rozwiązanie prawne
Odległość okna dachowego od granicy działki ma duże znaczenie dla projektowania i sytuowania na nieruchomości różnego rodzaju budynków. Okna dachowe są często spotykane w domach jednorodzinnych, nie tylko z poddaszem użytkowym, lecz także z innymi rozwiązaniami wymagającymi umieszczenia okna w połaci dachowej. Niezależnie od koncepcji architektonicznej, z pewnością warto orientować się w aktualnym stanie prawnym.
Odległość okna dachowego od granicy działki: podstawowe informacje
Gdy chodzi o odległość okna dachowego od granicy działki, na której ma być sytuowany budynek, aktem prawnym, do którego w pierwszej kolejności powinniśmy sięgnąć, jest rozporządzenie ministerialne z 2002 r. dotyczące warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki oraz ich usytuowanie (dalej: rozporządzenie).
Kluczowy paragraf
Interesującej nas problematyki odległości budynku, w tym budynku z oknami umieszczonymi w dachu, od granicy dotyczy § 12 rozporządzenia.
Zgodnie z ust. 6 pkt 2 tego przepisu, odległość od granicy działki budowlanej (nie od budynków czy innych obiektów u sąsiada) nie może wynosić mniej niż 4 m, gdy chodzi o okno umieszczone w dachu, a przy tym zwrócone w stronę owej granicy (zatem nie w stronę innej granicy lub w zupełnie innym kierunku).
Można zatem powiedzieć, że ustawodawca traktuje dach z oknami podobnie jak ścianę budynku z oknami lub drzwiami. I w tym wypadku odległość od granicy działki powinna wynosić 4 m (5 m, gdy chodzi o bloki mające ponad cztery kondygnacje naziemne – § 12 ust. 1 rozporządzenia).
W § 12 ust. 6 mowa o odległości „od okna umieszczonego w dachu”, nie zaś o odległości od krawędzi dachu czy od ściany, na której dach ten spoczywa. Tym samym okno może znajdować się dalej niż ściana, np. ściana bez okien i drzwi będzie sytuowana w odległości 3 metrów od granicy (zgodnie z § 12 ust. 1 pkt 2), zaś okno w dachu – w odległości 1 m od tej ściany, tak by zachowane było wymagane 4 m od granicy. Wskazane w rozporządzeniu odległości budynków od granicy działki powinny być mierzone w miejscu najmniejszego oddalenia (§ 9 ust. 3).
Pojęcie „okna umieszczonego w dachu” powinno być rozumiane tak jak w powszechnym języku polskim, z uwzględnieniem terminologii specjalistycznej. Tym samym, nie będą oknami inne rozwiązania, np. wykonanie części połaci dachowej z materiału półprzezroczystego, o podobnej przepuszczalności światła co cegła szklana albo luksfery. Otwór okienny – czy to w dachu, czy to w ścianie – powinien pozwalać na obserwację terenu na zewnątrz i na zajrzenie do wewnątrz. Powinien być zatem przezroczysty i dobrze przepuszczać światło (por. co do luksferów w ścianach wyrok NSA z 26 maja 2022 r., II OSK 1665/19).
Jakich sytuacji dotyczy § 12?
Można w tym miejscu zapytać, kiedy mamy do czynienia z „sytuowaniem”, o którym mowa w § 12? Czy chodzi tu jedynie o lokowanie na działce zupełnie nowych budynków? Jak wskazuje judykatura, trzeba odnieść się do definicji budowy z art. 3 pkt 6 Prawa budowlanego. Wskazuje ona, że z budową mamy do czynienia nie tylko wtedy, gdy ma miejsce wykonywanie obiektu budowlanego na określonym gruncie, lecz także w przypadku rozbudowy, nadbudowy oraz odbudowy budynku bądź innego obiektu. Rozbudowę lub np. nadbudowę należy zatem uznać za rodzaj budowy (w sensie prawnym). Znaczenie ma tu powstanie nowej substancji budowlanej (np. nowych pokojów i klatki schodowej krytych dachem wyposażonym w okna). Rozbudowa prowadzi zatem do lokalizacji nowego budynku za sprawą powiększenia budynku, który już istniał (zob. wyrok NSA z 8 maja 2015 r., II OSK 2492/13). Wobec tego „sytuowanie” z § 12 obejmuje zarówno budowę zupełnie nowego obiektu, jak i rozbudowę budynku już istniejącego (zob. wyrok NSA z 14 listopada 2006 r., II OSK 1333/05). Warto pamiętać jednak, że część orzeczeń uznaje, że z sytuowaniem budynku mamy do czynienia jedynie przy wznoszeniu obiektów całkiem nowych lub przy odbudowie (zob. np. wyrok NSA z 26 lutego 2013 r., II OSK 2024/11).
Co jeszcze mówi prawo na temat odległości okna dachowego od granicy działki?
Omawiając kwestię odległości okna dachowego od granicy działki, warto – podobnie jak przy analizie innych aspektów prawnych projektowania i wznoszenia budynków – uwzględnić szerszy kontekst funkcjonowania przepisów. Ułatwia to tak ważne w praktyce podejmowanie decyzji dotyczących realizacji inwestycji i jej kształtu. Dzięki temu zyskuje się na czasie i unika zbędnych kosztów.
Szczegóły ważne dla inwestorów
Dobrze pamiętać, że zgodnie z § 12 ust. 10, zachowanie odległości wskazanych w ust. 1-9 tego paragrafu (zatem i odległości okien w dachu od granicy posesji) nie jest wymagane, jeśli sąsiednia działka jest placem publicznie dostępnym bądź działką drogową. Definicję placu publicznie dostępnego znajdziemy aktualnie w § 3 rozporządzenia. Działką drogową – mimo pewnych wątpliwości w orzecznictwie – jest z pewnością taka działka, na której rzeczywiście istnieje droga, czy to publiczna, czy to wewnętrzna. Chodzi tu o całą działkę wyodrębnioną geodezyjnie jako droga, oznaczoną w ewidencji symbolami „dr” albo „Tp” (zob. np. wyrok WSA w Gorzowie Wlkp. z 23 czerwca 2021 r., II SA/Go 426/21). Jeśli przez działkę sąsiadującą przebiega droga publiczna, konieczne będzie zachowanie odległości z art. 43 ustawy o drogach publicznych, niezależnie od treści rozporządzenia.
Zespół własnych terenów a usytuowanie budynku
Warto dodać w tym miejscu, że regulacje dotyczące sytuowania budynków zawarte w § 12 rozporządzenia nie odnoszą się zwykle do odległości od granicy działek, które należą do inwestora wznoszącego, rozbudowującego lub przebudowującego budynek. Takie stanowisko potwierdza np. WSA w Warszawie. Sąd ten wskazuje, że w sytuacji, gdy dwie graniczące ze sobą nieruchomości gruntowe są własnością tej samej osoby i nie wchodzi w grę ochrona interesów właścicieli sąsiednich terenów, granicę działki rozumieć trzeba jako odległość budynku od granicy z działką cudzą (wyrok WSA w Warszawie z 6 października 2008 r., VII SA/Wa 980/08; w sprawie chodziło o wieczyste użytkowanie kilku działek przez jedną osobę, jednak argumentacja sądu odnosi się także do prawa własności).
W konsekwencji, terenem inwestycji (działką budowlaną) branym pod uwagę przez administrację architektoniczną przy sprawdzaniu, czy projektowane zamierzenie odpowiada § 12 rozporządzenia, nie musi być cała działka ewidencyjna stanowiąca własność inwestora, lecz tylko jej część. Pod uwagę może być wzięte także kilka działek ewidencyjnych należących do jednej osoby, tworzących tym samym całość funkcjonalną. Taka interpretacja wynika co prawda z praktyki stosowania § 12, nie zaś z samych verba legis, jednak odpowiada ona celom rozporządzenia (bezpieczeństwo pożarowe, prywatność, komfort korzystania z budynków).
