rozwiązanie prawne
Klasyfikacja przyczepy jako tymczasowego obiektu budowlanego klasyfikacja prawna np. przyczepy kempingowej lub innego urządzenia o podobnej konstrukcji może budzić wątpliwości. Co ma do powiedzenia Prawo budowlane, gdy mamy do czynienia z „unieruchomioną”, np. stojącą na bloczkach betonowych lub pustakach, przyczepą? Z pewnością warto znać aktualne uregulowania, by dzięki temu orientować się w swoich uprawnieniach i obowiązkach.
Przyczepa jako tymczasowy obiekt budowlany: spojrzenie na najważniejsze przepisy
Przystępując do analizy kluczowych dla praktyki regulacji, zwróćmy uwagę, że traktowaniu przyczepy jako tymczasowego obiektu budowlanego nie stoi na przeszkodzie fakt, iż jest ona skonstruowana z myślą o poruszaniu się po drogach. Sprawa jest bardziej złożona. Zaprojektowanie danego urządzenia (np. przyczepy kempingowej) do pełnienia określonej funkcji jako głównej nie przekreśla per se możliwości pełnienia innych funkcji. Można nazwać je wtórnymi albo dodatkowymi (np. funkcja mieszkania całorocznego, którą odpowiednio wykonane przyczepy pełnią z powodzeniem w USA i Kanadzie, gdzie występują całe osiedla zwane trailer parks).
Definicje ważne dla praktyki
Zwróć uwagę, że w myśl art. 3 pkt 1 Prawa budowlanego obiektem budowlanym jest nie tylko budynek, lecz także budowla albo obiekt małej architektury wraz z instalacjami, które pozwalają na użytkowanie go zgodnie z przeznaczeniem (np. do celów mieszkalnych). Oprócz tego przepis wymaga, by obiekt wzniesiony był z wykorzystaniem wyrobów budowlanych. Prima facie można uznać, że przyczepy nie spełniają żadnego z warunków wskazanych w art. 3 pkt 1 Prawa budowlanego, np. nie są wznoszone z wykorzystaniem wyrobów budowlanych. To samo odnosi się do kamperów czy podobnych pojazdów z własnym silnikiem.
Mimo to praktycy zajmujący się prawnymi aspektami inwestycji budowlanych i zagospodarowania nieruchomości podkreślają, że sytuacja nie przedstawia się tak jednoznacznie. W szczególności warta uwagi jest zamieszczona w art. 3 pkt 5 Prawa budowlanego definicja tymczasowego obiektu budowlanego.
Dwa typy obiektów
Warto zaznaczyć, że we wspomnianym przepisie wyodrębniono dwie kategorie obiektów budowlanych o tymczasowym charakterze. Pierwsza to te, które są przeznaczone do jedynie czasowego użytkowania w okresie krótszym od okresu ich trwałości technicznej. Powinny być przy tym przewidziane do rozbiórki (gdy przestaną już być potrzebne, np. wraz z zakończeniem robót budowlanych) albo do przeniesienia gdzie indziej (art. 3 ust. 5 ab initio).
Druga kategoria interesujących nas obiektów obejmuje urządzenia, którym brak trwałego połączenia z gruntem, na którym są postawione (art. 3 pkt 5 in fine). Prawodawca podaje kilka przykładów, pozwalających się zorientować, jakie konstrukcje wchodzą w grę. Oprócz kiosków ulicznych i pawilonów, art. 3 ust. 5 Prawa budowlanego wskazuje także m.in. na urządzenia mające koła lub nadające się do łatwego, niewymagającego demontażu, umieszczenia na samochodzie lub lawecie. W przepisie wymieniono przykładowo barakowozy, obiekty kontenerowe oraz urządzenia rozrywkowe (np. karuzele z wesołych miasteczek). Nietrudno dostrzec ich podobieństwo do przyczep, zwłaszcza gdy chodzi o konstrukcję (w zasadzie bez wykorzystania wyrobów budowlanych) oraz zapewnienie mobilności.
Przyczepa jako tymczasowy obiekt budowlany: spojrzenie na orzecznictwo
Podobnie jak w innych obszarach prawa budowlanego i prawa nieruchomości, szczególne znaczenie praktyczne, także gdy chodzi o traktowanie przyczep jako tymczasowych obiektów budowlanych, mają orzeczenia sądów administracyjnych.
Różne funkcje tego samego urządzenia
W jednym z wyroków NSA zwrócił uwagę, iż sam fakt, że dany obiekt jest przystosowany do ruchu drogowego jako przyczepa, nie wyklucza zakwalifikowania go do kategorii obiektów budowlanych, zwłaszcza tymczasowych. Znaczenie ma tu swoiste „unieruchomienie”, polegające na ustawieniu na gruncie i zmianie funkcji obiektu (zob. wyrok NSA z 5 maja 2022 r., II OSK 1247/19).
Również przyczepy służące do przygotowania lub sprzedaży potraw (przyczepy gastronomiczne) powinny być traktowane jako obiekty tymczasowe z art. 3 pkt 5 Prawa budowlanego. Takiej kwalifikacji nie przeszkadza to, że takie pojazdy zachowują mobilność (np. nie mają zdemontowanych kół, mają dyszel i zaczep), a przy tym są zarejestrowane jako pojazdy bez silnika. I tym razem znaczenie ma główna funkcja danego urządzenia, np. jako obiektu małej gastronomii, podobnego do kiosku czy pawilonu, o którym mowa w art. 3 pkt 5 (zob. wyrok WSA w Gliwicach z 14 lutego 2018 r., II SA/Gl 1172/17 oraz co do barakowozu-magazynku wyrok WSA w Olsztynie z 11 marca 2021 r., II SA/Ol 31/21).
Konsekwencje klasyfikacji prawnej
Umieszczenie przyczepy na dłuższy czas na terenie nieruchomości i wykorzystywanie jej do celów mieszkalnych lub np. wypoczynkowych (zatem tak jak domku letniskowego czy podobnego budynku) sprawia, że zaczyna ona podlegać przepisom budowlanym (zob. np. wyrok WSA w Olsztynie z 8 grudnia 2022 r., II SA/Ol 716/22). Nie można tu mówić jedynie o parkowaniu czy dłuższym postoju pojazdu.
Jeżeli przyczepa (np. kempingowa) została ulokowana na działce, nie została dopuszczona do ruchu po drogach, a przy tym doprowadzono do niej prąd, gaz, skonstruowano zadaszenie itp., można z pewnością mówić o obiekcie budowlanym z art. 3 pkt 5 Prawa budowlanego, który służy celom rekreacyjnym i wypoczynkowym. Dla posadowienia tego typu obiektu na posesji w zasadzie konieczne jest uzyskanie pozwolenia na budowę (zob. wyrok WSA w Gdańsku z 28 marca 2018 r., II SA/Gd 837/17). Zgłoszenie do organu administracji budowlanej wystarczy tylko w przypadkach wskazanych wyraźnie w art. 29 Prawa budowlanego.
Do przyczep, które stanowią de iure obiekty budowlane, zastosowanie znajdą także inne niż Prawo budowlane przepisy, w tym rozporządzenie dotyczące warunków technicznych, którym winny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Wobec tego, ten, kto ustawia przyczepę na gruncie, będzie musiał mieć na uwadze np. zachowanie przepisanych odległości od granicy z sąsiednimi posesjami. Okazuje się zatem, że przekształcenie przyczepy na domek wypoczynkowy czy np. tymczasową kwaterę podobną do barakowozu bądź kontenera mieszkalnego to przedsięwzięcie wymagające namysłu i sprawdzenia, czego wymaga od nas prawo. Dzięki roztropnemu podejściu i przeanalizowaniu przepisów uda się uniknąć np. konfliktów sąsiedzkich, czasem ciągnących się latami.
Mobilne domy a prawo budowlane
Na zakończenie warto dodać, że w judykaturze wskazuje się, iż tymczasowymi obiektami budowlanymi są również tzw. domki holenderskie. Są one podobne pod względem konstrukcyjnym do dużych przyczep kempingowych oraz do barakowozu, wskazanego expressis verbis w art. 3 pkt 5 Prawa budowlanego jako rodzaju tymczasowego obiektu budowlanego (zob. wyrok NSA z 6 lipca 2023 r., II OSK 2573/20). W związku z tym, samo to, że domek holenderski można przemieszczać tak jak przyczepę kempingową czy lawetę, nie przekreśla możliwości uznania go za obiekt budowlany, przynajmniej o tymczasowym charakterze (zob. wyr. NSA z 28 lutego 2017 r., II OSK 1543/15).
