rozwiązanie prawne
Kilka decyzji o warunkach zabudowy dla jednej działki może budzić wątpliwości i pytania. Czy takie decyzje są zgodne z prawem? Czy stwarzają jakieś obowiązki lub uprawnienia po stronie osób, które są ich adresatami? Jaka relacja zachodzi między tego rodzaju aktami administracyjnymi a prawem do zabudowy danej nieruchomości? By dowiedzieć się więcej, warto spojrzeć na aktualne przepisy oraz nadchodzącą nowelizację.
Czy można wydać kilka decyzji o warunkach zabudowy dla jednej działki?
Osoby zwracające się o pomoc prawną do kancelarii zajmujących się nieruchomościami często sądzą, że wydanie kilku decyzji o warunkach zabudowy dla jednej działki jest zgodne z prawem tylko w niektórych sytuacjach. Nasuwa się tu na myśl np. wydanie decyzji dla każdego ze współwłaścicieli z osobna albo dla użytkownika wieczystego i właściciela gruntu. W rzeczywistości sytuacja przedstawia się inaczej.
Kluczowy przepis
Zwróć uwagę, że zgodnie z art. 63 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: u.p.z.p.) decyzję „w-z” w odniesieniu do tego samego terenu wydać można więcej niż jednej osobie (o ile złoży ona odpowiedni wniosek). Jeden podmiot może złożyć równocześnie kilka wniosków dotyczących tego samego terenu, lecz innych zamierzeń budowlanych (wyr. NSA z 10 grudnia 2008 r., II OSK 1566/07). Jeśli wydana zostanie więcej niż jedna decyzja, odpis każdej z nich trzeba doręczyć do wiadomości właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości oraz pozostałym wnioskodawcom.
Tym samym w aktualnym stanie prawnym do uzyskania „warunków” nie jest konieczne dysponowanie tytułem prawnym do nieruchomości. Podkreślmy, że nie chodzi tu jedynie o własność lub inne prawa rzeczowe – chodzi o jakikolwiek tytuł. Tym samym wnioskodawcą może być w zasadzie każdy, byle spełnił ustawowe przesłanki, np. gdy chodzi o zawartość wniosku i niezbędne załączniki do tego pisma. De lege lata to, czy dana osoba ma prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, będzie sprawdzone dopiero w ramach postępowania o wydanie pozwolenia na budowę.
Akt administracyjny a prawa podmiotowe
Wielość decyzji „w-z” funkcjonujących równolegle w obrocie nie powinna stwarzać trudności ani na płaszczyźnie prawa rzeczowego, ani w sferze prawa budowlanego. Dzieje się tak, gdyż interesująca nas decyzja, nawet prawomocna, nie rodzi praw do terenu, którego dotyczy. Nie narusza także prawa własności i uprawnień osób trzecich (np. dzierżawców, użytkowników, osób uprawnionych z umowy przedwstępnej). Mówi o tym expressis verbis art. 63 ust. 2 u.p.z.p. Takie ujęcie pozwala uniknąć konfliktów na tle kolizji praw do gruntu.
Oprócz tego ustawodawca poniekąd nakłania do przemyślanego działania. W myśl art. 63 ust. 4 wnioskodawcy, który nie uzyskał prawa do terenu, którego dotyczy „wuzetka” (np. nie wygrał przetargu na kupno gruntu), nie przysługuje roszczenie o zwrot nakładów, które poniósł w związku z uzyskaniem decyzji „w-z”. Widać tu znaczenie fachowego doradztwa, dzięki któremu można uniknąć pochopnych kroków i strat czasu.
Co może się zmienić, gdy chodzi o kilka decyzji o warunkach zabudowy dla jednej działki?
Pisząc o możliwości wydania kilku decyzji o warunkach zabudowy dla jednej działki (jednego terenu), odnieśliśmy się już do aktualnego stanu prawnego. W praktyce niezbędne jest jednak także śledzenie nowelizacji, zwłaszcza tych, które wedle wszelkiego prawdopodobieństwa wkrótce staną się obowiązującym prawem.
Brakuje jeszcze podpisu Prezydenta
Zgodnie z art. 1 pkt 21 przekazanej już Głowie Państwa nowelizacji u.p.z.p. z 30 kwietnia 2026 r., w art. 63 u.p.z.p. uchylony zostanie ust. 1. Wprowadzone w jego miejsce zostaną ust. 1a–1d. Zgodnie z pierwszym z nich „wuzetkę” będzie mógł otrzymać jedynie wnioskodawca, który jest uprawniony do dysponowania daną nieruchomością na cele budowlane. Składając wniosek o wydanie „warunków”, wnioskodawca zostanie także zobligowany do złożenia oświadczenia o dysponowaniu wspomnianym prawem.
Prawdomówność zapewnić ma potencjalna odpowiedzialność karna za fałszywe oświadczenie (zob. art. 233 § 6 Kodeksu karnego). Tym samym regulacje dotyczące tytułu prawnego do terenu ukształtowano podobnie jak w Prawie budowlanym. By ustalić, co rozumieć przez mające znaczenie w kontekście nowelizowanego art. 63 u.p.z.p. „prawo do dysponowania nieruchomością”, trzeba będzie sięgnąć do art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego.
Dodać w tym miejscu można, że w związku ze zmodyfikowaniem przesłanek uprawniających do złożenia wniosku z art. 63, skreślony ma zostać dotyczący kosztów po stronie wnioskodawcy art. 63 ust. 4 u.p.z.p.
Co się zmienia, a co nie?
Jak widzisz, krąg osób, które będą uprawnione do wnioskowania o wydanie decyzji o zabudowie terenu, ma zostać ograniczony. Ma to zapobiegać wpływaniu znacznej liczby wniosków (nawet po kilkanaście) dla atrakcyjnych nieruchomości. Jak wskazano w uzasadnieniu projektu noweli, wnioski takie często nie są składane w zamiarze zrealizowania inwestycji, lecz jedynie, by doprowadzić do zwiększenia wartości danej posesji albo „wysondowania” potencjalnych możliwości zabudowy. Tym samym nowe rozwiązanie legislacyjne powinno odciążyć urzędy, przyczyniając się do szybszego załatwiania spraw. Takie są przynajmniej założenia twórców nowelizacji.
Warto jednak pamiętać, że zgodnie z nowym ust. 1d dodanym do art. 63 nadal będzie możliwe wydanie więcej niż jednej decyzji „w-z” dotyczącej jednego terenu. Takie rozwiązania były zapowiadane przez Resort Rozwoju i Technologii już kilka miesięcy temu.
Uchylenie art. 63 ust. 1 u.p.z.p. nie stwarza przeszkód do tego, by podmiot uprawniony (mający tytuł do dysponowania gruntem) mógł wystąpić o kilka decyzji „w-z” dla jednej nieruchomości, lecz dotyczących innych zamierzeń inwestycyjnych (zob. nadal w swej istocie aktualny wyrok NSA z 5 lutego 1998 r., II SA/Po 873/97). O nową decyzję może wystąpić także nowy podmiot uprawniony do dysponowania nieruchomością, np. nabywca czy spadkobierca.
Na zakończenie można dodać, że interesujące nas zmiany u.p.z.p. mają wejść w życie dopiero od początku roku 2027 (art. 15 pkt 4 ustawy nowelizującej). Związek Miast Polskich zabiegał, by zaczęły obowiązywać już od 1 lipca 2026 r. Jego postulat nie został zatem uwzględniony. Przyznać jednak trzeba, że dłuższa vacatio legis może okazać się potrzebna, pozwalając na spokojne planowanie działań przez właścicieli nieruchomości lub np. inwestorów zainteresowanych nabyciem gruntów pod budowę.
