rozwiązanie prawne
Wydanie pozwolenia na budowę to kluczowy etap procesu inwestycyjnego. Uzyskanie tej decyzji administracyjnej pozwala na rozpoczęcie robót budowlanych, a w konsekwencji – oddanie budynku bądź innego obiektu objętego pozwoleniem do eksploatacji. Aby jak najlepiej zadbać o swoje interesy, warto znać aktualne przepisy. Są one zawarte przede wszystkim w Prawie budowlanym.
Wydanie pozwolenia na budowę: co mówi prawo?
Unormowania Prawa budowlanego dotyczące wydania pozwolenia na budowę, są przepisami szczególnymi (lex specialis) względem Kodeksu postępowania administracyjnego. Dotyczy to między innymi terminów załatwienia sprawy (a więc czasu, który ma na to np. starostwo lub urząd miasta na prawach powiatu). Wobec tego, zgodnie z zasadą lex specialis derogat legi generali, Prawo budowlane ma pierwszeństwo i – co do zasady – wyłącza zastosowanie procedury ogólnej. Uregulowania k.p.a., jako lex generalis, trzeba stosować tylko tam, gdzie brak „własnej”, szczególnej regulacji Prawa budowlanego.
Kiedy organ orzeknie po myśli inwestora?
Art. 32 ust. 4 Prawa budowlanego expressis verbis wskazuje, że pozwolenie można wydać jedynie inwestorowi, który złożył wniosek w okresie, gdy ważna była decyzja wz (oczywiście o ile jest ona wymagana przez Ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym bądź inne przepisy). Należy też przygotować, dobrze znane inwestorom i prawnikom, oświadczenie o posiadaniu prawa do dysponowania daną nieruchomością (gruntem, działką) na cele budowlane. Co ciekawe, de lege lata, jeśli podstawę prawa inwestora do dysponowania nieruchomością stanowi użytkowanie wieczyste, niezgodność zamierzenia budowlanego, którego dotyczyć ma pozwolenie, z celem tego użytkowania, nie może stać się podstawą odmowy zatwierdzenia projektu budowlanego i nieudzielenia pozwolenia (art. 32 ust. 4b Prawa budowlanego).
Oprócz tego, przed wydaniem decyzji administracja budowlana sprawdzi m.in. zgodność projektu zagospodarowania terenu albo działki z ustaleniami MPZP bądź decyzji wz, a także z wymogami ochrony środowiska naturalnego oraz innymi przepisami, w tym przepisami techniczno-budowlanymi (art. 35 ust. 1 Prawa budowlanego). Badana jest również zgodność z przepisami prawa miejscowego, np.: uchwałami krajobrazowymi czy antysmogowymi.
Gdy wystąpią braki merytoryczne lub formalne, organ wyda postanowienie zobowiązujące inwestora do ich usunięcia w określonym terminie (art. 35 ust. 3 Prawa budowlanego). W orzecznictwie jednolicie wskazuje się przy tym to, że organ zobowiązany jest wezwać inwestora do poprawienia dokumentacji. Nie może zaniechać tego wezwania i wydać negatywną decyzję (tak np.: Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu z dnia 8 maja 2025 r., II SA/Wr 216/25).
Dodatkowe sprawy do załatwienia
Trzeba także pamiętać, iż pozwolenie może być wydane po przeprowadzeniu (o ile wymaga tego prawo) m.in. oceny oddziaływania danego przedsięwzięcia na środowisko. In concreto niezbędne może okazać się także uzyskanie pozwoleń, uzgodnień bądź opinii różnych organów (zob. art. 32 Prawa budowlanego). Uzyskanie odpowiednich dokumentów leży w gestii inwestora. Administracja budowlana nie jest ani uprawniona, ani zobowiązana do zastępowania go w tym zakresie. Nie wyklucza to jednak korzystania z pomocy pełnomocnika, którym może być osoba fizyczna, np. adwokat bądź radca prawny (zob. art. 33 k.p.a.).
Gdy organ nie proceduje wystarczająco szybko
Na przygotowanie wspomnianych uzgodnień, opinii lub na wyrażenie zgody przewidziano termin 14 dni, liczony od dnia przedstawienia przez inwestora propozycji rozwiązań. Brak stanowiska organu administracji w przepisanym terminie (zatem jego milczenie) trzeba traktować jako wyraz braku zastrzeżeń (art. 32 ust. 2 Prawa budowlanego). Takie rozwiązanie nie dotyczy jednak przypadków, gdy stanowisko winno mieć formę decyzji administracyjnej ani gdy uzgodnienie bądź opiniowanie przeprowadza się w ramach oceny oddziaływania inwestycji na środowisko albo na obszar Natura 2000 (art. 32 ust. 3 Prawa budowlanego).
Kara za opieszałość
Warto dodać w tym miejscu, że sprawy administracyjne powinny być załatwiane bez zwłoki, zasadniczo w ciągu miesiąca (zob. art. 35 k.p.a.). Mamy tu jednak do czynienia z tzw. terminem instrukcyjnym, skierowanym do organu, a zatem jego przekroczenie nie pociąga za sobą negatywnych skutków dla stron (np. nie sprawia, że nie można orzec merytorycznie – zob. np. wyrok NSA z 26 marca 2003 r., V SA 1131/02). Prawo budowlane zawiera jednak szczególne regulacje, które – jak wskazano na wstępie – mają pierwszeństwo przed uregulowaniami ogólnymi. Ustawodawca wprowadził bowiem inny termin załatwienia sprawy – wynoszący co do zasady 65 dni. Co do niektórych inwestycji, decyzja o pozwoleniu na budowę musi być wydana wcześniej. I tak:
• 45 dni wyznaczono dla wydania decyzji dotyczącej inwestycji kolejowej lub w zakresie biogazowni rolniczej;
• 30 dni musi być wystarczające dla wydania pozwolenia na realizację inwestycji m.in. na terenach zamkniętych, ustalonych decyzją Ministra Obrony Narodowej czy polegającej na instalowaniu na budynku odnawialnego źródła energii.
Wprowadzono również sankcję za niedochowanie tego terminu. Jest to kara pieniężna w wysokości 500 zł za każdy dzień zwłoki.
Co powinno się znaleźć we wniosku o wydanie pozwolenia na budowę?
Omawiana przez nas decyzja administracji architektoniczno-budowlanej nie może być wydana z urzędu. Sytuacja przedstawia się podobnie jak np. przy decyzji wz, a zatem niezbędny jest wniosek o wydanie pozwolenia na budowę. Jego zawartość i załączniki potrzebne do załatwienia sprawy są dokładnie określone w przepisach. Dzięki temu inwestor nie musi obawiać się np. tego, że urzędnik zażąda przedstawienia opinii czy ekspertyz, o których prawo nic nie mówi.
Ważna regulacja
Tak jak w innych podaniach, we wniosku trzeba określić dane inwestora oraz jego pełnomocnika, wskazać rodzaj zamierzenia budowlanego (np. budowa nowego budynku, rozbudowa, odbudowa itd.), jego nazwę, a także dane nieruchomości, na której będą realizowane prace budowlane. Trzeba także m.in. wyliczyć załączniki oraz złożyć podpis. Ułatwieniem jest urzędowy wzór wniosku.
Pozwolenie obejmuje całe zamierzenie budowlane. Gdy zamierzenie to obejmuje dwa obiekty lub więcej, można wnieść o wydanie decyzji dotyczącej tylko niektórych z nich bądź ich zespołu (zob. art. 33 ust. 1 Prawa budowlanego).
Wśród załączników do wniosku powinien znaleźć się projekt architektoniczno-budowlany (w postaci elektronicznej lub w trzech egzemplarzach papierowych) oraz projekt zagospodarowania terenu bądź działki (art. 33 ust. 2 Prawa budowlanego). Trzeba także załączyć wspomniane już opinie, pozwolenia i uzgodnienia, a także inne dokumenty, których dołączenia wymagają odrębne przepisy. Można poprzestać na złożeniu kopii (art. 33, ibidem). Przygotujmy też prawidłowo wypełnione oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz decyzję o warunkach zabudowy (np. gdy dana działka nie jest objęta MPZP).
W art. 33 Prawa budowlanego, znajduje się także wyliczenie innych dokumentów potrzebnych do pozwolenia na realizację określonych inwestycji (np. obiekty zakładów górniczych, drogi, roboty związane z rewitalizacją). Gdy wybudowany ma być obiekt (np. dom wielorodzinny), w którym przewidziano korzystanie z ciepła do ogrzewania pomieszczeń lub podgrzewania wody, konieczne będzie załączenie oświadczenia projektanta o możliwości podłączenia go do istniejącej już sieci ciepłowniczej (art. 33 ust. 2 pkt 10 Prawa budowlanego).
Gwarancje dla obywatela
Warto przypomnieć, że jeżeli spełnione będą przesłanki określone w art. 32 ust. 4 oraz art. 35 ust. 1 Prawa budowlanego, administracja budowlana nie może odmówić wydania decyzji pozwalającej na budowę (art. 35 ust. 4 Prawa budowlanego). Tym samym władze publiczne nie mogą kierować się tu swobodnym uznaniem. Decyzja ma charakter związany. Spełnienie przesłanek prawnych sprawia, że należy udzielić zezwolenia. Wobec tego, w trakcie procedury wywołanej wniesieniem odwołania do drugiej instancji, orzekający w sprawie urzędnik nie może kierować się względami celowości, estetyki budowli czy np. polityki mieszkaniowej w danym mieście. Tym bardziej wykluczone jest swobodne uznanie administracji.
Organ bada wyłącznie spełnienie przez Inwestora przesłanek z norm wskazanych wyżej. Organ nie jest uprawniony do kontroli merytorycznej projektu. Odpowiedzialność za prawidłowość merytoryczną projektu ponosi architekt (autor projektu) – tak orzekł między innymi Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 3 kwietnia 2024 r. (IV SA/Po 760/23).
