rozwiązanie prawne
Zmiana klasyfikacji gruntu z rolnego na budowlany (zwana potocznie „odrolnieniem” działki) to procedura administracyjna budząca zainteresowanie wielu osób. Dotyczy to nie tylko właścicieli działek zamierzających rozpocząć inwestycję, lecz także osób dysponujących wolnym kapitałem. Chcą one ulokować go jak najkorzystniej, a ze względu na niskie oprocentowanie lokat bankowych inwestycje w nieruchomości często okazują się dobrym pomysłem. Zamiana roli na grunt budowlany powoduje szybki i znaczny wzrost kupionej działki.
Zmiana klasyfikacji gruntu z rolnego na budowlany – procedura istotna dla każdego inwestora
Doświadczenie wskazuje, że zmiana klasyfikacji gruntu z rolnego na budowlany to, podobnie jak uzyskanie pozwolenia na budowę, istotny proces. Na działce rolnej – co do zasady – nie jest możliwa „zwykła” zabudowa. Dopuszczalna jest zabudowa związana z produkcją rolną.
Stąd inwestor, który jest właścicielem gruntu klasyfikowanego jako rolny – jeżeli chce zrealizować inwestycję nie związaną z rolnictwem – musi przeprowadzić procedurę zmiany klasyfikacji.
Spojrzenie na poszczególne etapy postępowania
Należy pamiętać, że inną kwestią od omawianej w artykule, jest zmiana klasyfikacji gleboznawczej. Taka zmiana, czy raczej aktualizacja danych ewidencyjnych, może jednak mieć kluczowe znaczenie dla odrolnienia. Znacznie łatwiej je przeprowadzić dla gleb najsłabszych, np. klasy IV, V albo VI. Przed „odrolnieniem”, czasami warto (albo jest wręcz konieczne) dokonanie zmiany klasy gruntu na niższą. Może to spowodować, że odrolnienie w ogóle stanie się możliwe.
O który grunt chodzi?
Pierwszym krokiem jest zebranie podstawowych informacji o gruncie, którego klasyfikacja ma zostać zmieniona. Istotne są: numer działki i to, czy dla niej obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Od tego zależy bowiem rodzaj formalności w sprawie.
Jest bowiem tak, że:
• działka rolna – co do której obowiązuje MPZP i w tym MPZP ma przeznaczenie rolne – wówczas do „odrolnienia” konieczne jest dokonanie zmiany planu miejscowego;
• działka rolna – co do której nie obowiązuje MPZP – wówczas dla jej „odrolnienia” należy uzyskać decyzję o warunkach zabudowy (krok pierwszy) i rozpocząć nierolnicze użytkowanie gruntu (krok drugi).
Dzięki informatyzacji administracji na państwowym portalu Geoportal.gov.pl można sprawdzić numery działek oraz obowiązywanie MPZP.
Istnieją również liczne portale lokalne (gminne i powiatowe), które także zawierają znaczną ilość informacji (czasami większą niż ogólnopolski geoportal).
Dane z portali mają jednak charakter poglądowy i nigdy nie można ich traktować jako źródło informacji oficjalnych. Jedynie dane co do numerów działek można uznać – co do zasady – za wiarygodne.
Aby uzyskać pewne dane, konieczne jest zwrócenie się o wypis z ewidencji gruntów i budynków oraz wypis z planu miejscowego.
Znaczenie gminnego aktu planowania przestrzennego
Ustalenie, czy działka jest objęta MPZP ma szczególnie duże znaczenie w przypadku gruntów klas I–III. Co do zasady bowiem, tego typu działki mogą być przeznaczone na cele nierolnicze wyłącznie w MPZP (art. 7 ust. 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, dalej: u.o.g.).
Wyjątki od tego są następujące: pomimo braku planu miejscowego, na cele nierolnicze może być przeznaczona działka klasy I-III, gdy:
• leży ona na terenie, dla którego nie sporządza się MPZP;
• stanowi ona użytek rolny, położony na obszarze uzupełnienia zabudowy, w rozumieniu przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym;
• wykorzystanie nierolnicze będzie okresowe, nie dłuższe niż 10 lat i związane natychmiastowymi działaniami interwencyjnymi, związanymi z klęskami żywiołowymi i ich skutkami albo związane z poszukiwaniem m.in. węglowodorów, węgla brunatnego lub kamiennego, soli kamiennej czy kamieni szlachetnych;
• leżą w granicach administracyjnych miast.
Co do tych ostatnich gruntów, przyjmuje się, że są one odrolnione z mocy prawa (tak np.: Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku, w wyroku z dnia 23.11. 2017r., II SA/Bk 537/17) . Dla ich zabudowy nadal jednak potrzebne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy.
Co zrobić, jeśli działka nie jest objęta planem miejscowym? W wielu gminach MPZP nie obejmuje całego terenu. W takiej sytuacji, dla odrolnienia działki, co do zasady, konieczne jest złożenie wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy (tak zwanej „wuzetki”). Dzięki temu można określić, jakie inwestycje budowlane są dopuszczalne na danej nieruchomości.
Ostatni krok – wyłączenie gruntu z produkcji rolnej
Ostatnim etapem procedury jest faktyczne wyłączenie nieruchomości (lub jej części) z produkcji rolnej. Polega to na innym niż rolnicze sposobie użytkowania. Przykładowo, może to być uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę oraz rozpoczęcie budowy. Na tym etapie dochodzi do rzeczywistego „odrolnienia” działki, co znajduje odzwierciedlenie w ewidencji gruntów.
W wielu przypadkach konieczne jest wcześniejsze uzyskanie decyzji administracyjnej o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej. Dotyczy to głównie gleb najwyższych klas bonitacyjnych (I–IIIb), zarówno pochodzenia mineralnego, jak i organicznego (art. 11 ust. 1 u.o.g.). Decyzja wymagana jest także przy odrolnieniu gleb klas IV–VI, jeśli pochodzą one z gleb organicznych, które są cenniejsze dla rolnictwa. Aby wyłączenie z produkcji było legalne, decyzja musi stać się ostateczna (wyrok NSA z 4 listopda 2016 r., II OSK 224/15).
Nie zawsze jednak konieczne jest uzyskanie decyzji administracyjnej – jeśli działka ma gleby klas IV–VI pochodzenia mineralnego, decyzja nie jest wymagana. W sprawach zmian klasyfikacji gruntu (odrolnienia) właściwe są starostwa powiatowe, a w miastach na prawach powiatu – urzędy miejskie. W Warszawie sprawami tymi zajmują się urzędy dzielnicowe.
Czy zmianę klasyfikacji gruntu z rolnego na budowlany można przyspieszyć?
Praktyka wskazuje, że zmiana klasyfikacji gruntu z rolnego na budowlany zajmuje sporo czasu, pociąga też za sobą koszty (należność i opłaty roczne przewidziane w u.o.g.). Sytuacja przedstawia się zatem podobnie, co przy innych postępowaniach z zakresu prawa budowlanego i prawa zagospodarowania przestrzennego.
Szybka ścieżka czy droga na manowce?
W 2024 r. pojawiły się doniesienia prasowe o „sprytnym” sposobie przekwalifikowania działki z rolnej na budowlaną.
Schemat działania jest następujący:
1. Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy („wuzetki”) dla gruntu rolnego klasy IV lub niższej (np. pod zabudowę siedliskową).
2. Rozpoczęcie budowy – wystarczy wpis w dzienniku budowy.
3. Zmiana klasyfikacji w ewidencji gruntów – przeklasyfikowanie działki na Bp (zurbanizowane tereny niezabudowane). Dzięki temu działka nie jest objęta m.in. rygorystycznymi przepisami ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.
Działanie in fraudem legis
Ten pomysł polega na rozpoczęciu budowy na gruncie rolnym, a następnie szybkiej, formalnej zmianie klasyfikacji w ewidencji gruntów. Niektóre starostwa akceptowały takie przypadki, jednak inne uznawały, że zmiana klasyfikacji na Bp jest jedynie stanem tymczasowym.
Eksperci przestrzegają przed takim rozwiązaniem – może ono prowadzić do problemów prawnych i wysokich kosztów, w tym konieczności przeprowadzenia postępowania sądowego. Warto pamiętać, że zmiana klasyfikacji w ewidencji gruntów jest czynnością wtórną – odzwierciedla zmiany wynikające z decyzji administracyjnych. W związku z tym konieczne jest przestrzeganie art. 11 i art. 28 u.o.g., dotyczących wyłączenia gruntów z produkcji rolnej oraz sankcji za niezgodne z prawem odrolnienie.
Zmiana klasyfikacji gruntu z rolnego na budowlany to skomplikowana procedura wymagająca analizy kilku czynników: objęcia MPZP, wydania decyzji o warunkach zabudowy oraz formalnego wyłączenia gruntu z produkcji rolnej. Próby ominięcia procedury mogą prowadzić do konsekwencji prawnych, dlatego zawsze warto skonsultować się z ekspertem w dziedzinie nieruchomości i prawa administracyjnego.
