rozwiązanie prawne
Okno w ścianie granicznej może kojarzyć się ze sporami o miedzę albo murem rodem z „Zemsty” Aleksandra Fredry lub klasycznej komedii „Sami swoi” Sylwestra Chęcińskiego. Mimo to zainteresowanie prawa budowlanego kwestią okien i drzwi w ścianie leżącej na granicy jest uzasadnione z wielu względów. Warto zatem poświęcić nieco uwagi przepisom i orzecznictwu dotyczącym tej problematyki.
Okno w ścianie granicznej: co wynika z rozporządzenia o warunkach technicznych i sytuowaniu budynków?
Doświadczenie pokoleń prawników zajmujących się prawem budowlanym i cywilnym, zwłaszcza prawem nieruchomości, dowodzi, że okno w ścianie granicznej może stać się zarzewiem ciągnących się latami sporów. Nie sprzyja ono swobodzie korzystania z posesji, na którą jest skierowane. Niekiedy istnienie otworów okiennych lub drzwiowych w ścianie utrudnia także korzystanie z budynku, a przede wszystkim negatywnie wpływa na parametry techniczne i przeciwpożarowe obiektu.
Co mówią aktualne przepisy?
Co do zasady, w świetle znowelizowanych w 2024 r. warunków technicznych, budynek zwrócony ścianą z drzwiami lub oknami w stronę granicy działki powinien być usytuowany w odległości przynajmniej 4 metrów od niej. Nieco większa, bo wynosząca 5 metrów, odległość powinna być zachowana, gdy sytuowany w ten sam sposób jest dom wielorodzinny, którego wysokość przekracza 4 kondygnacje nadziemne (§ 12 ust. 1 pkt 1 i 3 cyt. rozporządzenia).
Dążąc do uniknięcia jakichkolwiek wątpliwości i prób działania in fraudem legis, zwłaszcza przez tzw. „patodeweloperów”, prawodawca wskazał, iż każdą płaszczyznę powstałą wskutek uskoku lub załamania ściany (czy to z oknami, czy bez nich) trzeba traktować jako osobną ścianę (§ 12 ust. 1 in fine warunków).
W niektórych, dokładnie opisanych w § 12 ust. 1a, sytuacjach przepisy budowlane pozwalają na usytuowanie budynku tak, by ściana z oknami albo drzwiami znajdowała się w odległości od 3 do 4 metrów od granicy działki budowlanej.
Kiedy prawo pozwala na ulokowanie ściany w granicy?
Sytuowanie budynku bezpośrednio przy linii tworzącej granicę działki jest dopuszczalne tylko wtedy, gdy budynek ów będzie przylegał całą długością swej „przygranicznej” ściany do ściany już istniejącego na sąsiedniej parceli budynku (§ 12 ust. 3).
Dodatkowo, taki „przyklejony” budynek musi mieć wysokość zgodną z regulacjami obowiązującego na danym obszarze MPZP bądź decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania (gdy planu miejscowego brak).
Warto zauważyć, że zachowanie minimalnych odległości ściany od granic działki nie jest konieczne (choć z punktu widzenia architekta może okazać się korzystne), jeżeli sąsiednia działka jest placem publicznie dostępnym albo działką drogową. Trzeba jednak pamiętać o odległościach wymaganych przez ustawę o drogach publicznych.
Spoglądając na omówione regulacje, łatwo dostrzec, że zasadniczo ściana tuż przy granicy nie powinna mieć ani okien, ani drzwi. W niektórych, szczególnie uzasadnionych i wyjątkowych sytuacjach można jednak próbować uzyskać odstępstwo, o którym mowa w art. 9 Prawa budowlanego.
Okno w ścianie granicznej: co mówi orzecznictwo?
Okno w ścianie granicznej budzi zainteresowanie nie tylko twórców przepisów budowlanych oraz osób, które muszą stosować się do nich, wykonując swój zawód (projektanci, architekci itd.). Spory związane z oknami i drzwiami sąsiada trafiają nieraz do sądów. Niekiedy są to „klasyczne” sprawy cywilne, np. związane z immisjami. Zapadają także orzeczenia w sprawach sądowo-administracyjnych dotyczących skarg do WSA na decyzje organów nadzoru budowlanego.
W jednym z orzeczeń NSA podkreślił, że okna i drzwi znajdujące się w ścianie położonej na granicy z cudzą nieruchomością ograniczają jej właściciela w swobodnym wykonywaniu prawa własności (wyrok z 1 września 2015 r., II OSK 3103/13).
W tej sprawie powiatowy inspektor nadzoru budowlanego nakazał zamurowanie m.in. okien w lokalach mieszkalnych na piętrach domu znajdującego się tuż przy granicy z posesją sąsiada.
Dawne przepisy i aktualny problem
Wydane jeszcze w 1897 r., u schyłku istnienia Królestwa Kongresowego, pozwolenie na budowę nie obejmowało wykonania otworów okiennych ani drzwiowych w granicznej ścianie. Podobnie jak dziś, także w 1897 r. przepisy techniczno-budowlane w zasadzie nie pozwalały na umieszczanie okien lub drzwi w ścianie sytuowanej na granicy.
Taki sam zakaz przewidywało rozporządzenie Prezydenta Polski z 1928 r. o prawie budowlanym w art. 196 i 278. Jak widać, prawodawca jest tu – mimo upływu wielu lat – bardzo konsekwentny.
Warto zaznaczyć, że ani organy nadzoru, ani zainteresowani właściciele budynku nie zdołali odnaleźć jakiegokolwiek pozwolenia (wydanego np. na podstawie art. 10 dekretu z 21 grudnia 1945 r. o publicznej gospodarce lokalami), które stwarzałoby uprawnienie do zaprojektowania i wykonania okien lub drzwi w ścianie granicznej.
NSA podkreślił, że jeżeli nie udało się wykazać, iż została udzielona zgoda na odstępstwo od wymogów określonych w przepisach techniczno-budowlanych, konieczne jest usunięcie samowoli przez zamurowanie tych otworów. W ten sposób zostanie przywrócony stan zgodny z prawem, a sąsiad będzie mógł korzystać ze swoich praw gwarantowanych mu m.in. przez art. 144 Kodeksu cywilnego.
Na zakończenie warto podkreślić, że duże znaczenie w sprawach takich, jak ta rozpatrzona przez NSA w 2015 r. ma zapewnienie bezpieczeństwa ludzi i mienia. Ratio legis zakazu umieszczania otworów drzwiowych lub okiennych w ścianach na granicy polega na zagwarantowaniu, że ściany te będą murem ogniotrwałym, bez żadnych próżni i otworów.
