Odległość tarasu od granicy działki może wydawać się sprawą bagatelną. Niekiedy tak rzeczywiście jest, zwłaszcza gdy mamy do dyspozycji bardzo dużą nieruchomość, otoczoną lasem, łąkami lub innymi niezabudowanymi terenami. Zwykle jednak rozmiary gruntu należącego do inwestora i położenie budynków wzniesionych na sąsiednich działkach sprawiają, że sytuowanie każdego obiektu budowlanego wymaga śledzenia aktualnego stanu prawnego. Dzięki temu można uniknąć wielu kłopotów, zapewniając jednocześnie komfort sobie i sąsiadom.
Odległość tarasu od granicy działki budowlanej – co mówi prawo?
Przepisy dotyczące odległości tarasu od granicy działki znajdują się przede wszystkim w rozporządzeniu o warunkach technicznych, którym powinny odpowiadać budynki oraz ich usytuowanie (dalej: rozporządzenie). Unormowania te mają charakter techniczny, podobnie jak np. Polskie Normy, do których rozporządzenie odwołuje się w wielu miejscach. Szczegółowość przepisów, adresowanych przede wszystkim do projektantów i inżynierów sprawia, że w najlepiej pojętym interesie inwestora leży skorzystanie z pomocy doświadczonego prawnika.
Szczegółowe paragrafy
Zgodnie z rozporządzeniem odległość budynku od granicy działki budowlanej powinna wynosić przynajmniej 1,5 m od stanowiących jego część tarasu, okapu lub gzymsu (§ 12 ust. 6 pkt 1). Tym samym taras, podobnie jak np. schody albo balkon, nie jest samodzielnym obiekt, nawet jeśli znajduje się w pobliżu domu.
Konieczne jest też zachowanie odległości między ścianą, przy której znajduje się taras, a granicą. Jeśli ściana ma okna lub drzwi albo dach nad nią ma okno, odległość ściany od granicy powinna wynosić co najmniej 4 metry. Jeśli mamy do czynienia ze ścianą bez okien i drzwi, odległość ta zmniejsza się do 3 metrów (§ 12 ust. 2 rozp.). Łatwo obliczyć, że przy takim usytuowaniu ścian długość tarasu przy granicy może wynosić najwyżej 2,5 lub 1,5 metra.
Wymagane przez prawo wymiary to w świetle definicji legalnej – wymiary, które uzyskano z uwzględnieniem wykończenia powierzchni poszczególnych elementów budynku (§ 9 ust. 2 rozp.). Wskazane w rozporządzeniu odległości od granicy lub innych budynków należy ustalać w poziomie, w miejscu, w którym dystans jest najmniejszy (§ 9 ust. 3 rozp.). Pamiętajmy, że zachowanie odległości wskazanych w § 12 r.w.t. nie jest wymagane, jeżeli sąsiednią działką jest działka drogowa. W takim wypadku zastosowanie znajdzie ustawa o drogach publicznych.
Znaczenie pojęć
Wskazane wyżej przepisy nie mówią nic o zadaszeniu lub innych szczegółach konstrukcyjnych, a samo pojęcie tarasu nie doczekało się definicji legalnej. Wobec tego trzeba przyjmować znaczenie słowa „taras” w języku powszechnym.
Język jest tworem żywym i dynamicznym, a zatem znaczenia słownikowe nieraz są jedynie orientacyjne. Mając to na uwadze, można przyjąć, że taras jest otwartą, zwykle odkrytą konstrukcją połączoną z budynkiem, jednak znajdującą się na zewnątrz, podobnie jak loggia lub balkon. W poszczególnych definicjach przywoływanych przez sądy administracyjne taras jest też określany jako płaska, a przy tym odkryta części budynku, otoczona balustradą (np. wyr. WSA w Krakowie z 7. II 2021, II SA/Kr 1857/11). Zauważmy jednak, że sam fakt zadaszenia nie sprawia, że taras „staje się” w świetle prawa wiatą albo altaną, ponieważ nadal jest powiązany komunikacyjne i funkcjonalnie z domem, podobnie jak balkon lub ganek. Większego znaczenia nie ma też fakt otoczenia balustradą, zbędną, gdy taras znajduje się tuż nad powierzchnią ziemi.
Spojrzenie na unormowania dotyczące odległości zadaszonego tarasu od granicy działki
Odległość zadaszonego tarasu od granicy działki nie jest uregulowana odrębnymi przepisami. Wobec tego w zasadzie trzeba stosować regulacje Prawa budowlanego i cytowanego rozporządzenia. W związku z tym warto wskazać, kiedy do budowy tarasu wystarczy zgłoszenie, a kiedy niezbędne będzie pozwolenie w formie decyzji administracyjnej.
Czy wzniesienie tarasu pokrytego dachem wymaga pozwolenia na budowę?
Ani pozwolenia, ani zgłoszenia przewidzianego w art. 30 Pr.bud. nie wymaga budowa naziemnych tarasów przydomowych, których powierzchnia zabudowy nie jest większa niż 35 m 2 (art. 29 ust. 2 pkt 31 Pr.bud.). Jak podają słowniki języka polskiego, „naziemny” to tyle, co znajdujący się (położony) na powierzchni ziemi (naziemny westybul, parking, schron itp.). Zwolniony z obowiązku uzyskania pozwolenia jest zatem przydomowy taras, który znajduje się na ziemi, bez dodatkowych ograniczeń i rozróżnień. Słowo „przydomowy” trzeba rozumieć ściśle, nie chodzi tu zatem o tarasy połączone np. z budynkami rekreacji indywidualnej (wyr. WSA w Lublinie, 22 VI 2021 r., II SA/Lu 215/21).
Ani zgłoszenia, ani pozwolenia nie wymaga prowadzenie robót budowlanych, które sprowadzają się do przebudowy, a tym bardziej remontu obiektów takich jak taras naziemny lub utwardzania powierzchni gruntu działki budowlanej, np. wokół tarasu (art. 29 ust. 4 Pr.bud.). Jeżeli planujesz budowę przydomowego tarasu naziemnego, którego powierzchnia zabudowy przekracza 35 m 2, konieczne jest zgłoszenie (art. 29 ust. 1 pkt 22 Pr.bud.).
Budowa zadaszonego tarasu jako rozbudowa domu
Zauważ, że pozwolenia wymaga rozbudowa obiektu budowlanego (wyr. NSA z 16. VI 2005 r., OSK 1699/04) oraz jego odbudowa (wyr. NSA z 2. II 2006 r., II OSK 56/05). Rozbudową domu jest wzniesienie zintegrowanego z nim tarasu, który nie jest zwolnionym od wymogu uzyskania pozwolenia na budowę tarasem naziemnym.
W jednej ze spraw strona próbowała argumentować, że nie wzniosła tarasu, lecz wymagającą jedynie zgłoszenia wiatę. WSA zgodził się jednak ze stanowiskiem inspektora nadzoru budowlanego, który uznał, że mamy do czynienia z rozbudową. Sąd wskazał, że wzniesiony na drewnianych filarach o wysokości 1,5 m, połączony z domem drzwiami balkonowymi, a przy tym zadaszony taras ze schodami do ogrodu stanowi całość użytkową i funkcjonalną z budynkiem (wyrok WSA w Rzeszowie z 20.II 2020 r., II SA/Rz 1373/19). Nie budzi wątpliwości, że taras, który wznosi się na kolumnach czy podobnych konstrukcjach, sprawiających, że brak doń bezpośredniego dostępu z poziomu gruntu, nie może być uznany za „naziemny”.
Brak obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę nie oznacza utraty prawa do zwrócenia się do właściwych organów o wydanie decyzji o takim pozwoleniu (art. 29 ust. 5). Istotne w niektórych sytuacjach może okazać się również uzyskanie odstępstwa od unormowań techniczno-budowlanych. Pozwala na to art. 9 Pr. bud., jednakże inwestor jest wtedy zobowiązany do uzyskania pozwolenia na budowę, nawet gdy w zasadzie wymagane jest co najwyżej zgłoszenie (art. 29 ust. 5a Pr.bud.). Zwróć uwagę, że jeżeli obiekt budowlany jest wpisany do rejestru zabytków, niezbędne jest pozwolenie na budowę, a jeśli znajduje się on na obszarze, który wpisano do tegoż rejestru, konieczne staje się dokonanie zgłoszenia robót budowlanych (art. 29 ust. 7 Pr.bud.).
