia budowlanego uzbrojenie terenu oraz zgodność decyzji wz z przepisami odrębnymi. By wybudować np. dom, wystarczyło spełnienie powyższych wymogów, w konsekwencji uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, a następnie otrzymanie pozwolenia na budowę bądź dokonanie zgłoszenia w myśl art. 28 i 29 ustawy Prawo budowlane.
Powyższe, dość przyjazne inwestorom, zasady wydawania decyzji o warunkach zabudowy dla gruntów klasy IV i niższych nie zmieniły się również po omawianej reformie.
Wydanie decyzji wz będzie możliwe także, gdy teren z zabudową zagrodową objęty jest zgodą, którą uzyskano jeszcze podczas sporządzania „dawnych” miejscowych planów, które przestały wiązać na mocy art. 67 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym z 1994 r. (art. 61 ust. 4 u.p.z.p. in fine).
Co zmieniła nowelizacja z lipca 2023 roku w sprawie przekształcenia działki zagrodowej na budowlaną?
W praktyce przekształcenie działki zagrodowej na budowlaną, a co za tym idzie realizacja inwestycji na terenach podmiejskich i wiejskich, stało się w wielu przypadkach trudniejsze, a czasami niemożliwe.
Spojrzenie na nowe brzmienie przepisów
W myśl art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p. decyzja wz może zostać wydana, o ile teren, którego ma ona dotyczyć, nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych lub leśnych na cele nieleśne bądź nierolnicze.
W tym zakresie stan prawny pozostaje bez zmian.
Modyfikacji uległy natomiast normy, które określają, kiedy nie jest wymagana zgoda na zmianę przeznaczenia gruntów.
Przed modyfikacją decyzja taka nie była wymagana:
a) dla gruntów klasy IV i niższej;
b) oraz dla gruntów klasy I- III posiadających pewne cechy, to jest:
• co najmniej połowa gruntu musiała być położona w obszarze zwartej zabudowy;
• grunt musiał znajdował się w odległości maksymalnie 50 m od granic innej działki budowlanej i od drogi publicznej;
• powierzchnia gruntu nie mogła przekraczać 0,5 ha.
Ustawa nowelizująca z 2023 r. zmieniła brzmienie art. 7 ust. 2a ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Aktualnie przewiduje on, że zgody nie wymaga przeznaczenie na cele inne niż leśne lub rolnicze:
• gruntów rolnych będących użytkami klas IV i niższej;
• oraz gruntów klasy I – III, o ile grunty te leżą na obszarze uzupełnienia zabudowy, w rozumieniu przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Jak widać, aktualnie możliwość uzyskania decyzji wz nie zależy od indywidualnych cech danego gruntu (jak było przed nowelizacją), ale od tego, czy dla danego terenu uchwalono plan ogólny. To w planie ogólnym bowiem określa się obszar uzupełnienia zabudowy. Nie jest to przy tym obligatoryjny element planu ogólnego, ale fakultatywny. Może więc być tak, że w planie ogólnym taki obszar nie zostanie określony.
Dopóki gmina nie uchwali planu ogólnego, który obejmie daną działkę obszarem uzupełnienia zabudowy, zmiana przeznaczenia parceli będzie mogła nastąpić jedynie w MPZP.
Dla takiej działki uzyskanie decyzji wz na zabudowę inną niż związaną z zabudową rolną nie będzie możliwe.
Należy w tym miejscu przypomnieć, że gminy mają czas na opracowanie planów ogólnych do dnia 31 grudnia 2025 r. Już teraz wiele wskazuje jednak na to, że wiele gmin nie będzie w stanie dotrzymać tego terminu.
Decyzje wz w okresie przejściowym
Nowelizacja przepisów, które omówiliśmy, weszła w życie w dniu 24 września 2023 r. Nie powoduje to jednak, że automatycznie z tą datą brak jest możliwości uzyskania decyzji wz na działkach będących użytkami rolnymi klasy I- III.
Nowelizacja zawiera szereg reguł intertemporalnych, spośród których najistotniejsze są następujące:
• w razie złożenia wniosku o wydanie decyzji wz przed dniem 24 września 2023 r., sprawy nie zakończone były prowadzone dalej według przepisów sprzed nowelizacji;
• decyzje wz wydane przed 24 września 2023 r. zachowują swoją moc (decyzje wz prawomocne przed dniem 24 września 2023 r. nie obowiązuje przy tym limit czasowy ich ważności wynoszący 5 lat).
Działka działce nierówna
Na zakończenie podkreślmy, że grunty pozostające poza wyliczeniem z art. 2 ust. 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, nie są objęte ochroną przewidzianą w ustawie, nawet jeśli jest na nich prowadzona działalność rolnicza lub znajdują się zabudowania tworzące zagrodę (siedlisko) w sensie architektonicznym. Podobnie przedstawia się status gruntów zaliczonych przez ustawę do rolnych, lecz znajdujących się w granicach administracyjnych miast (art. 10a u.o.g.r.l.). Na zmianę przeznaczenia takich gruntów, np. na cele budowlane, zgoda organów z art. 7 ust. 2 u.o.g.r.l. jest zbędna. Użytki rolne, położone w granicach administracyjnych miast, są gruntami odrolnionymi. Widać zatem, że to, co dzieje się „na gruncie”, nie musi odpowiadać stanowi prawnemu.
