Umowa o generalne wykonawstwo inwestycji wywodzi się ze standardowej, dobrze znanej z Kodeksu cywilnego umowy o roboty budowlane, jednak jej znaczenie gospodarcze jest o wiele większe. Umowa ta stanowi fundament struktury, w ramach której druga obok inwestora strona umowy – generalny wykonawca – organizuje i koordynuje pracę pozostałych wykonawców.
Czym charakteryzuje się umowa o generalne wykonawstwo inwestycji?
Umowa o generalne wykonawstwo inwestycji nie bez powodu kojarzy się z obsługą prawną dużych podmiotów, np. zamawiających publicznych. Właśnie ona tworzy ramy prawne dla złożonego zjawiska gospodarczego i prawnego, jakim jest proces budowlany.
Kto może zawrzeć umowę?
Unormowania dotyczące umowy o roboty budowlane oraz wywodzącej się z niej umowy o generalne wykonawstwo nie wymagają, by strony dysponowały specjalnymi uprawnieniami lub miały jakiś szczególny status (np. działały jako spółka kapitałowa).
Zarówno wykonawcą, jak i inwestorem może być teoretycznie każdy, kto ma zdolność prawną (kto jest podmiotem prawa cywilnego). Inwestor staje się ponadto uczestnikiem procesu budowlanego (art. 17 i 18 Pr. bud.). De iure wykonawca umowy nie musi prowadzić przedsiębiorstwa budowlanego ani nawet w ogóle być przedsiębiorcą. Jednak w interesie Inwestora leży, by umowę wykonywał profesjonalista. Wpływa to na odpowiedzialność dłużnika za prawidłowe wykonanie umowy (art. 355 i 471 k.c.) oraz za osoby, którym dłużnik (tu: generalny wykonawca) powierza wykonanie swych obowiązków (art. 429 oraz 474 k.c.).
Należy przy tym pamiętać, że prawo wymaga nieraz udziału profesjonalistów w procesie budowlanym. Chodzi o podmioty podejmujące czynności, do których wykonywania wymagane jest posiadanie określonych uprawnień. Wystarczy wskazać na inspektora nadzoru inwestorskiego albo sprawującego nadzór autorski projektanta czy kierownika budowy.
Jedna umowa, wiele obowiązków
Jak stwierdził Sąd Apelacyjny w Lublinie w wyroku z dnia 26 stycznia 2017r. (I ACa 430/16): „Na gruncie przepisów k.c. za umowę o generalne wykonawstwo robót budowlanych należy uważać umowę zdefiniowaną w art. 647 k.c., w której pomiędzy wykonawcą określanym jako generalny wykonawca a inwestorem uzgodniony zostaje zakres robót, które wykonawca będzie wykonywał osobiście lub przy pomocy podwykonawców. W umowie tej wykonawca zajmuje pozycję przyjmującego zamówienie, a inwestor – zamawiającego wykonanie robót budowlanych. Generalny wykonawca jest zatem głównym organizatorem i wykonawcą robót budowlanych. Jeśli powierzy on częściowe wykonanie określonego frontu robót innemu wykonawcy mamy do czynienia z umową o podwykonawstwo robót budowlanych.”
W praktyce kontrakty przewidują szersze niż w art. 647 k.c. obowiązki generalnego wykonawcy. Bierze on na siebie nie tylko obowiązek oddania obiektu, ale podejmuje się organizacji całego procesu budowy. To właśnie on – odwołując się do zawartych z nimi kontraktów – kieruje robotami podwykonawców („piramida” z generalnym wykonawcą na szczycie). Oprócz tego generalny wykonawca zobowiązuje się często do dostarczenia inwestorowi projektu budowlanego (umowa typu zaprojektuj i wybuduj).
Generalny wykonawca może również wziąć na siebie czynności obciążające tradycyjnie inwestora. W takiej sytuacji mamy do czynienia z umową o oddanie obiektów budowlanych pod klucz, określaną też umową o generalną realizację inwestycji budowlanej.
Wykonując taką umowę, generalny realizator inwestycji nie musi zajmować się bezpośrednio żadnymi pracami na terenie budowy. Jego zadaniem jest oddanie gotowych obiektów oraz m.in. nadzór inwestorski i dysponowanie w imieniu inwestora środkami służącymi finansowaniu inwestycji. Niekiedy wykonawca jest określany wówczas jako inwestor zastępczy. Kontrakt łączy zatem elementy dokumentów w postaci klasycznej umowy o roboty budowlane, umowy o dzieło, zlecenia oraz o świadczenie różnego rodzaju usług. Generalny wykonawca może zobowiązać się też do dokonania czynności prawnych, np. zakupu urządzeń i maszyn budowlanych. W postanowieniu z dnia 28 lutego 2018r. (IV CSK 434/17) Sąd Najwyższy stwierdził, że umowa zawarta między bezpośrednim inwestorem a inwestorem zastępczym (powierniczym) nie może być kwalifikowana jako umowa o roboty budowlane w rozumieniu art. 647 i n.k.c.. Stosunek prawny łączący inwestora zastępczego z wykonawcą nie może być uznany za stosunek podwykonawstwa w rozumieniu art. 647(1) § 5 k.c.
Rynek zna różne warianty umów o generalną realizację inwestycji budowlanej. Stronami mogą być zamawiający i generalny realizator, który następnie zawiera odrębne kontrakty z wykonawcami, biorąc przy tym na siebie część obowiązków tradycyjnie przypisywanych inwestorowi. Zamawiający może zawrzeć również odrębne, samodzielne umowy z generalnym wykonawcą, generalnym projektantem i generalnym dostawcą maszyn i urządzeń. Osoby te odpowiadają za całość przedsięwzięcia, zwanego nieraz misją budowlaną, solidarnie w stosunku do zamawiającego (zob. art. 366 i n. k.c.).
Umowa o generalne wykonawstwo inwestycji a podwykonawcy
Z umową o generalne wykonawstwo inwestycji ściśle łączą się kontrakty z podwykonawcami. Jako kierownik organizacyjny podwykonawców generalny wykonawca powierza im sposób realizacji poszczególnych fragmentów robót na terenie budowy. Podwykonawców można określić mianem pomocników generalnego wykonawcy, który za ich postępowanie odpowiada względem inwestora w myśl art. 474 k.c.
Generalny wykonawca nie zawiera umów z podwykonawcami jako pełnomocnik inwestora. Oprócz tego zaangażowanie przezeń danego przedsiębiorcy jako podwykonawcy nie powoduje powstania stosunku kontraktowego na linii inwestor-przedsiębiorca (podwykonawca).
Specyfika umów z podwykonawcami
W zależności od przedmiotu świadczenia umowy z podwykonawcami są umowami o roboty budowlane lub o dzieło. Do umów podwykonawczych zalicza się niekiedy również umowę o wykonawstwo częściowe, którą zawiera inwestor, a zatem ten sam podmiot, który mógłby być stroną umowy z generalnym wykonawcą (zob. wyr. SA w Gdańsku z 13 IV 2017 r., V ACa 433/16). Zwróć uwagę, że brak tu generalnego wykonawcy, a organizacją i kontrolą prac na terenie budowy zajmuje się inwestor.
Bardzo duże znaczenie gospodarcze ma art. 649 (5) k.c. Zgodnie z nim do umów między generalnym wykonawcą a podwykonawcami (dalszymi wykonawcami) należy stosować chroniące interes słabszej strony umowy art. 649 (1) – 649 (4) k.c. Słowa „stosuje się” bez dodania „odpowiednio” oznaczają, że unormowania należy stosować w całości i bez modyfikacji. Tym samym podwykonawca może żądać ustanowienia gwarancji zapłaty, o której mowa w art. 649 (1) k.c., czy odstąpić od umowy na podstawie art. 649 (4) § 1 k.c. itp.
W umowach podwykonawczych stroną, która wchodzi w miejsce inwestora, jest generalny wykonawca. Również podwykonawca, który zawiera umowę o wykonanie robót budowlanych z dalszym podwykonawcą, zajmuje pozycję inwestora, o którym mowa w przywołanych akapit wyżej przepisach k.c.
Ze względu na istnienie odrębnych umów i stosunków prawnych rozwiązanie kontraktu, którego stronami są inwestor i generalny wykonawca, nie sprawia, że znikają obowiązki generalnego wykonawcy oparte na umowach z podwykonawcami. W takiej sytuacji generalny wykonawca nie jest wolny od obowiązku zapłaty swym podwykonawcom wynagrodzenia (np. wyr. SN z 16 V 2002 r., IV CKN 1066/00).
Jesteśmy doświadczoną kancelarią prawniczą, która oferuje usługi konsultacyjne z zakresu prawa budowlanego. Nasi prawnicy specjalizują się w tej dziedzinie i pomogą Ci w zrozumieniu i przestrzeganiu przepisów prawnych. Skontaktuj się z nami i skorzystaj z naszego profesjonalnego doradztwa.
