rozwiązanie prawne
Odległość okna od granicy działki i zgoda sąsiada to dwie kwestie, które wydają się łączyć ze sobą. Można sądzić, że jeśli właściciel nieruchomości, przy granicy której ma stanąć budynek, deklaruje, że nie przeszkadza mu zbyt mała — w świetle przepisów budowlanych — odległość ściany z oknami od linii granicznej, to można śmiało myśleć o budowie. Czy tak rzeczywiście jest?
Odległość okna od granicy działki a zgoda sąsiada w świetle regulacji budowlanych
W praktyce, dla wyjaśnienia, czy na dopuszczalną de iure odległość okna od granicy działki ma wpływ zgoda sąsiada, konieczne jest spojrzenie na rozporządzenie z 2002 r. dotyczące warunków technicznych budynków i ich usytuowania (dalej: rozporządzenie) oraz na niektóre artykuły Prawa budowlanego.
Zgodnie z art. 4 Prawa budowlanego, każdy jest uprawniony do zabudowy nieruchomości gruntowej, o ile wykaże, iż ma prawo do dysponowania nią na cele budowlane. Zamierzenie budowlane powinno ponadto odpowiadać przepisom. Na tym polega zasada wolności budowlanej. Każdy obiekt budowlany (zatem również budynki, których dotyczy rozporządzenie) powinien być zaprojektowany i wybudowany w sposób odpowiadający regulacjom prawnym (w tym techniczno-budowlanym — zob. art. 7 Prawa budowlanego) oraz zgodnie z wymogami wiedzy technicznej (art. 5 ust. 1 Pr. bud.). Cytowane regulacje można określić jako należące do filarów prawa budowlanego. Warto zwrócić uwagę, że brak w nich wzmianek o zabezpieczeniu przez inwestora ewentualnych roszczeń sąsiadów czy uzyskaniu ich zgody na takie czy inne rozwiązania. Oczywiście zgodność zamierzenia budowlanego z prawem (z przepisami) to także poszanowanie występujących w obszarze oddziaływania planowanej budowli uzasadnionych interesów osób trzecich (zob. art. 5 ust. 1 pkt 9 Prawa budowlanego oraz np. wyrok NSA z 14 lipca 2020 r., II OSK 662/20). Zbadanie, czy takie interesy występują i czy są chronione, jest jednak rzeczą organu prowadzącego postępowanie z art. 28 lub np. badającego zgłoszenie z art. 30 Prawa budowlanego.
Wyjątki od przepisów
Określający wymagane odległości ścian z oknami lub drzwiami od granicy nieruchomości § 12 rozporządzenia przewiduje pewne wyjątki i zezwala na mniejszą odległość od linii granicznej, jednakże nie wprowadza przesłanki zgody sąsiada na projektowane rozwiązanie. Trzeba jednak pamiętać, że usytuowanie budynku na działce bliżej granicy — w jednej ze sposobów określonych w § 12 ust. 2-4 — sprawia, że sąsiednia nieruchomość zostaje objęta obszarem oddziaływania obiektu, tak jak definiuje go art. 3 pkt 20 Prawa budowlanego. Ma to niebagatelne znaczenie, bowiem oprócz inwestora, stronami postępowania w sprawie wydania pozwolenia na budowę są właściciele nieruchomości, które leżą w obszarze oddziaływania nowego obiektu (art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego). Tym samym takie osoby mają szerokie uprawnienia proceduralne, np. mogą wnieść odwołanie, potem skargę do WSA i skargę kasacyjną do NSA. Jak pokazuje doświadczenie, często dzięki odpowiednio wczesnemu porozumieniu się z sąsiadami — potencjalnymi stronami — udaje się uniknąć zaskarżania przez nich decyzji administracji budowlanej. Sprawi to, że roboty będą mogły rozpocząć się szybciej. Warto pamiętać, że urzędy, tym bardziej sądy administracyjne, są obciążone sprawami. Tym samym trudno liczyć — zwłaszcza gdy jedna ze stron wystąpi ze skargą do WSA — na załatwienie sprawy w ciągu dwóch-trzech miesięcy.
Warto w tym miejscu dodać, że aby zapewnić niezbędną elastyczność prawa i nie prowadzić do sytuacji określanych jako summum ius, summa iniuria, art. 9 Prawa budowlanego przewiduje specjalną procedurę pozwalającą na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych (zatem także od rozporządzenia). Odstępstwo jest jednak rozwiązaniem wyjątkowym, odwołującym się do uznania administracyjnego — w szczególności organ administracji budowlanej nie jest tu związany żądaniami inwestora czy np. aprobatą stron postępowania odnośnie do proponowanych rozwiązań zamiennych (por. art. 9 ust. 3 Prawa budowlanego). Tym bardziej nie jest wymagana zgoda niebędących stroną postępowania o udzielenie pozwolenia na budowę sąsiadów inwestora.
Odległość okna od granicy działki i zgoda sąsiada na jej zmniejszenie a przepisy prawa cywilnego
By odpowiedzieć na pytanie, czy odległość okna od granicy działki może za zgodą sąsiada być mniejsza niż przewiduje to rozporządzenie, trzeba zwrócić uwagę na relację między sferą prawa cywilnego (prawa prywatnego) a prawa publicznego (zalicza się doń także prawo budowlane jako gałąź prawa administracyjnego).
Prawo własności i swoboda umów
Sam fakt bycia właścicielem czy np. użytkownikiem wieczystym nieruchomości sąsiadującej z danym terenem nie stwarza prawa do sprzeciwienia się realizacji inwestycji, która jest prowadzona zgodnie z prawem (w tym przepisami budowlanymi, MPZP, decyzją „w-z” itd.). Można powiedzieć, że dla realizacji prawa własności w granicach zakreślonych przez art. 140 i n. k.c. nie jest potrzebna zgoda innych osób, nawet jeśli czują się one w jakiejś mierze pokrzywdzone działaniami właściciela (np. nie odpowiada im estetyka nowego budynku, przeszkadza im zwyczajny, nieuciążliwy ruch pojazdów i maszyn na budowie). Znaczenie mają kryteria obiektywne, w tym treść poszczególnych regulacji tworzących system prawny, obejmujący zarówno prawo cywilne, jak i administracyjne, karne itd. W takiej perspektywie trzeba spoglądać także np. na roszczenia związane z prowadzeniem szkodliwych robót ziemnych, o których mowa w art. 147 k.c.
Ius publicum pactis privatorum mutari non potest – prawo publiczne nie może być zmieniane prywatnymi umowami
Co w sytuacji, gdy zamierzenie budowlane nie w pełni odpowiada przepisom, zwłaszcza gdy chodzi o odległości ścian z oknami od granic z sąsiadami? Czy możliwe jest zawarcie umowy lub np. ustanowienie służebności, która pozwoliłaby na uzyskanie pozwolenia na budowę? Należy zwrócić uwagę, że „warunki techniczne” czy inne przepisy budowlane (np. dotyczące zasad sporządzania projektu) znajdują zastosowanie niezależnie od woli osób, do których są skierowane. Nie jest możliwe umowne wyłączenie ich stosowania, nawet jeśli godzą się na to np. wszystkie potencjalne strony postępowania w sprawie pozwolenia na budowę. Nie jest też możliwe ustanowienie służebności, która polegałaby na znoszeniu stanu sprzecznego np. z „warunkami technicznymi” dla budynków. Ewentualne umowy czy jednostronne oświadczenia woli (nawet gdyby udało im się przybrać formę aktu notarialnego), idące w kierunku „przełamania” przepisów prawa budowlanego, będą nieważne jako sprzeczne z prawem (art. 58 k.c.). Charakterystyczna dla prawa prywatnego autonomia poszczególnych osób ma zatem swe jasno określone granice.
