rozwiązanie prawne
Odrolnienie ziemi ma być – przynajmniej w założeniu– instytucją w pewnym sensie wyjątkową. Zgodnie z art. 3 ustawy o ochronie gruntów (u.o.g.), ochrona gruntów rolnych i leśnych podlega m.in. na ograniczaniu ich przeznaczenia na cele inne niż rolnicze bądź leśne. Warto zatem orientować się w aktualnym stanie prawnym. Dzięki temu uda się racjonalnie zaplanować inwestycje budowlaną lub np. kupno ziemi od rolnika.
Odrolnienie ziemi w świetle aktualnych przepisów
Praktyka pokazuje, że ze względu na wysokie ceny działek budowlanych, zwłaszcza położonych w miastach, możliwość odrolnienia ziemi, np. pod budowę domu, budzi duże zainteresowanie. Przepisy normujące wyłączenie z produkcji są zredagowane w dość skomplikowany sposób. Z tego względu zrozumienie mechanizmów ich działania może być wyzwaniem nie tylko dla inwestorów i właścicieli nieruchomości, tym bardziej, że od czasu do czasu pojawiają się „patenty” na „sprytne” przekwalifikowanie działki na budowlaną, np. poprzez rozpoczęcie budowy i zmianę klasyfikacji w ewidencji. Specjaliści przestrzegają przed takimi „ułatwieniami”, które mogą np. skończyć się sprawą w sądzie.
Dla jasności warto zaznaczyć, że tam, gdzie ustawa mówi o właścicielu, chodzi także o zarządcę nieruchomości, jej posiadacza samoistnego, użytkownika, użytkownika wieczystego, a także dzierżawcę (art. 4 pkt. 4 u.o.g.).
Jakie rodzaje terenu wchodzą w grę?
Decydujące znaczenie dla uznania za grunt rolny ma to, czy nieruchomość (jej część) spełnia przesłanki ustawowe. Gruntem rolnym w rozumieniu u.o.g. jest przede wszystkim taki grunt, który prowadzona przez starostę ewidencja gruntów i budynków określa jako użytek rolny (art. 2 ust. 1 pkt 1 u.o.g.).
Gruntami rolnymi w rozumieniu ustawy normującej kwestię „odrolnienia” są także m.in. tereny pod domami i innymi budynkami (o ile wchodzą w skład gospodarstwa rolnego) oraz pod urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolnej lub przetwórstwu rolno-spożywczemu (art. 2 ust. 1 pkt 2 u.o.g.). De iure gruntami rolnymi nie są tereny znajdujące się pod ogrodami albo parkami, które wpisane są do rejestru zabytków (art. 2 ust. 3 u.o.g.).
Zmiana przeznaczenia gruntu
Czym innym jest przeznaczenie ziemi na cele inne niż rolnicze bądź leśne, a czym innym wyłączenie gruntu z produkcji (odrolnienie). Ustawa definiuje to pierwsze jako ustalenie innego niż rolniczy bądź leśny sposobu użytkowania gruntów (art. 4 pkt 6 u.o.g.). Odrolnienie polega zaś na rozpoczęciu innego niż rolnicze użytkowania ziemi (art. 4 pkt 11 u.o.g.).
Pozwalające na odrolnienie przeznaczenie gruntu na cele nierolnicze bądź nieleśne powinno w zasadzie nastąpić w MPZP (art. 7 u.o.g.). Gdy w grę wchodzą grunty najbardziej urodzajne, klas I-III, niezbędne jest uzyskanie przez burmistrza zgody ministra do spraw rozwoju wsi (art. 7 ust. 2 u.o.g.). Zgoda ta nie jest potrzebna, gdy zmiana przeznaczenia dotyczy gruntów klas I-III leżących na obszarze uzupełnienia zabudowy. Dodajmy, że jeśli MPZP brak, inwestor powinien uzyskać decyzję o warunkach zabudowy.
Duże znaczenie w praktyce ma art. 10a u.o.g. Jego ratio legis jest ułatwienie rozwoju budownictwa, zwłaszcza mieszkaniowego. Zgodnie z nim, art. 6-10 u.o.g. nie należy stosować do gruntów rolnych, które znajdują się w granicach administracyjnych miast (nie muszą to być obszary de facto zurbanizowane). Wyjątek nie dotyczy lasów.
Wyłączenie z produkcji
Wyłączenie z produkcji rolnej jest co do zasady możliwe, jeżeli grunt jest przeznaczony na cele nierolnicze. Sprawę można załatwić w starostwie (urzędzie miasta na prawach powiatu). Odrolnienie użytku wytworzonego z gleb klas I-IIIb oraz użytków klasy IV i niższych powstałych z gleb pochodzenia organicznego (zatem nie mineralnego), wymaga wydania decyzji administracyjnej zezwalającej na wyłączenie (art. 11 ust. 1 u.o.g.). Decyzja dot. gruntów klas I-IIIb określa – tak samo jak w przypadku lasów – obowiązki związane z wyłączeniem z produkcji (art. 11 ust. 1a u.o.g.). Gdy mamy do czynienia z użytkami rolnymi klas IV-VI powstałych z gleb pochodzenia organicznego, wniosek jest wiążący, zaś decyzja administracyjna jest aktem deklaratoryjnym. Oznacza to, że nie stwarza uprawnień, lecz jedynie stwierdza, że one powstały w oparciu o przepisy prawa (art. 11 ust. 1b u.o.g.). Grunty powstałe z gleb pochodzenia mineralnego należące do klas IV – VI w zasadzie nie wymagają wyłączenia z produkcji.
Podkreślmy, że decyzje omówione wyżej powinny być wydane przed uzyskaniem przez inwestora pozwolenia na budowę. To samo dotyczy zgłoszenia wykonania robót budowlanych albo budowy (art. 11 ust. 4 u.o.g.). Decyzje należy dołączyć do wniosku o wydanie pozwolenia na budowę lub do wspomnianego zgłoszenia.
Z jakimi kosztami trzeba się liczyć przy odrolnieniu ziemi?
Praktyka pokazuje, że inwestorzy skupiają uwagę na kosztach odrolnienia ziemi. Jest to zrozumiałe, zwłaszcza, że stawki nie są niskie. Jeśli konieczne okaże się przeprowadzenie także innych postępowań, np. procedury dot. zmiany klasyfikacji gleboznawczej, pojawią się dodatkowe wydatki.
Jakie opłaty przewiduje ustawa?
W grę wchodzi tzw. należność oraz opłaty roczne. Do ich zapłaty obowiązany jest ten, kto otrzymał zezwolenie na wyłączenie ziemi z produkcji rolnej (art. 12 ust. 1 u.o.g.). Obowiązek zapłaty powstaje w dniu faktycznego odrolnienia (ibidem).
Należność to uiszczana tylko raz opłata tytułem trwałego wyłączenia gruntu z produkcji rolnej (art. 4 ust. 12 u.o.g.). Czym innym jest opłata roczna: wynosi ona 10 % należności; gdy następuje trwałe wyłączenie z produkcji płaci się ją przez 10 lat od momentu wyłączenia danego gruntu z produkcji (art. 4 ust. 13 u.o.g.). Przykładowo, należność za wyłączenie gruntu ornego I klasy bonitacyjnej to 437 135 zł, należność od łąki klasy II to już znacznie mniej, bo 361 398 zł (zob. tablica w ust. 7 art. 12 u.o.g.).
Zniżka i zwrot
Uregulowanie należności i opłat nie wchodzi w grę, gdy grunty są wyłączone z produkcji w celu budowy domów jedno- bądź wielorodzinnych. Przewidziano jednak limit powierzchni – zwolnienie obejmuje grunty do 0,05 ha, gdy chodzi o domy jednorodzinne, zaś 0,02 ha na każde mieszkanie w przypadku budynku wielorodzinnego (art. 12a u.o.g.). W razie przekroczenia limitów, należność i opłaty będą naliczone, ale tylko od nadwyżki.
Na zakończenie dodajmy, że ustawa premiuje zaniechanie faktycznego wyłączenia z produkcji: właściciel (zatem także posiadacz samoistny itd.), który w terminie 2 lat zrezygnuje (nawet tylko w części) z prawa do odrolnienia, otrzymuje zwrot należności proporcjonalnie do areału niewyłączonego z produkcji (art. 12 ust. 2 u.o.g.). Zwrot jest tzw. czynnością materialno-techniczną, nie wymagającą decyzji administracyjnej. Wydanie decyzji jest niezbędne, gdy organ odmawia zwrotu należności (wyrok NSA z 11 grudnia 2019 r., II OSK 247/18).
