Jednym z wymogów przy realizacji inwestycji jest to by działka budowlana miała zapewnione miejsca postojowe. Wynika to z § 18 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zgodnie z tym przepisem zagospodarowując działkę budowlaną należy urządzić, stosowanie do jej przeznaczenia i sposobu zabudowy, miejsca postojowe dla samochodów użytkowników stałych i przebywających okresowo, w tym również miejsca postojowe dla samochodów, z których korzystają osoby niepełnosprawne.
Przepis ten wprowadza zasadę zgodnie z którą miejsca postojowe powinny być zlokalizowane na działce, na której realizowana jest inwestycja. Potwierdza to orzecznictwo sadów administracyjnych. Tytułem przykładu można powołać dwa orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 14 listopada 2007r. (II OSK 1498/06) i z dnia 4 listopada 2008r. (II OSK 1511/07).
Kiedy miejsca postojowe na innej działce niż inwestycyjna?
Tylko w drodze wyjątku dopuszcza się, że miejsca postojowe będą sytuowane na innej działce. Jest to możliwe tylko wtedy, gdy wykonanie miejsc postojowych na działce inwestycyjnej jest niemożliwe (tak orzekł na przykład Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 7 września 2012r. II OSK 864/11). W takim wypadku miejsca postojowe powinny znaleźć się możliwie najbliżej działki na której powstaje budynek. Są one bowiem przeznaczone do obsługi konkretnej inwestycji.
Nie można jednoznacznie określić jaka odległość od działki jest zbyt duża, a jaka dopuszczalna. Przykładowo, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 24 lipca 2011r. (II SA/Po 494/12) stwierdził, że: „(…) nieprawidłowe jest zapewnienie miejsc postojowych na innych działkach niż teren objęty inwestycją. Nie uwzględniono, że miejsca postojowe leżą 380m od działki, co wskazuje, że nierealne staje się wykorzystywanie ich na parking.(…)”
Jaki tytuł prawny do działki aby budować miejsca postojowe?
Miejsca postojowe - co oczywiste – mogą być zrealizowane wyłącznie na działce co do której inwestor posiada prawo do dysponowania na cele budowlane. Zgodnie z art. 3 pkt. 11 Prawa budowlanego, przez prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane należy rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego, albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych.
W świetle art. 244 § 1 k.c. ograniczonymi prawami rzeczowymi są: użytkowanie, służebność, zastaw, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipoteka. Oznacza to, że miejsca postojowe mogą być realizowane na przykład na terenie, co do którego inwestorowi przysługuje służebność gruntowa. Oczywiście o ile zakres tej służebności pozwala na realizację takiej inwestycji.
Zasady sytuowania wydzielonych miejsc postojowych
W § 19 rozporządzenia z 12 kwietnia 2002r. określone są zasady sytuowania wydzielonych miejsc postojowych. Przepis ten określa jakie odległości powinny być zachowane między wydzielonymi miejscami postojowymi, a oknami pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi w budynku mieszkalnym, w budynku zamieszkania zbiorowego, z wyjątkiem hotelu, budynku opieki zdrowotnej, oświaty i wychowania, a także od placu zabaw i boiska dla dzieci i młodzieży.
Odległości te nie mogą być mniejsze niż:
- 7 m – w przypadku do 4 stanowisk włącznie;
- 10 m – w przypadku 5 do 60 stanowisk włącznie;
- 20 m – w przypadku większej liczby stanowisk, z uwzględnieniem § 276 ust.1.
Odległość wydzielonych miejsc postojowych lub otwartego garażu wielopoziomowego dla samochodów osobowych od granicy działki budowlanej nie może być mniejsza niż:
- 3 m – w przypadku do 4 stanowisk włącznie;
- 6 m – w przypadku 5–60 stanowisk włącznie;
- 16 m – w przypadku większej liczby stanowisk.
Co to jest wydzielone miejsce postojowe
W tym miejscu należy rozważyć co oznacza wydzielone miejsce postojowe. Przepisy prawa nie zawierają definicji tego sformułowania. Biorąc pod uwagę treść § 21 rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002r., na miejsca postojowe składają się stanowiska postojowe. Stąd za wydzielone miejsce postojowe można uznać wyodrębniony teren, na który składają się stanowiska postojowe. Wyodrębnienie tego terenu może wystąpić za pomocą krawężników, linii i innych przegród. Nie stanowi wydzielonego miejsca postojowego teren na którym zwykle parkują pojazdy.
Wymiary miejsc postojowych oraz rodzaj nawierzchni
Rozporządzenie z dnia 12 kwietnia 2002r określa wymiary miejsc postojowych. Jest to ujęte w § 21 tego rozporządzenia. Zgodnie z tym przepisem miejsca postojowe powinny mieć: co najmniej szerokość 2,3 m i długość 5 m, przy czym dla samochodów użytkowanych przez osoby niepełnosprawne szerokość stanowiska powinna wynosić co najmniej 3,6 m i długość 5 m, a w przypadku usytuowania wzdłuż jezdni – długość co najmniej 6 m i szerokość co najmniej 3,6 m, z możliwością jej ograniczenia do 2,3 m w przypadku zapewnienia możliwości korzystania z przylegającego dojścia lub ciągu pieszo-jezdnego.
Stanowiska postojowe i dojazdy manewrowe dla samochodów osobowych powinny mieć nawierzchnię utwardzoną lub co najmniej gruntową stabilizowaną, ze spadkiem zapewniającym spływ wody.
Kiedy mówimy, że dany teren jest parkingiem?
Jak widać ustawodawca nie narzuca szczegółowych wymogów dotyczących sposobów realizacji miejsc postojowych. Określone są tylko minimalne standardy takich miejsc. Oznacza to, że wyłącznie przeznaczenie terenu (przeznaczenie obiektu budowlanego) decyduje o tym czy dany obiekt to parking czy też nie.
Decydująca jest funkcja jaką ma pełnić dany obiekt budowlany. Przykładowo utwardzenie terenu może być wykonane na potrzeby miejsc postojowych lub na składowanie materiałów budowlanych. Można więc uznać, że inwestor zrealizował parking tylko wtedy, gdy utwardzenie terenu zostało wykonane z przeznaczeniem na miejsce postojowe dla pojazdów osobowych.
Projekt parkingu
Jeżeli chodzi o sporządzanie projektu parkingu naziemnego to powinien on być opracowany przez osobę posiadająca odpowiednie uprawnienia. Rodzaj wymaganych uprawnień uzależniony jest od charakteru planowanej inwestycji . Jeżeli parking jest budowlą nie przynależną do drogi, wówczas projekt powinien być opracowany przez osobę posiadająca uprawnienia w specjalności konstrukcyjno-budowlanej. W innych przypadkach projekt może być opracowany przez osobę z uprawnieniami w ograniczonym zakresie. Jaki rodzaj uprawnień jest wymagany w danej sprawie określa organ administracji architektoniczno-budowlanej w decyzji o pozwoleniu na budowę.
Podsumowanie
Działka budowlana powinna mieć zapewnione miejsca postojowe. Co do zasady powinny być one sytuowane na tej samej działce, na której jest realizowana inwestycja. Możliwe jest sytuowanie parkingu na inne działce, byle nie w znacznej odległości od inwestycji. Zasady sytuowania miejsc postojowych i ich wymiary określa rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002r.
Jesteśmy zespołem prawników specjalizujących się w prawie budowlanym. Oferujemy usługi konsultacyjne, które obejmują analizę dokumentacji, doradztwo w zakresie przepisów prawa budowlanego oraz reprezentację przed organami administracji. Skontaktuj się z nami i skorzystaj z naszego profesjonalnego doradztwa.
