rozwiązanie prawne
Świadectwo energetyczne mieszkania ma duże znaczenie na rynku pierwotnym i wtórnym. Właśnie ono pozwala na oparte na merytorycznych przesłankach stwierdzenie, z jakimi kosztami eksploatacji lokalu należy się liczyć. Certyfikat energetyczny umożliwia zatem weryfikację treści reklam i ogłoszeń oraz racjonalne planowanie inwestycji w nieruchomości.
Świadectwo energetyczne mieszkania w bloku: kiedy trzeba się o nie postarać?
Świadectwo energetyczne mieszkania nie jest niezbędne w każdej sytuacji. Nasze doświadczenie wskazuje jednak, że dobrze je mieć, nawet gdy nie wymagają tego przepisy. Sporządzony lege artis certyfikat energetyczny obrazuje w przejrzysty sposób rzeczywistą energochłonność budynku albo lokalu. Dzięki temu można np. sprawdzić, czy prace budowlane wykonano zgodnie z projektem i z wykorzystaniem materiałów odpowiedniej jakości. Ma to znaczenie m.in. w związku z rękojmią (art. 568 k.c.) i gwarancją na roboty budowlane.
Czego wymaga ustawa?
Ustawa nakłada na właściciela albo zarządcę budynku lub jego części (a zatem także lokalu mieszkalnego) oraz tego, komu przysługuje spółdzielcze prawo do lokalu, obowiązek zapewnienia, że świadectwo energetyczne będzie sporządzone w dwóch sytuacjach. Pierwsza z nich to zbycie lokalu albo spółdzielczego prawa do lokalu w oparciu o umowę sprzedaży. Druga natomiast dotyczy wynajęcia mieszkania (art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków, dalej: ustawa). Zwróć uwagę, że obowiązki te nie dotyczą budynków zabytkowych, chronionych przepisami o ochronie i opiece nad zabytkami, oraz budynków co prawda mieszkalnych, jednak przeznaczonych do użytkowania przez cztery albo mniej miesięcy w ciągu roku (art. 3 ust. 4 pkt 1 i 4 ustawy).
Pierwszeństwo mają fakty
Każdy certyfikat energetyczny powinien odpowiadać przepisom nie tylko w aspekcie formalnym (np. zachowanie odpowiednich procedur), lecz przede wszystkim mieć wartość merytoryczną. Podkreślmy, że taki wymóg odpowiada jednemu z celów ustawy – zapewnieniu dokładnego odzwierciedlenia zapotrzebowania na energię poszczególnych nieruchomości. Oprócz tego, wymóg ten można wyinterpretować np. z treści art. 4 ust. 2. Zgodnie z nim, osoba przygotowująca świadectwo ma obowiązek (wskazuje na to tryb oznajmujący: „uwzględnia”) oparcia się na parametrach technicznych instalacji i konstrukcji budynku. Osoba ta jest też zobowiązana do uwzględnienia cech technicznych źródła ciepła, które zasila budynek albo jego część (zatem np. mieszkanie w bloku). W ten sposób stworzona zostaje „podstawa faktyczna” świadectwa, dostarczająca danych do opracowania go zgodnie z metodologią wskazaną w rozporządzeniu wydanym na podstawie art. 15 ustawy.
Świadectwo energetyczne mieszkania od dewelopera: co mówi ustawa?
Z punktu widzenia prawnika zajmującego się inwestycjami budowlanymi, obowiązki dewelopera dotyczące świadectwa energetycznego, np. przy sprzedaży mieszkania, są takie same jak innych adresatów przepisów ustawy, np. spółki inwestującej w nieruchomości na rynku wtórnym. Mając na uwadze specyfikę mieszkań oferowanych na rynku pierwotnym, zwłaszcza jednakowe parametry lokali wybudowanych w oparciu o ten sam projekt, przepisy przewidują rozwiązania sprzyjające oszczędnościom. Korzystają na tym nabywcy lokali, gdyż nie są obciążani dodatkowymi kosztami, mogą też szybciej zacząć korzystać z nowego lokum.
Prostsza procedura wystawiania dokumentów
Ułatwieniem dla deweloperów jest możliwość sporządzenia certyfikatu energetycznego dla grupy lokali, w liczbie egzemplarzy, która odpowiada liczbie tych lokali. Pozwala na to art. 8 ustawy, wskazując jednocześnie, że uproszczenie dotyczy jedynie lokali mieszkalnych. Oprócz tego, konieczne jest spełnienie kilku innych przesłanek, wymienionych w art. 8. Po pierwsze, wszystkie mieszkania muszą mieć taką samą powierzchnię użytkową. Po drugie, ich położenie w bryle budynku musi pozwalać na przyjęcie identycznych parametrów technicznych w zakresie kubatury, powierzchni przegród zewnętrznych oraz powierzchni użytkowej. Po trzecie, mieszkania powinny spełniać wymogi przewidziane w art. 7 ust. 2 ustawy. Przepis ten pozwala na opracowanie świadectw dla wielu części budynku – a zatem również np. mieszkań sprzedawanych przez dewelopera – w oparciu o świadectwo sporządzone tylko dla jednej z nich. Mamy zatem do czynienia ze swego rodzaju „świadectwem wzorcowym”. Zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy, świadectwa dla większej liczby mieszkań można oprzeć także na charakterystyce energetycznej jednego z nich, przygotowanej w ramach projektu technicznego (zob. § 23 pkt 11 rozporządzenia z 2020 r. regulującego zakres i formę projektu budowlanego). Zwróć uwagę, że cytowany przepis wymaga, by osoba sporządzająca świadectwa brała pod uwagę odstępstwa od projektu technicznego, oczywiście jedynie w zakresie, w jakim dotyczą one charakterystyki energetycznej certyfikowanego lokalu.
Na zakończenie podkreślmy, że aby móc skorzystać z obu wyżej opisanych rozwiązań, certyfikowane lokale muszą charakteryzować się jednakowymi cechami, które determinują ich charakterystykę energetyczną (m.in. rozwiązania konstrukcyjne i materiałowe, przeznaczenie oraz stopień zużycia). Wynika to z art. 7 ust. 2 ustawy.
