Wygaśnięcie pozwolenia na budowę to niezwykle istotny aspekt. Pozwolenie na budowę jest bowiem jedną z ważniejszych decyzji wydawanych w toku procesu inwestycyjnego. Jest to decyzja administracyjna, a więc podlega ogólnym regułom zawartym w kodeksie postępowania administracyjnego. Ponadto do decyzji tej stosuje się normy szczególne zawarte w ustawie Prawo budowlane. To samo dotyczy wygaśnięcia decyzji o pozwoleniu na budowę. Regulacje ogólne w tym zakresie znajdują się w kodeksie postępowania administracyjnego, a regulacje szczególne w Prawie budowlanym.
Kto stwierdza wygaśnięcie pozwolenia na budowę?
Zgodnie z art. 162 § 1 k.p.a wygaśnięcie decyzji o pozwoleniu na budowę stwierdza organ administracji publicznej, który wydał decyzję w pierwszej instancji. W przypadku decyzji o pozwoleniu na budowę organem tym jest najczęściej starosta, a w miastach na prawie powiatu prezydent miasta. W niektórych wypadkach organem pierwszej instancji jest wojewoda. Dotyczy to obiektów i robót budowlanych, o których mowa w art. 82 ust. 3 Prawa budowlanego. Są to między innymi: obiekty i roboty usytuowane na terenie pasa technicznego, portów i przystani morskich, dróg publicznych krajowych i wojewódzkich, usytuowanych na terenie kolejowym.
Kiedy decyzja o pozwoleniu na budowę może wygasnąć?
Ogólne przesłanki do wygaśnięcia decyzji o pozwoleniu na budowę określone są w art. 162 § 1 k.p.a. Zgodnie z tym przepisem wygaśnięcie decyzji administracyjnej należy stwierdzić jeśli:
- Decyzja stała się bezprzedmiotowa, a stwierdzenie wygaśnięcia takiej decyzji nakazuje przepis prawa;
- Decyzja stała się bezprzedmiotowa, a stwierdzenie wygaśnięcia takiej decyzji leży w interesie społecznym lub interesie strony;
- Decyzja została wydana z zastrzeżeniem dopełnienia przez stronę określonego warunku, a strona nie dopełniła tego warunku.
Bezprzedmiotowość decyzji
Jak z tego wynika, w dwóch wypadkach wygaśnięcie decyzji następuje wtedy, gdy decyzja stała się bezprzedmiotowa. Przepisy prawne nie definiują co oznacza bezprzedmiotowość decyzji. W tym zakresie wypowiadały się więc sądy administracyjne. Zgodnie z orzecznictwem tych sądów, bezprzedmiotowość decyzji administracyjnej to sytuacja, w której niemożliwe stało się zrealizowanie celu, jaki organ miał na względzie przy wydaniu decyzji (tak na przykład NSA w wyroku z dnia 11 październik 1985r. SA/Wr 556/05).
Bezprzedmiotowość decyzji nie wystarcza dla stwierdzenia jej wygaśnięcia. Konieczne jest wystąpienie pozostałych przesłanek, to jest między innymi istnienie przepisu prawnego, który nakazuje wygaśnięcie bezprzedmiotowej decyzji administracyjnej.
W odniesieniu do decyzji o pozwoleniu na budowę przepisem takim jest art. 37 ust. 1 Prawa budowlanego. Zgodnie z tym przepisem decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem trzech lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata.
Jeżeli chodzi o brak rozpoczęcia budowy przed upływem trzech lat od dnia ostateczności decyzji o pozwoleniu na budowę to istotne są następujące okoliczności:
- Pozwolenie na budowę jest ostateczne jeżeli jest wydane przez organ pierwszej instancji i żadna ze stron nie wniosła odwołania od decyzji, a termin do wniesienia odwołania już upłynął lub jest decyzją wydaną przez organ drugiej instancji;
- Nie ma możliwości przedłożenia czy przywrócenia trzyletniego terminu.
Jeżeli termin trzech lat upłynął to rozpoczęcie budowy może nastąpić po wydaniu nowej decyzji o pozwoleniu na budowę. Ewentualnie roboty można rozpocząć na podstawie decyzji o pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych (art.51 ust.4 Prawa budowlanego).
Przerwanie budowy
Wygaśnięcie decyzji może nastąpić także wtedy, gdy budowa została przerwana na czas dłuższy niż trzy lata. W tym wypadku także nie ma możliwości przedłużenia ani przywrócenia tego terminu. W razie przerwania budowy na okres ponad trzech lat wznowienie budowy może nastąpić:
- Po wydaniu nowej decyzji o pozwoleniu na budowę;
- Po wydaniu decyzji o pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych (art.51 ust. 3 Prawa budowanego).
Jeżeli decyzja jest bezprzedmiotowa, a brak przepisu prawnego nakazującego stwierdzenie wygaśnięcia tej decyzji, to wygaśnięcie decyzji jest możliwe tylko wówczas, gdy leży to w interesie społecznym lub w interesie stron. Dla wygaśnięcia decyzji na tej podstawie obie przesłanki muszą być spełnione łącznie to jest: bezprzedmiotowość decyzji oraz istnienie interesu społecznego lub interesu stron.
Najczęstszym przykładem wygaszania decyzji na tej podstawie jest sytuacja, gdy adresat decyzji traci prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (np.: sprzedaje działkę).
Tak jak wskazano wyżej, wygaśnięcie decyzji powinno nastąpić także wtedy, gdy decyzja została wydana z dopełnieniem przez stronę określonego warunku, a strona nie dopełniła tego warunku. Warunek to zawarte w decyzji zastrzeżenie, na mocy którego rozpoczęcie lub ustanie obowiązywania tej decyzji uzależnione jest od zdarzenia przyszłego i niepełnego.
Umieszczenie warunku w decyzji administracyjnej może nastąpić tylko wtedy, gdy wynika to z konkretnego przepisu prawa. Aktualnie przepisy prawa nie dają podstaw, by w decyzji o pozwoleniu na budowę umieszczać warunek. Na tej podstawie nie można więc wygasić decyzji.
Stwierdzenie wygaśnięcia decyzji o pozwoleniu na budowę
Jeżeli wystąpią przesłanki do wygaśnięcia decyzji o pozwoleniu na budowę, to organ zobowiązany jest stwierdzić takie wygaśnięcie. Następuje to w formie decyzji administracyjnej. Jest to decyzja wydana w nowej sprawie (mimo, że dotyczy pozwolenia wydanego w poprzedniej sprawie) i ma charakter decyzji pierwszej instancji. Służy więc od niej odwołanie na zasadach ogólnych. Odwołanie wnosi się w terminie 14 dni. Odwołanie rozpatruje:
- W odniesieniu decyzji wydanej przez starostę – wojewoda;
- W odniesieniu decyzji wydanych przez wojewodę – Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego.
Decyzja o wygaśnięciu pozwolenia na budowę ma charakter deklaratoryjny. Oznacza to, że nie tworzy ona nowego stanu prawnego, a jedynie go potwierdza. Decyzja o wygaśnięciu pozwolenia wywołuje skutki prawne od dnia, w którym powstały przesłanki do wygaśnięcia. Prowadzenie robót budowlanych po zaistnieniu przesłanek do wygaśnięcia decyzji ma w efekcie charakter samowoli budowlanej.
Kto wszczyna postępowanie?
Co do zasady, postępowanie w sprawie wygaszenia decyzji jest wszczynane przez organy administracji publicznej. Może być również tak, że postępowanie w takiej sprawie będzie wszczęte na wniosek uprawnionego podmiotu. Podmiotem takim może być tylko uprawniony, posiadający interes prawny w wygaszeniu decyzji. Wnioskodawca musi wykazać swój interes prawny we wszczęciu postępowania.
Jak wynika z orzecznictwa sądów administracyjnych, krąg stron w postępowaniu o wygaszenie decyzji o pozwolenie na budowę organ powinien ustalać od nowa. Nie obowiązuje więc zasada, że stronami w tym postępowaniu są te same podmioty, które uczestniczyły we wcześniejszym postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę.
Przykład
Często jest tak, że sąsiedzi działek inwestycyjnych chcą doprowadzić do wygaszenia pozwolenia na budowę. Z reguły ma to miejsce wtedy, gdy nie udało im się w inny sposób wyeliminować pozwolenia na budowę z obrotu prawnego. Należy stwierdzić, że sąsiedzi tylko w szczególnie wyjątkowych przypadkach mogą być stroną w postępowaniu o wygaszenie pozwolenia. Sąsiad taki musiałby wykazać swój interes prawny. Na przykład mogłaby być to sytuacja, gdy utrzymanie w mocy pozwolenia na budowę uniemożliwiało mu prawidłowe korzystanie z własnej nieruchomości .
Podsumowanie
Decyzja o pozwolenie na budowę podlega ochronie na podstawie zasady trwałości. Pomimo tego, przepisy prawne dopuszczają możliwość wygaszenia tej decyzji. Przesłanki wygaśnięcia określone są w kodeksie postępowania administracyjnego i w prawie budowlanym. Najczęściej do wygaśnięcia dochodzi w razie braku rozpoczęcia budowy w ciągu trzech lat od wydania decyzji lub w razie przerwania budowy na okres trzech lat. Z inicjatywy inwestora do wygaśnięcia decyzji dochodzi wówczas, gdy inwestor traci prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, na przykład sprzeda działkę.
Jesteśmy zespołem prawników specjalizujących się w prawie budowlanym. Oferujemy usługi konsultacyjne, które pomogą Ci zrozumieć i skutecznie stosować przepisy prawne związane z budową. Skontaktuj się z nami i skorzystaj z naszego profesjonalnego doradztwa.
