rozwiązanie prawne
Certyfikat energetyczny to dokument, który ma dawać jasny obraz energochłonności budynku lub lokalu. Ustawodawca, realizując wskazania dyrektywy 2010/31/EU, przewidział trzy sytuacje, w których sporządzenie świadectwa jest niezbędne. Warto orientować się w aktualnych przepisach, zwłaszcza że niespełna rok temu weszła w życie ważna nowelizacja.
W jakich sytuacjach certyfikat energetyczny budynku jest niezbędny?
Szczególne znaczenie w praktyce ma obowiązek sporządzenia certyfikatu energetycznego budynku, który jest przedmiotem umowy sprzedaży. Ustawa wyraźnie stanowi, że jest to obowiązkiem właściciela (zarządcy) nieruchomości (art. 3 ust. 1 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków, dalej podano numery artykułów bez wskazania ustawy). Niedochowanie tego obowiązku jest traktowane jako wykroczenie i zagrożone grzywną (art. 41 ust. 1). Wręczenie kopii takiego świadectwa jest obowiązkowe również przy zawarciu umowy najmu budynku, np. zakładu produkcyjnego czy domu jednorodzinnego (art. 3 ust. 1).
Ustawa nie wskazuje, by zapewnienie świadectwa energetycznego było wymagane w innych typach umów, a więc np.: w przypadku dzierżawy. Oznacza to, że przy dzierżawie sporządzenie świadectwa nie jest wymagane. Umowa najmu i umowa dzierżawy są bowiem innymi, odrębnymi umowami. Nie jest jednak możliwe uniknięcie sporządzenia świadectwa tylko poprzez umieszczenie nazwy „dzierżawa” na umowie. Zgodnie bowiem z art. 65 k.c., umowę należy intepretować zgodnie z zamiarem stron i celem umowy. Jeżeli zatem umowa, nazwana jako dzierżawa, będzie zawierać cechy umowy najmu – wówczas certyfikat będzie konieczny.
Należy pamiętać, że gdy mamy do czynienia z budynkami nowo wybudowanymi, inwestor jest zobligowany do dołączenia omawianego dokumentu do zawiadomienia o zakończeniu budowy (art. 57 ust. 1 Prawo budowlane). To samo dotyczy wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie nowego obiektu (o ile takiego wniosku wymagają przepisy budowlane). Taki stan prawny został ukształtowany nowelizacją, która weszła w życie w kwietniu 2023 r.
Obowiązek dołączenia świadectwa charakterystyki energetycznej do zawiadomienia nie dotyczy domów, których powierzchnia zabudowy wynosi 70 m² lub mniej, zbudowanych w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora (art. 57 ust. 1bb Prawa budowlanego). Zwolnienie to nie dotyczy sprzedaży albo najmu nieruchomości zabudowanych tego rodzaju domami. W przeciwnym razie byłoby o tym mowa w art. 3 ust. 4 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków.
Zwolnienia z obowiązku uzyskania świadectwa
Jak widać, nie ma obowiązku sporządzania świadectwa charakterystyki energetycznej dla wszystkich budynków i ich części. Dla istniejącego budynku (lub jego części) dokument ten należy opracować tylko wówczas, gdy będzie on przedmiotem najmu lub sprzedaży.
Nie sporządza się również świadectwa dla nieruchomości innych niż budynki lub ich części.
Ustawa o charakterystyce energetycznej budynków zwalnia z obowiązku sporządzania świadectw zwolnione również budynki:
„1) podlegające ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad
zabytkami,
2) używane jako miejsce kultu i do działalności religijnej,
3) przemysłowe oraz gospodarcze niewyposażone w instalacje zużywające energię,
z wyłączeniem instalacji oświetlenia wbudowanego,
4) mieszkalne, przeznaczone do użytkowania nie dłużej niż 4 miesiące w roku,
5) wolnostojące o powierzchni użytkowej poniżej 50 m2,
6) gospodarstw rolnych o wskaźniku EP określającym roczne obliczeniowe zapotrzebowanie
na nieodnawialną energię pierwotną nie wyższym niż 50 kWh/(m2·rok).”
W wyjaśnieniach Ministerstwa Rozwoju i Technologii (zawartych na stronie internetowej Ministerstwa) wskazano, że zwolnienie wymienione wyżej w pkt 1, obejmuje budynki objęte wszelkimi formami ochrony zabytków, o których mowa w art. 7 ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami. Zwolnienie to obejmuje również budynki ujęte w wojewódzkiej lub gminnej ewidencji zabytków.
Istotny jest również kolejny wyjątek od obowiązku sporządzenia świadectwa – choć nie został on wprost wymieniony w ustawie. Chodzi o budynki, które nie są wyposażone w instalację do ogrzewania lub chłodzenia. Jeżeli budynek nie posiada choć jednej z tych instalacji, wówczas nie sporządza się dla niego omawianego dokumentu. Wynika to z faktu, że w takiej sytuacji po prostu sporządzenie świadectwa jest niemożliwe. Brak jest bowiem danych pozwalających określić wskaźniki rocznego zapotrzebowania na: nieodnawialną energię pierwotną EP, energię końcową EK oraz energię użytkową EU, z uwagi na brak powierzchni o regulowanej temperaturze powietrza Af (powierzchni ogrzewanej lub chłodzonej). A te wskaźniki są konieczne, zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia 27 lutego 2015 r. w sprawie metodologii wyznaczania charakterystyki energetycznej budynku lub części budynku oraz świadectw charakterystyki energetycznej.
Kopia dokumentu w widocznym miejscu
Przewidziany w art. 3 ust. 2 i art. 12 obowiązek umieszczenia świadectwa w widocznym miejscu dotyczy dwóch kategorii budynków.
Pierwsza z nich to budynki, w których świadczone są usługi dla ludności, a powierzchnia użytkowa przekracza 500 m². Chodzi o galerie handlowe, hipermarkety oraz np. dworce kolejowe. Obowiązek wywieszenia świadectwa aktualizuje się, o ile zostało ono wcześniej sporządzone (art. 12 in fine).
Druga kategoria to budynki zajmowane przez sądy, prokuraturę oraz organy administracji publicznej (np. nadzór budowlany, zob. art. 5 § 2 k.p.a.). Umieszczanie kopii świadectwa jest obowiązkowe, o ile powierzchnia użytkowa, którą zajmują wspomniane organy, przekracza 250 m², a przy tym prowadzona jest obsługa interesantów (np. przyjmowanie podań i odwołań czy rozprawy).
Czy wszystkie nieruchomości muszą mieć sporządzone takie świadectwo?
Jeżeli mamy do czynienia z nieruchomością, na której brak jest budynków w rozumieniu art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego, świadectwa nie sporządza się. Ustawa o świadectwach energetycznych nie przewiduje certyfikatów dla innych niż budynki lub ich części obiektów (por. jej art. 2 i 4).
Nie chodzi tu jedynie o nieruchomości całkowicie „puste”, np. grunty rolne. Na działce mogą znajdować się konstrukcje, które są kwalifikowane jako budowle i obiekty małej architektury (zob. art. 3 Pr. bud.). Może tu chodzić np. o budowle sportowe i architekturę ogrodową.
Od okoliczności danego przypadku zależeć będzie natomiast to, czy opracowanie świadectwa będzie konieczne, np.: przy wynajmie bądź zakupie miejsca parkingowego. Jeżeli miejsce parkingowe będzie się znajdować w hali garażowej i będzie wydzielone poprzez namalowanie linii na posadzce – wówczas obowiązek opracowania świadectwa odpada. Takie miejsce parkingowe nie stanowi bowiem części budynku (nie stanowi bowiem zespołu izb). Inna może być sytuacja, gdy wydzielenie miejsca parkingowego dokonane jest poprzez ścianki i miejsce posiada swoje instalacje. Każdą sytuację trzeba oceniać indywidualnie.
Kiedy prawo wymaga przygotowania certyfikatu energetycznego mieszkania?
W praktyce certyfikat energetyczny mieszkania, podobnie jak np. certyfikat lokalu użytkowego lub obiektu przemysłowego, jest potrzebny, gdy właściciel zamierza je sprzedać albo wynająć (art. 3 ust. 1). Przy innych umowach, np. darowizny, obowiązku takiego nie ma.
Podkreślmy, że de iure pojęcie „mieszkania”, które może być przedmiotem umowy sprzedaży albo najmu, obejmuje trzy kategorie: samodzielny lokal mieszkalny, o którym mowa w art. 2 ustawy o własności lokali, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego (zob. art. 172 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych) i spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, określone w art. 9 ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych. To ostatnie jest prawem „najsłabszym”, gdyż może być jedynie przedmiotem najmu. Jest ono niezbywalne, jednak wynajmowanie lokalu nie wymaga zgody spółdzielni (art. 9 ust. 7 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych).
Co w przypadku najmu krótkoterminowego?
Ustawa o charakterystyce energetycznej budynków nie różnicuje obowiązków właścicieli bądź zarządców mieszkań według kryterium czasu, na jaki zawierana jest umowa najmu. Podobnie jak Kodeks cywilny, przepisy ustawy mówią o najmie jako takim, bez różnicowania (zob. art. 11 oraz art. 659 i n. k.c.). Trzeba zatem przyjąć, iż obowiązek wręczenia kopii świadectwa aktualizuje się zawsze, gdy przedmiotem najmu jest budynek czy też jego część. Taka wykładnia odpowiada zasadzie „lege non distinguente nec nostrum est distinguere” (tam, gdzie ustawa nie wprowadza rozróżnień, my również nie możemy ich wprowadzać).
Zwolnienie z obowiązku przekazania świadectwa najemcy jest możliwe tylko w sytuacjach wyliczonych wyraźnie w art. 3 ust. 4 . Przepis ten zwalnia z wymogu posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej, m.in. budynki mieszkalne, które są przeznaczone do użytkowania (np. przez najemców) przez najwyżej 4 miesiące w ciągu roku.
Na zakończenie należy zaznaczyć, że jeśli lokale znajdują się w budynku o wysokiej efektywności energetycznej lub poddanym termomodernizacji, czytelne informowanie najemców o niskich wydatkach na energię stanowi formę skutecznej reklamy. Tym samym, inwestycja w fachowo opracowany dokument zapewni zarówno przestrzeganie prawa, jak i wzrost dochodów z nieruchomości.
