Formalności dot. utwardzenia gruntu nie są szczególnie skomplikowane w przypadku działek budowlanych. Przede wszystkim nie jest konieczne zgłoszenie prac do urzędu. Niemniej nie oznacza to, że można zupełnie dowolnie wykonywać tego typu prace. O czym należy pamiętać? Co warto wiedzieć, zanim rozpocznie się proces utwardzania? Czy i kiedy konieczne będzie uzyskanie pozwolenia na budowę?
Formalności i podstawowe informacje o utwardzeniu gruntu
Formalności dotyczące utwardzenia gruntu są takie same, jak w odniesieniu do innych robót naziemnych, które nie wymagają zgłoszenia ani pozwolenia. Od tej zasady obowiązują oczywiście wyjątki. Zupełnie odrębnym przypadkiem będzie natomiast sytuacja, w której utwardzeniem ma zostać objęty grunt sklasyfikowany jako rolny (art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych). Wówczas taki grunt musi zostać wyłączony z produkcji rolnej, co wiąże się z dopełnieniem stosownych formalności oraz uiszczeniem opłat skarbowych.
Na czym polega?
Ustawodawca nie stworzył definicji pojęcia utwardzenia gruntu. Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą, przez utwardzenie gruntu należy rozumieć m.in. takie czynności, jak wylanie betonu czy ułożenie kostki brukowej (wyrok WSA w Poznaniu z 25.09.2013 r., sygn. akt II SA/Po 555/13 w zw. z art. 29 ustawy prawo budowalne). Sądy traktują więc utwardzenie jako roboty budowlane – a więc coś innego niż budowla (vide także: Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z 11.05.2015 r., II SA/Łd 220/15 czy Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z 5.05.2015 r., II SA/Op 77/15).
W orzecznictwie sądowym ukształtował się pogląd, że utwardzenie gruntu to prace z wykorzystaniem materiałów budowlanych. Najczęściej jest to traktowane jako urządzenie budowlane, a więc urządzenie techniczne związane z innym obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania tego obiektu zgodnie z przeznaczeniem. Urządzenie budowlane pełni funkcję służebną w stosunku do obiektu budowlanego (Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia 22 lipca 2021r., I SA/Bk 229/21).
Należy w tym miejscu zwrócić uwagę na tą linię poglądów, która klasyfikuje utwardzenie, w zależności od jego efektów, bądź jako roboty budowlane bądź jako budowlę (tak np.: Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 11.12.2013 r., II OSK 1722/12). Przykładowo, WSA w Krakowie, w wyroku z dnia 13 maja 2022r. (II SA/Kr 288/22) wyraził następujący pogląd: „Utwardzenie działki w taki sposób, że wykonana nawierzchnia umożliwia wykorzystanie jej jako szlaku komunikacyjnego dla samochodów, co stanowi wykonanie obiektu spełniającego funkcję drogi, a więc stanowi drogę w rozumieniu art. 3 pkt 3a p.b., samo w sobie przekreśla możliwość zwolnienia z obowiązku uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę.”
Celem utwardzenia gruntu jest oczywiście zwiększenie gęstości podłoża np.: pod przyszłą budowę. Do utwardzenia gruntu wykorzystuje się powszechnie stosowane materiały budowlane. Dzięki utwardzeniu gruntu możliwe jest stabilne posadowienie na nim obiektu budowlanego.
Roboty ziemne
Zgodnie z orzecznictwem roboty ziemne bez wykorzystania materiałów budowlanych, jak np. równanie terenu, to odrębna kategoria prac okołobudowlanych (postanowienie NSA z 25.05.2012 r. II OW 32/12). Tu również na próżno szukać jakichkolwiek definicji ustawowych, dlatego wiążące są wytyczne wynikające z orzeczeń sądowych.
Czynności techniczne
Podstawową czynnością, jaką należy wykonać przed przystąpieniem do prac, jest sprawdzenie zapisów w planie miejscowym. Jest to istotne, ponieważ w przypadku każdej budowy konieczne jest pozostawienie określonej powierzchni, tzw. gruntów zielonych, czyli powierzchni biologicznie czynnej (zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z 12.04.2002 z późniejszymi zmianami). Taki teren nie może zostać utwardzony. Ponadto utwardzenie gruntu nie może doprowadzić do sytuacji, w której wody opadowe są kierowane wprost na sąsiednią działkę lub drogę publiczną. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy właściciel sąsiedniej działki wyrazi na to zgodę. Utwardzając grunt, należy zatem bezwzględnie pamiętać o zaplanowaniu odprowadzenia wód opadowych.
Formalności dotyczące utwardzenia gruntu a obiekt budowlany
Zgodnie z art. 29 ust. 4 pkt 4), nie wymaga ani pozwolenia na budowę ani zgłoszenia wykonywanie robót budowlanych polegających na utwardzeniu powierzchni gruntu na działkach budowlanych. Formalności nie wymaga prowadzenie opisanych wyżej robót budowlanych – co oznacza, że utwardzenie gruntu nie może prowadzić do powstania samodzielnego obiektu budowlanego. Jeżeli w wyniku utwardzenia powstanie obiekt pełniący samodzielną funkcję (np.: parking, plac składowy, droga) wówczas może być konieczne dochowanie formalności związanych z realizację tego obiektu.
Ustawa prawo budowlane nie zawiera definicji działki budowlanej. Definicja ta znajduje się w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. W świetle §3 pkt 1a) działką budowlaną jest nieruchomość gruntowa lub działka gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z rozporządzenia, odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego. Inną definicję zawiera ustawa o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z tą ustawą, przez działkę budowlaną rozumieć należy zabudowaną działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce.
W świetle obu wyżej wymienionych definicji można uznać, że działką budowlaną nie jest tylko taka działka, która została określona w kwalifikacji gruntów jako B. Będzie nią każda działka, która może być zabudowana obiektami budowlanymi – na zasadach opisanych wyżej.
Utwardzenie gruntu na innej działce niż budowlana, wymagać będzie uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę.
Formalności dotyczących utwardzenia gruntu jest znacznie więcej, na gruntach specyficznych. Na przykład na gruncie wpisanym do rejestru zabytków. Wówczas niezbędna będzie zgoda konserwatora.
Obiekt budowlany
Pomimo braku doprecyzowania przez ustawodawcę, czym jest utwardzenie gruntu, to pewne jest, co nie może być efektem tych prac. W konsekwencji utwardzenia nie może powstać obiekt budowlany w rozumieniu właściwych przepisów – wspomnianego już art. 29 ust. 2 pkt 5 prawa budowlanego. Jeżeli mimo wszystko, w efekcie prac powstanie obiekt budowlany, to wówczas budowla taka może okazać się nielegalna, co – w konsekwencji – może wiązać się nawet z nakazem rozbiórki. Możliwa jest oczywiście późniejsza legalizacja samowoli budowlanej, niemniej skutkuje to długotrwałym postępowaniem administracyjnym.
Stałe a tymczasowe utwardzenie
Stałe utwardzenie gruntu ma miejsce wówczas, gdy grunt jest przygotowywany pod posadowienie na nim obiektu budowlanego. Niemniej wcześniej konieczne jest przygotowanie placu budowy wraz z drogami dojazdowymi. Grunt wymaga wtedy czasowego dostosowania pod realizację inwestycji. Tymczasowego utwardzenia terenu dokonuje się z użyciem dedykowanych płyt betonowych. Tu warto zwrócić uwagę na stanowisko w orzecznictwie odnośnie rodzaju materiału utwardzającego, z którego zdaniem sądu powstała budowla (wyrok NSA z 5.07.2013 r. II OSK 593/12). Producent tego typu wyrobów podaje nośność każdego elementu, co pozwala w szybki sposób obliczyć zapotrzebowanie na konkretną budowę. Tego typu płyty są także wykorzystywane na terenie gospodarstw rolnych oraz przedsiębiorstw.
Jesteśmy doświadczoną kancelarią prawniczą specjalizującą się w prawie budowlanym. Oferujemy kompleksowe usługi prawne, obejmujące analizę umów, reprezentację w sporach budowlanych oraz doradztwo w zakresie przepisów dotyczących budownictwa. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać skuteczną pomoc prawną.
