Służebność gruntowa była znana, m.in. w prawie rzymskim. Zaspokajała podobne potrzeby co dziś (np. przejazd, korzystanie ze źródła wody). Można powiedzieć, że służebności były i są ustanawiane, aby zaradzić problemom wywoływanym przez sąsiedztwo nieruchomości należących do różnych osób. Wpływają bezpośrednio na życie codzienne, pozwalając na racjonalne gospodarowanie.
Gdzie znajdziemy unormowania dotyczące ustanowienia i wygaśnięcia służebności gruntowej?
Ważne w praktyce unormowania dotyczące ustanowienia i wygaśnięcia służebności gruntowej oraz jej treści znajdziemy w księdze drugiej k.c. Dotyczy ona prawa własności, użytkowania wieczystego oraz ograniczonych praw rzeczowych (art. 244 i n. k.c.). Oprócz interesującej nas służebności, zdefiniowanej w art. 285 § 1 k.c., zalicza się do nich np. użytkowanie, służebności osobiste, a także hipotekę.
Definicja
Najkrócej rzecz ujmując, służebność jest ograniczonym prawem rzeczowym, dającym uprawnienie do cudzej nieruchomości. Gdyby dana służebność nie istniała, należałoby ono do sfery praw właściciela. Można powiedzieć, że jej treścią są „wycinki” prawa własności, np. prawo przejazdu czy korzystania z infrastruktury znajdującej się na nieruchomości. Uprawnionym jest właściciel innej nieruchomości, tzw. nieruchomości władnącej. Wyróżnia się m.in. służebności:
– Czynne, które pozwalają na ingerencję w cudzą nieruchomość. Przykładem może być ustanowienie ich w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku (art. 151 k.c.).
– Bierne, które zobowiązują właściciela obciążonej nieruchomości do powstrzymywania się od korzystania z określonych uprawnień właścicielskich. Mogą one polegać, np. na pozbawieniu właściciela nieruchomości obciążonej przewidzianego w art. 149 k.c. prawa do wejścia na grunt sąsiedni, by usunąć zwieszające się z jego drzew owoce albo gałęzie.
Omawiana przez nas służebność jest zawsze prawem rzeczowym związanym z prawem własności nieruchomości władnącej. Wobec tego jest ona jej częścią składową. Wynika to z treści art. 50 k.c., który uznaje za części składowe nieruchomości również poszczególne prawa związane z jej własnością.
W jaki sposób powstaje to prawo?
Służebność może zostać ustanowiona mocą orzeczenia sądu lub umowy. Może również zostać nabyta przez zasiedzenie albo mocą decyzji administracyjnej, np. w związku z wywłaszczeniem nieruchomości. W praktyce najczęściej mamy do czynienia z umowami. Zwróć uwagę, iż w formie aktu notarialnego musi być złożone jedynie oświadczenie tego, kto ją ustanawia (art. 245 § 2 k.c.).
Podkreślmy, że celem ustanowienia i wykonywania interesującej nas służebności może być wyłącznie zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej jako całości albo jej oznaczonej części (art. 285 § 2 k.c.). Dzięki nim możliwe jest efektywne, dostosowane do miejscowych potrzeb, zagospodarowanie gruntów, zarówno rolnych, jak i przeznaczonych pod zabudowę.
Kiedy wygasa?
Jeśli w księdze wieczystej brak odpowiedniego wpisu, wygaśnięcie służebności nastąpi przy nabyciu nieruchomości w warunkach rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 5-7 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Wygaśnięcie nastąpi także wskutek, np. zrzeczenia się (art. 246 § 1 k.c.), niewykonywania przez dziesięć lat (art. 293 k.c.) oraz nabycia obciążonej nieruchomości przez właściciela nieruchomości władnącej (tzw. konfuzja, art. 247 k.c.). Można także żądać jej zniesienia (art. 294 i 295 k.c.).
Ustanowienie prawa służebności gruntowej na użytkowaniu wieczystym
W zasadzie prawo służebności gruntowej może być ustanowione jedynie przez właściciela obciążanej nim nieruchomości. Powszechne występowanie użytkowania wieczystego sprawiło jednak, że pojawiło się ważne dla praktyki pytanie o możliwość obciążenia interesującą nas służebnością także tego prawa. Kwestia ta ma duże znaczenie dla realizacji inwestycji budowlanych, energetycznych i telekomunikacyjnych.
Stanowisko orzecznictwa
Sąd Najwyższy przyjmuje, że użytkowanie wieczyste może zostać obciążone służebnościami na zasadach podobnych jak prawo własności (por. np. uchwała SN z 22 X 1968 r., III CZP 98/68). Sąd ten podkreśla, że de lege lata wieczyste użytkowanie ukształtowano jako instytucję pośrednią między prawem własności a ograniczonymi prawami rzeczowymi. Zatem, gdy pojawiają się trudności interpretacyjne, należy stosować per analogiam przepisy regulujące treść i wykonywanie prawa własności (postanowienie SN z 17 I 1974 r., III CRN 316/73). Sąd Najwyższy uznaje także, iż prawo pozwala na ustanowienie na prawie użytkowania wieczystego służebności drogi koniecznej (postanowienie SN z 15 X 2008 r., I CSK 135/08).
Zwróć uwagę, że użytkownik wieczysty nie ma legitymacji czynnej (nie może być powodem ani wnioskodawcą) w sprawie o ustanowienie służebności, która obciążać ma nie jego prawo, lecz nieruchomość nim objętą. Jest on zatem uprawniony do żądania, by sąd obciążył jego prawo, nie zaś nieruchomość, którą użytkuje.
Na zakończenie chcemy wyjaśnić, że uprawnienie do ustanowienia służebności nie może wynikać z samego faktu posiadania danej nieruchomości. Wyjątek przewidziano dla rolniczych spółdzielni produkcyjnych (art. 286 k.c.).
