rozwiązanie prawne
Wniosek o pozwolenie na budowę to pismo, z którym ma do czynienia większość osób planujących inwestycje budowlane o większych rozmiarach. Nie chodzi tu jedynie o przedsięwzięcia deweloperskie albo o budynki i inne obiekty przemysłowe lub handlowe. Wniosek będzie konieczny także np. w przypadku budowy niektórych domów jednorodzinnych. Dzięki orientacji w aktualnych uregulowaniach z pewnością łatwiej będzie załatwić związane z tym sprawy w urzędzie.
Wniosek o pozwolenie na budowę: spojrzenie na przepisy Prawa budowlanego
Praktyka dowodzi, że przed przystąpieniem do kompletowania dokumentów i wypełniania wniosku o pozwolenie na budowę, czy to domu jednorodzinnego, czy innego budynku, bardzo dobrym pomysłem jest sprawdzenie, jak przedstawia się stan prawny. Dzięki temu udaje się np. uniknąć strat czasu wywołanych koniecznością uzupełnienia dokumentacji na urzędowe wezwanie.
Warto czytać przepisy
Już samo spojrzenie na obszerną listę zawartą w art. 29 Prawa budowlanego pozwoli zorientować się, czy dla planowanych robót (np. budowy niewielkiej wiaty czy ogrodzenia) potrzebne jest w ogóle pozwolenie. Często wystarczy zgłoszenie zamierzonych prac; w wielu wypadkach przepisy nie wymagają nawet tego – część inwestycji można realizować bez żadnych formalności budowlanych. Trzeba jednak mieć na uwadze, że – mimo wielu nowelizacji – regułą jest wymóg uzyskania pozwolenia na budowę (a zatem zachodzi konieczność złożenia omawianego w niniejszym artykule wniosku). Wynika to z art. 28 Prawa budowlanego. Należy również pamiętać, że art. 29 opisuje wyjątki od reguły z art. 28 – a wszelkie wyjątki należy interpretować ściśle. Nie jest dopuszczalna interpretacja rozszerzająca.
Rozpoczęcie i prowadzenie prac na budowie przed otrzymaniem wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę (nawet po prawidłowym złożeniu wniosku) stanowi samowolę budowlaną. Wniosek trzeba zatem złożyć z odpowiednim wyprzedzeniem i poczekać na jego rozpatrzenie.
Regulacje ważne w praktyce
Oprócz samego wniosku, którego wzór określa rozporządzenie ministerialne, konieczne jest przygotowanie szeregu załączników. Jakie dokumenty są potrzebne, wskazuje art. 33 ust. 2 Prawa budowlanego.
Wymienia on na pierwszym miejscu projekt zagospodarowania terenu albo działki oraz projekt architektoniczno-budowlany (po trzy egzemplarze w wersji papierowej lub po jednym egzemplarzu w wersji elektronicznej). Powinny im towarzyszyć opinie, pozwolenia, uzgodnienia oraz inne dokumenty, o ile odrębne ustawy wymagają ich dołączenia (np. dla zabytków lub planowanego zjazdu z drogi publicznej). Ponadto należy przygotować decyzję wz (gdy jest wymagana prawem – przede wszystkim w przypadkach, gdy brak MPZP dla danego obszaru).
O czym jeszcze pamiętać?
Niezbędne jest także złożenie oświadczenia o tym, że wnioskodawca posiada prawo do dysponowania na cele budowlane nieruchomością, na której ma być realizowane wnioskowane zamierzenie (zob. art. 33 ust. 2 i art. 32 ust. 4 Prawa budowlanego).
Oświadczenie to składa się na druku PB-5. Należy w nim ująć tą nieruchomość, która jest niezbędna dla realizacji obiektów wymienionych w pozwoleniu na budowę (tak: wyrok
Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 9 października 2024 r., IV SA/Po 666/24). Oświadczenie to składa się pod rygorem odpowiedzialności karnej. Jest ono – co do zasady – wiążące dla organu i stwarza domniemanie istnienia uprawnienia inwestora. Domniemanie to jest jednak wzruszalne. W razie powstania okoliczności, które podważają istnienie uprawnienia inwestora, organ uprawniony i zobowiązany jest wyjaśnić tą okoliczność (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach z dnia 15 listopada 2023 r., II SA/Ke 544/23).
W myśl art. 32 ust. 4 Prawa budowlanego wniosek inwestora powinien być złożony w okresie, w którym ważność zachowuje wspomniana wyżej decyzja wz, dotycząca terenu planowanej budowy.
Tak jak inne podania, omawiane tu pismo można złożyć albo w tradycyjnej formie papierowej, albo w formie dokumentu elektronicznego. W takim wypadku konieczne jest skorzystanie z rządowego portalu e-Budownictwo (art. 33 ust. 2c Prawa budowlanego).
Wydanie pozwolenia wiąże się z koniecznością uiszczenia opłaty skarbowej. W wielu wypadkach ma ona zryczałtowaną wysokość (np. 20 zł dla budowy studni, 14 zł od budynku gospodarczego w gospodarstwie rolnym). Gdy chodzi o budynki przeznaczone na działalność gospodarczą w sektorach innych niż rolny i leśny, jest to 1 zł za m² powierzchni użytkowej, jednak maksymalnie 539 zł.
Jeżeli do wniosku dołączane jest pełnomocnictwo – to trzeba również uiścić opłatę skarbową w wysokości 17 zł.
Opłata za zatwierdzenie projektu budowlanego wynosi 47 zł.
Jak należy wypełnić wniosek o pozwolenie na budowę?
Nie wiesz, jak wypełnić wniosek o pozwolenie na budowę? Złożenie takiego wniosku wraz z wymaganymi przez przepisy dokumentami jest conditio sine qua non rozpoczęcia przez administrację budowlaną postępowania, którego celem jest ustalenie, czy zamierzona inwestycja odpowiada prawu. W konsekwencji wydana zostanie decyzja zezwalająca na rozpoczęcie prac lub odmawiająca pozwolenia. Wówczas w grę wchodzi złożenie odwołania – tak samo jak np. od decyzji wz czy decyzji dotyczącej podatku od nieruchomości.
Co i gdzie wpisać?
Gdy otworzymy plik z wzorem wniosku (można go pobrać np. ze strony GUNB), zobaczymy, że jego wypełnianie niewiele różni się od typowych podań. Trzeba wskazać właściwy organ administracji architektoniczno-budowlanej (ten, który jest właściwy miejscowo i rzeczowo do rozpatrzenia sprawy, np. prezydent miasta).
Uzupełniając dane inwestora, który nie jest osobą fizyczną (np. spółka z o.o., fundacja), należy dopilnować, by nazwa była podana poprawnie i w całości. Wpisaniu podlega aktualny adres, pod którym odbierana jest korespondencja (nie chodzi tu o adres zameldowania). Dobrym pomysłem – nie tylko gdy wnioskodawca jest np. zajęty prowadzeniem firmy – może być ustanowienie pełnomocnika. Pozwala na to art. 33 k.p.a. Jego dane także trzeba zawrzeć we wniosku, zaznaczając przy tym, czy chodzi o pełnomocnika procesowego (w sprawie), czy jedynie o pełnomocnika do doręczeń (zob. art. 40 §§ 4 i 5 k.p.a.). Tak samo jak np. w postępowaniu cywilnym, ich uprawnienia i obowiązki procesowe różnią się i to zdecydowanie.
Ważne dla ustalenia, co obejmuje sprawa administracyjna, jest wskazanie we wniosku rodzaju zamierzenia budowlanego, które obejmować ma pozwolenie. We wzorze wystarczy zaznaczyć odpowiedni kwadrat. W razie wątpliwości – np. czy mamy do czynienia z rozbudową, czy nadbudową – należy zajrzeć do dokumentacji i porozmawiać z osobą zorientowaną w przepisach (nie musi to być urzędnik). Co do zasady, dane inwestycji we wniosku oraz na dokumentacji projektowej – powinny być takie same lub bardzo podobne.
Analiza orzecznictwa sądowego wskazuje, że nieraz kwalifikowanie danych prac czy rodzaju obiektu nie jest proste. Prowadzone były liczne postępowania dotyczące tego, czy dany obiekt jest np.: wiatą, murem oporowym itp. Istnieje bardzo wiele orzeczeń dotyczących kwalifikowania przyczepy kempingowej jako obiektu budowlanego (np.: Wyrok
Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 7 maja 2025 r., II SA/Gd 1274/24). Każdorazowo decydują więc okoliczności danej sprawy i szczegółowe rozwiązania.
Określając dane nieruchomości, na której mają być realizowane prace, należy pamiętać, by podać także identyfikator działki ewidencyjnej. Jeżeli zdecydowaliśmy się na wniosek w formie papierowej, mamy wybór: zamiast identyfikatora możemy wskazać jednostkę i obręb ewidencyjny oraz numer działki ewidencyjnej.
Zostało już wspomniane o oświadczeniu o posiadaniu prawa do dysponowania daną nieruchomością na cele budowlane. I tym razem możemy posłużyć się ministerialnym wzorem. Trzeba pamiętać, by złożyć oryginał tego oświadczenia, zatem gdy wybierze się formę elektroniczną, trzeba podpisać je podpisem osobistym, zaufanym bądź kwalifikowanym. Jeżeli obowiązek przygotowania oświadczenia spoczywa na kilku osobach (np. współwłaścicielach gruntu), każdy składa oddzielne oświadczenie, na własnym formularzu. Oświadczenie w imieniu inwestora może złożyć pełnomocnik.
Po sprawdzeniu, czy załączniki są w komplecie, należy się podpisać, podając dodatkowo datę.
Złożenie wniosku na przygotowanych przez ministerstwo formularzach jest prawem inwestora – tak samo jak w innych postępowaniach. Samodzielne sporządzenie podania nie pociąga za sobą żadnych negatywnych konsekwencji. Liczy się merytoryka, kompletność załączników i poprawność podanych danych.
Urzędowy druk to nie wszystko
Jak wskazuje art. 33 ust. 1 Prawa budowlanego, pozwolenie na budowę w zasadzie dotyczy zamierzenia budowlanego ujętego jako integralna całość. Mimo to, jeżeli zamierzenie to obejmuje dwa bądź więcej obiektów (zatem nie tylko budynków), można złożyć wniosek ograniczony tylko do wybranych obiektów albo ich zespołu. Wniosek będzie uwzględniony, o ile takie obiekty mogą funkcjonować samodzielnie zgodnie ze swym przeznaczeniem (art. 33 ust. 1 Prawa budowlanego). Jak rozumieć to pojęcie, wyjaśnił Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 11 kwietnia 2024 r. (II OSK 1793/21), stwierdzając, że nie muszą to być obiekty gotowe do eksploatacji od razu po zakończeniu budowy. Muszą jednak być możliwe do samodzielnego funkcjonowania w przyszłości.
Warto wiedzieć, że nawet jeśli pozwolenie dotyczyć będzie tylko wybranych obiektów (albo ich zespołu), wnioskodawca i tak ma obowiązek przedstawienia projektu zagospodarowania terenu albo działki dla całego zamierzenia (art. 33 ust. 1 Prawa budowlanego in fine).
Specyficzne „rozstrzygnięcie wstępne”
Na zakończenie warto dodać, że jeżeli inwestor spełnia ustawowe przesłanki otrzymania pozwolenia na budowę, to może wystąpić z wnioskiem o wydanie odrębnej decyzji administracyjnej o zatwierdzeniu projektu architektoniczno-budowlanego lub projektu zagospodarowania działki (art. 34 ust. 5a Prawa budowlanego). Taka decyzja poprzedza wydanie pozwolenia. Jest ważna przez wskazany w niej okres (nie może to być więcej niż rok). I tym razem wniosek można złożyć w formie papierowego dokumentu bądź elektronicznie poprzez serwis e-Budownictwo.
