Wytyczenie budynku ma pierwszorzędne znaczenie dla realizacji każdej inwestycji. Właśnie ono gwarantuje usytuowanie budowli w przestrzeni zgodnie z projektem. Oprócz tego, wytyczenie szczegółów obiektów budowlanych i urządzeń technicznych zapewnia, że będą one połączone ze sobą i położone względem siebie zgodnie z planem, zachowując zaprojektowane kształty i wymiary. By ułatwić orientację w przepisach, poniżej omawiamy najważniejsze unormowania.
Kiedy jest konieczne geodezyjne wytyczenie budynku?
Wytyczenie budynku na działce jest obligatoryjne jedynie, kiedy istnieją wyraźnie wskazane w ustawie sytuacje (tzw. powinności geodezyjne). Zgodnie z art. 43 Prawa budowlanego (dalej: Pr. bud.), geodezyjnemu wyznaczeniu w terenie podlegają obiekty budowlane, które wymagają wydania pozwolenia na budowę oraz obiekty wymienione w art. 29 ust. 1 pkt 1-4, 10 oraz 23, a także w art. 29 ust. 2 pkt 17 i 26 Pr. bud. Każdy z nich podlega też geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej. Zapewnienie realizacji obowiązków nałożonych przez ust. 1 art. 43 należy do kierownika budowy, a gdy go nie ustanowiono, do inwestora (art. 43 ust. 1b Pr.bud.).
Obiekty niewymagające pozwolenia na budowę, lecz podlegające wyznaczeniu geodezyjnemu to przede wszystkim wolnostojące domy jednorodzinne, których obszar oddziaływania w całości mieści się na działkach, na których je zaprojektowano (art. 29 ust. 1 pkt 1 Pr. bud.). Do tej kategorii należą też np. sieci wodociągowe, cieplne i gazowe, których ciśnienie robocze wynosi maksymalnie 0.5 MPa oraz sieci elektryczne, których napięcie znamionowe wynosi najwyżej 1 kV (art. 29 ust. 1 pkt. 2 Pr.bud.). Ustawodawca zaliczył tu również kanalizacje kablowe oraz najważniejsze przyłącza, w tym elektryczne, gazowe i wodociągowe. Nie podlegają natomiast obowiązkowi wyznaczenia geodezyjnego budowa przyłączy wodociągowych, cieplnych, gazowych, kanalizacyjnych i elektrycznych, jeśli ich połączenie z siecią mieści się na tej samej lub przyległej działce (zob. art. 43 ust. 1a pkt 1 w zw. z art. 29 ust. 1 Pr. bud.).
Z mocy ustawy albo z woli administracji publicznej
Obowiązek wyznaczenia geodezyjnego powstaje ex lege, a zatem nie jest potrzebna jego konkretyzacja poprzez wydanie decyzji administracyjnej lub innego aktu. W myśl art. 22 Pr. bud., obowiązek ten obciąża kierownika budowy, a zatem właśnie on ponosi konsekwencje zaniechań w tej materii (ignorantia iuris nocet). Jeżeli nie ustanowiono kierownika budowy, obowiązanym jest inwestor.
W orzecznictwie sądowym wskazuje się, że przepis o obowiązku geodezyjnego wytyczenia ma charakter bezwzględnie obowiązujący (tak np.: Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 9 września 2016r., II SA/Kr 780/16). Obowiązek wyznaczenia geodezyjnego może zostać nałożony również przez organ administracji architektoniczno-budowlanej (art. 43 ust. 2 Pr. bud.). Konieczne jest wydanie decyzji administracyjnej i jej merytoryczne uzasadnienie – czyli przedstawienie odpowiednich argumentów potwierdzających zasadność rozstrzygnięcia . Decyzja ta jest bowiem co prawda podejmowana na zasadzie uznania administracyjnego, jednak organ odwoławczy kontroluje, czy uznanie nie zostało wykorzystane niewłaściwie (nadużyte). Nie ma tu mowy o swobodzie czy tym bardziej dowolności organu. W praktyce tego typu sytuacja ma zastosowanie w ramach instytucji sprzeciwu od zgłoszenia.
Jak wytyczyć budynek na działce?
Wytyczenie budynku na działce należy do prac przygotowawczych, które w myśl art. 41 ust. 1 Pr. bud. stanowią rozpoczęcie budowy (tak np.: Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 20 aździernika 2015 r., II OSK 2137/15) Trzeba przy tym pamiętać, że roboty można rozpocząć dopiero po uzyskaniu pozwolenia na budowę, a jeśli prawo wymaga tylko zgłoszenia, dopiero gdy właściwy organ nie zgłosi sprzeciwu (zob. art. 28 i 30 ust. 5 Pr. bud.). Lista prac z art. 41 Pr. bud jest katalogiem zamkniętym, a zatem za prace przygotowawcze de iure rozpoczynające budowę można uznać jedynie wymienione tam czynności. Wobec tego przeprowadzenie prac geodezyjnych czy np. niwelacji gruntu nie stanowi rozpoczęcia budowy, jeżeli nie jest wyraźnie połączone z rozpoczęciem prac budowlanych, które są objęte reglamentacją organów administracji (wyr. NSA z 19 IX 2001 r., II SA/Ka 2293/99). Prace przygotowawcze można prowadzić wyłącznie na terenie objętym pozwoleniem (zgłoszeniem). W przeciwnym razie mamy do czynienia z samowolą budowlaną.
Wytyczeniu w terenie i utrwaleniu na gruncie podlegają elementy określające umiejscowienie w poziomie oraz posadowienie wysokościowe wznoszonych obiektów zgodnie z wymogami projektu budowlanego. Są to główne osie obiektów naziemnych i podziemnych, stałe punkty wysokościowe (repery) oraz charakterystyczne punkty wyznaczanego obiektu. Geodeci stosują dwie metody: kołkową i ław drutowych. Poszczególne prace dokumentuje się wpisem do dziennika budowy (§ 11 rozp. o czynnościach geodezyjnych z 25 II 1995 r.).
Rola dokumentacji projektowej
Niezbędne dane wyjściowe znajdują się w dokumentacji projektowej. Tyczenie następuje według szkicu dokumentacyjnego, zawierającego dane o osnowie realizacyjnej, lokalizacji urządzeń i przewodów podziemnych oraz elementów potrzebnych do wytyczenia. Dokumentem technicznym przeprowadzonego wyznaczenia jest szkic tyczenia. Odbiór robót polega na sprawdzeniu, czy szkic jest zgodny z projektem technicznym i stanem prac na gruncie. W tym celu wykonuje się dodatkowy pomiar kontrolny i sporządza szkic kontrolny.
Prace geodezyjne może wykonać jedynie ten, kto dysponuje uprawnieniami zawodowymi wydanymi zgodnie z art. 42-45 Prawa Geodezyjnego i Kartograficznego. Wytyczenie i inwentaryzacja wykonana przez osoby bez uprawnień, nawet lege artis, nie stanowi realizacji obowiązków z art. 43 Pr.bud.
Jaką funkcję pełni wyznaczenie geodezyjne?
Wytyczenie w terenie służy przestrzennemu usytuowaniu poszczególnych obiektów zgodnie z projektem budowlanym. Szczególne znaczenie ma zachowanie przewidzianego w nim położenia wyznaczanych w terenie obiektów względem obiektów wzniesionych lub dopiero wznoszonych oraz w stosunku do granic nieruchomości (§ 10 ust. 1 rozp. z 1995 r.). Wytyczenie ma gwarantować zachowanie przewidzianych w projekcie odległości od granic z sąsiednimi działkami. W związku z tym, jeżeli obiekt jest realizowany w oparciu decyzję ostateczną o pozwoleniu na budowę, po jego wyznaczeniu w terenie nie można przyjąć, że jego wybudowanie narusza prawo (wyr. WSA w Gliwicach z 28 III 2008 r., II SA/ Gl 1008/07).
Sporządzając dokumentację powykonawczą, geodeta powinien wziąć pod uwagę stan rzeczywisty obiektu. Inwentaryzacja geodezyjna ma na celu wytyczenie poszczególnych obiektów w terenie już po zakończeniu robót budowlanych, wobec tego polega ona na wskazaniu danych o rozmieszczeniu już wybudowanych obiektów. Dokumentacja ta powinna umożliwić wprowadzenie zmian do ewidencji gruntów i budynków, ewidencji sieci uzbrojenia terenu oraz na mapę zasadniczą (wyr. NSA z 17 XI 2021 r., II OSK 3410/18). Dokumentacja geodezyjna powykonawcza jest składana do organu Służby Geodezyjnej i Kartograficznej, do którego zostały zgłoszone prace geodezyjne (art. 12 a ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne). Złożenie powinno nastąpić w terminie określonym w zgłoszeniu wykonywania prac. W przeciwnym razie przyjmuje się, że prace geodezyjne zostały zaniechane. Wyniki prac geodezyjnych są weryfikowane przez organ Służby Geodezyjnej i Kartograficznej. W razie pozytywnej weryfikacji, wyniki mogą być wprowadzone do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. W razie negatywnej weryfikacji, możliwe są różne działania:
• albo wykonawca prac geodezyjnych ustosunkuje się na piśmie do wyników weryfikacji – na co ma 14 dni. Można to porównać do odwołania się od negatywnej weryfikacji,
• albo wykonawca prac geodezyjnych dokonuje poprawy wyników zgłoszonych prac geodezyjnych – na co ma 3 miesiące.
Jeżeli stanowisko wykonawcy prac geodezyjnych nie zostanie uwzględnione, wówczas wydawana jest decyzja o odmowie przyjęcia do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego wyników zgłoszonych prac geodezyjnych. Od takiej decyzji przysługuje odwołanie do właściwego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Geodezyjnego i Kartograficznego. Jak się przy tym wskazuje w orzecznictwie (vide przykładowo wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 15 października 2019 r., III SA/Kr 862/19): stanowisko wykonawcy prac geodezyjnych może być wyrażone w jakiejkolwiek formie, bowiem przepisy prawa nie mówią o stanowisku pisemnym. Stanowisko wykonawcy prac geodezyjnych może być wyrażone m.in. poprzez ponowne przesłanie tych samych zbiorów danych lub ich części lub tez ich uzupełnienia.
Jesteśmy doświadczoną kancelarią prawniczą, specjalizującą się w prawie budowlanym. Oferujemy analizę umów, reprezentację przed sądami oraz kompleksowe doradztwo prawne w zakresie przepisów dotyczących budownictwa. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać profesjonalną pomoc prawną i rozwiązać swoje problemy związane z prawem budowlanym.
