Charakterystyka energetyczna budynku ma coraz większe znaczenie. Prawo obliguje do przekazania świadectwa energetycznego m.in. przy zawarciu umowy zbycia własności nieruchomości. Świadectwo od niedawna jest także obowiązkowym załącznikiem do dokumentacji wymaganej przy składaniu zawiadomienia o zakończeniu budowy (art. 57 ust. 1 pkt 6a Pr. bud.).
Czym charakterystyka energetyczna budynku mieszkalnego jest w świetle aktualnych przepisów?
Ustawa o charakterystyce energetycznej budynków (dalej: ustawa) jest aktem krótkim. Może się zatem wydawać, że jej stosowanie nie budzi wątpliwości. Mimo to, prawnik zajmujący się inwestycjami budowlanymi, zwłaszcza w aspekcie prawa administracyjnego, dostrzeże znaczenie zamieszczonych w ustawie definicji. Ich właściwe odczytanie jest kluczem do poprawnego stosowania poszczególnych przepisów.
Dążenie do precyzji
Twórcy ustawy zdecydowali się na przygotowanie definicji legalnej charakterystyki energetycznej. Jak wskazuje art. 2 pkt 3, pojęcie to oznacza zbiór danych i wskaźników energetycznych budynku bądź jego części, które określają całkowite zapotrzebowanie na energię konieczną do użytkowania ich zgodnie z przeznaczeniem. Co ciekawe, definicja zawarta w dyrektywie 2010/31/UE nie jest tożsama z polską. Art. 2 pkt 4 dyrektywy określa charakterystykę energetyczną jako obliczoną albo zmierzoną ilość energii niezbędną do zaspokojenia zapotrzebowania związanego z używaniem budynku w typowy sposób. Jak wskazano expressis verbis w przepisie unijnym, charakterystyka obejmuje m.in. energię potrzebną do ogrzewania, wentylacji, przygotowania ciepłej wody, a także oświetlenia budynku.
Nie można poprzestać na danych z projektu
Podkreślmy, że charakterystyka energetyczna w rozumieniu ustawy nie jest tym samym, co charakterystyka w rozumieniu rozporządzenia dotyczącego zakresu i formy projektu budowlanego. W projekcie budowlanym mamy do czynienia z charakterystyką sporządzoną in abstracto, dla inwestycji, która dopiero ma być zrealizowana. Interesująca nas charakterystyka zawsze dotyczy budynków lub lokali, które już istnieją. Zwróć zatem uwagę, że sporządzenie certyfikatu energetycznego bez zapoznania się z parametrami i stanem budynku, jedynie w oparciu o dokumentację, może być zakwalifikowane jako brak należytej staranności w wykonaniu umowy (zob. art. 355 k.c.). Konsekwencją jest odpowiedzialność ex contractu oparta na art. 471 k.c.
Jakich obiektów dotyczy charakterystyka energetyczna budynku mieszkalnego wielo- lub jednorodzinnego?
Charakterystyka energetyczna budynków mieszkalnych, zarówno wielo- jak i jednorodzinnych, dotyczy szerokiego wachlarza konstrukcji. W praktyce nie budzi wątpliwości zaliczenie do budynków mieszkalnych np. domu jednorodzinnego. Prawo budowlane bierze jednak pod uwagę to, że prawna kwalifikacja niektórych obiektów może budzić wątpliwości.
Zdefiniowanie przez odesłanie
Ustawa definiuje budynek, odsyłając do art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego (art. 2 pkt 1 ustawy). Zawarta w tym przepisie definicja jest bardzo pojemna. Zgodnie z nią, budynek to obiekt budowlany, który jest związany z gruntem w sposób trwały, a zarazem wydzielony z otaczającej go przestrzeni przy pomocy przegród budowlanych. Oprócz tego, art. 3 pkt 2 Pr. bud. wskazuje, że budynek musi mieć fundamenty i dach. Podkreślmy, że pojęcie „budynku” jest węższe niż pojęcie „obiektu budowlanego”. Do obiektów tych zalicza się nie tylko budynki, lecz także budowle oraz obiekty małej architektury wzniesione z wykorzystaniem wyrobów budowlanych. Integralną częścią obiektu budowlanego są instalacje pozwalające na używanie go zgodnie z przeznaczeniem (vide art. 3 pkt 1 Pr. bud.). Dla zakwalifikowania obiektu jako budynku nie ma znaczenia sposób konstrukcji, budulec, albo przeznaczenie. Decyduje odpowiadanie definicji z art. 3 pkt 2 Pr. bud.
Kiedy mamy do czynienia z budynkiem mieszkalnym?
W art. 3 pkt. 2a Pr. bud. mowa o „budynkach mieszkalnych jednorodzinnych”, które obejmują budynki wolnostojące lub w zabudowie bliźniaczej, grupowej bądź szeregowej. Właściciele niektórych z nich mogą skorzystać z uproszczonego trybu certyfikacji energetycznej, o którym mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
Podobne ułatwienia przewidziano w art. 8 dla grupy lokali mieszkalnych w budynku wielorodzinnym. De lege lata brak jest definicji legalnej takich budynków, jednak z art. 3 pkt 2a Pr. bud. można wnioskować, że budynkiem wielorodzinnym jest budynek mieszkalny, w którym wydzielono więcej niż dwa lokale mieszkalne albo więcej niż jeden taki lokal i lokal użytkowy.
Conditio sine qua non uznania budynku za mieszkalny jest – jak wskazuje sama nazwa – jego zdolność do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. W problematycznych sytuacjach ocena, czy taka zdolność istnieje, należy do administracji budowlanej i judykatury.
Brak jednolitości
Na zakończenie zaznaczmy, że przewidziana w ustawie definicja budynku nie jest tożsama z definicją z art. 2 pkt 12 dyrektywy 2010/31/UE. Przepis unijny wskazuje, że „budynek” to tyle, co zadaszona konstrukcja wyposażona w ściany, w której do utrzymania tzw. klimatu wewnętrznego wykorzystywana jest energia. Pominięto kwestię wyposażenia w fundamenty oraz trwałego związania z gruntem. Dyrektywa UE skupia się zatem na zużyciu energii koniecznej do utrzymania klimatu wewnętrznego, przede wszystkim energii niezbędnej do ogrzewania i klimatyzacji. Mamy, wobec tego, do czynienia z rozbieżnością między przepisami polskimi a unijnymi.
