Budowa domu do 70 m2 na specjalnych zasadach to usprawnienie w procesie inwestycyjnym związane ze wznoszeniem domów jednorodzinnych. Stało się ono częścią założeń Polskiego Ładu, czyli planu odbudowy naszej gospodarki po pandemii COVID-19. Można powiedzieć, że zmiana prawa ma na celu umożliwienie budowania ekonomicznych, prostych domów dla rodzin, zapewniających większy komfort niż np. niewielkie mieszkania w bloku. W naszym tekście przedstawiamy najważniejsze informacje, a zwłaszcza wymogi, które należy spełnić, by móc korzystać z nowej, prostej procedury.
Budowa domu do 70 m2 – na czym polega istota nowelizacji?
Niezależnie od stanu cywilnego, statusu ekonomicznego i sytuacji rodzinnej, budowy domu 70m2 bez pozwolenia może od 3 stycznia 2022 r. podjąć się każdy, kto dysponuje działką budowlaną, do której ma tytuł prawny. Tytuł prawny wynika najczęściej z prawa własności określonej nieruchomości, nieco rzadziej z prawa użytkowania wieczystego, z zarządu, z ograniczonego prawa rzeczowego (tzw. ius in re aliena). Tytuł prawny może również wynikać ze stosunku zobowiązaniowego (przede wszystkim umowy), który to stosunek przewiduje uprawnienia do prowadzenia robót budowlanych na nieruchomości. Wśród stosunków zobowiązaniowych najczęściej występuje dzierżawa, najem oraz użyczenie.
Ograniczony metraż i ograniczone cele inwestycji
Powierzchnia domu nie może przekraczać 70 m2, zarówno gdy chodzi o zabudowę dla celów mieszkaniowych, jak i dla celów rekreacyjnych.
W przypadku budynku mieszkalnego, powinien być to budynek wolnostojący, o najwyżej dwóch kondygnacjach (zatem parter i najwyżej jedno piętro, albo jedna kondygnacja podziemna i parter), a jego obszar oddziaływania powinien w całości mieścić się na działce, dla której go zaprojektowano. Wymogiem skorzystania z ułatwień jest też to, by budowę prowadzono dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora (art. 29 ust. 1 pkt 1a Prawa budowlanego). Inwestor składa pod rygorem odpowiedzialności karnej odpowiednie oświadczenie potwierdzające powyższą okoliczność (nowy pkt 6 w art. 30 ust. 2a Prawa budowlanego). Nie jest zatem dopuszczalne budowanie domów z wykorzystaniem uproszczonej procedury z zamiarem odsprzedawania czy wynajmowania ich. Nadal jednak aktualna jest możliwość, by maksymalnie 30% budynku została wydzielona na lokal usługowy (vide: art. 3 pkt 2a ustawy Prawo budowlane).
Jak wskazano wyżej, w trybie uproszczonym możliwa jest wyłącznie realizacja domów wolnostojących. Przepisy prawa nie definiują tego pojęcia. Na gruncie orzecznictwa sądów administracyjnych można stwierdzić, że budynek wolnostojący to budynek stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, gdy pomiędzy poszczególnymi elementami budynku, takimi jak fundament, ściany nośne więźba dachowa, istnieje wolna przestrzeń i żaden z tych elementów nie jest konstrukcyjnie ani funkcjonalnie powiązany z drugim obiektem budowlanym (tak: Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 28 lutego 2019r., VII SA/Wa 1646/18). Na uwagę zasługuje również pogląd wyrażony przez Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w wyroku z dnia 25 kwietnia 2013 r. (II SA/Wr 145/13): „Niekiedy niezależność (suwerenność) konstrukcji dwóch sąsiadujących bardzo blisko siebie budynków odczytywana jest błędnie jako niezależność budynku (w znaczeniu stojącego wolno). Sama niezależność konstrukcji takich budynków nie przesądza o tym, że są to budynki wolno stojące. Aby można było uznać budynek za wolno stojący, musi istnieć ponadto niezależność (suwerenność) takiego budynku w sensie swobodnego i niczym nie skrępowanego otoczenia pojedynczego budynku.” Uproszczona procedura dotyczy domów o powierzchni zabudowy do 70m2 – co rodzi pewną niejasność. Przepisy prawa nie definiują bowiem pojęcia powierzchni zabudowy. Powszechnie przyjmuje się, że jest to powierzchnia rzutu poziomego budynku, w stanie wykończonym, na powierzchnię terenu. Przed omawianą przez nas nowelizacją przepisów Prawa budowlanego budowa domów jednorodzinnych, których obszar oddziaływania w całości mieścił się na działce (działkach), na których je zaprojektowano, nie wymagała co prawda uzyskania pozwolenia na budowę, a tylko zgłoszenia, jednak konieczne było zarówno dołączenie projektu budowlanego, jak i ustanowienie kierownika budowy i prowadzenie przezeń dziennika budowy (dawne brzmienie art. 29 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 30 ust. 4b; art. 42 ust. 1 pkt 2 lit. B oraz art. 45 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego, Dz.U. z 2020 r., poz. 1333 ze zm.). Obecnie, jeśli metraż nie przekracza 70 m2, konieczne jest jedynie przedstawienie projektu budowlanego.
Budowa domu rekreacyjnego do 70m2 na zgłoszenie
W tym wypadku budowa domu do 70 m2 na zgłoszenie to po prostu wzniesienie parterowego budynku służącego – jak mówi już sama nazwa – do rekreacji indywidualnej, czyli wypoczynku w wolnym czasie. Dla skorzystania z uproszczonej procedury niezbędne jest, by dom posiadał powierzchnię do zabudowy d0 35m2. W przypadku domów większych, to jest powyżej 35m2 do 70 m2 rozpiętość elementów konstrukcyjnych domu nie może przekraczać 6 m, natomiast wysięg wsporników może wynosić najwyżej 2 m. Z zastosowaniem obowiązującej od stycznia 2022 r. uproszczonej procedury można wybudować po jednym domu rekreacyjnym na każde 500 m2 danej działki (art. 29 ust. 1 pkt 16 Prawa budowlanego). Limit ten nie odnosi się do tego, co jest wybudowane na sąsiednich działkach. Czasami konieczna może okazać się wizyta w urzędzie gminy, gdyż parametry zabudowy mogą być określone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub wynikać z decyzji o warunkach zabudowy.
Ważne i przydatne szczegóły o budowie domu 70m2
Zmiany w prawie, które zaczęły obowiązywać 3 stycznia 2022 r., pozwalają na budowę domu, którego metraż nie przekracza 70m2 bez dziennika i kierownika budowy. Decyzja należy do inwestora, który – jak dość realistycznie zakłada ustawodawca – jest w stanie samodzielnie zdecydować, czy będzie potrzebował specjalistycznej pomocy. Z pewnością zaletą jest sprzyjająca oszczędności czasu i pieniędzy oraz możliwość składania dokumentów online.
W związku z możliwością rezygnacji z ustanowienia kierownika budowy, inwestor zobowiązany jest złożyć oświadczenie o tym, że przyjmuje odpowiedzialność za kierowanie budową w przypadku nieustanowienia tego kierownika.
Ponadto, do zgłoszenia inwestor musi dołączyć oświadczenie, że dokumentacja złożona do organu jest kompletna.
Budowa domu może się rozpocząć po dokonaniu zgłoszenia. Nie jest tu konieczne odczekanie 21 dni na ewentualne zgłoszenie sprzeciwu przez organ, bowiem w procedurze uproszczonej nie ma możliwości wniesienia tego sprzeciwu. Rola organu administracji budowlanej ogranicza się więc w zasadzie do przyjęcia zgłoszenia.
Po zakończeniu realizacji robót budowlanych, należy dokonać zgłoszenia zakończenia budowy do organu nadzoru budowlanego. Nie ma konieczności uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Organ może w ciągu 14 dni zgłosić sprzeciw co do zgłoszenia. Dzień wniesienia sprzeciwu to dzień jego nadania w placówce pocztowej, a nie nadejścia do adresata. Dobrym zwyczajem jest więc odczekanie więcej niż 14 dni od dnia zgłoszenia zakończenia budowy – bowiem ewentualny sprzeciw organu może nadejść pocztą kilka dni później.
Gdy przy budowie domu nie był ustanowiony kierownik budowy, wówczas procedura zgłoszenia zakończenia budowy przebiega inaczej niż standardowo. W takim wypadku do zgłoszenia inwestor musi dołączyć dwa oświadczenia:
• o dokonaniu pomiarów powierzchni użytkowej budynku i poszczególnych lokali mieszkalnych zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego
• o zgodności wykonania budynku z projektem budowlanym oraz przepisami techniczno-budowlanymi.
Istotne odstępstwo od projektu – przepisy szczególne
Ustawodawca przewidział szczególne regulacje także wówczas, gdy w toku realizacji inwestycji dojdzie do istotnych odstępstw od zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego.
W takim wypadku konieczne jest uzyskanie pozwolenia na budowę dla całego zamierzenia budowlanego albo dokonanie ponownego zgłoszenia. Wynika to z dodanego nowelizacją art. 36a ust. 1a ustawy Prawo budowlane.
Decyzja o warunkach zabudowy – specjalne regulacje
Jeżeli działka znajduje się na terenie bez planu zagospodarowania przestrzennego, do wzniesienia domu w uproszczonej procedurze konieczne będzie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Na decyzję wójta (burmistrza, prezydenta miasta) trzeba czekać krócej, bo tylko 21 dni. Stroną w postępowaniu jest tylko wnioskodawca. Wielkość obszaru analizowanego wynosi minimalnie 50m, a maksymalnie 200m – co także jest rozwiązaniem specyficznym. Przy innych inwestycjach ustawodawca nie określa bowiem z góry maksymalnej wielkości obszaru analizowanego. Po rozpoczęciu budowy inwestor jest zobowiązany umieścić na inwestycji tablicę informacyjną. Brak realizacji tego obowiązku jest zagrożone odpowiedzialnością karną.
Wśród pól i lasów
Dom do 70 m2 można wybudować z wykorzystaniem uproszczonej procedury na gruntach klas IV-VI, a zatem niezbyt przydatnych dla gospodarki rolnej. Gdy inwestor ma tytuł prawny do takich słabych użytków rolnych, nie ma obowiązku zwracania się z wnioskiem o zgodę na zmianę ich przeznaczenia, czyli tzw. odrolnienie. Jeżeli mamy do czynienia z działką leśną lub działką rolną klas I-III, pojawia się konieczność sprawdzenia, czy dany teren objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Podczas przyjmowania takiego planu interesujący nas obszar może być objęty zgodą ministra do spraw rozwoju wsi lub ministra środowiska na zmianę przeznaczenia gruntów leśnych i rolnych na cele nieleśne i nierolnicze. Jeżeli dany kompleks działek nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, dom w uproszczonej procedurze można budować po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy oraz decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej. Sprawami tymi zajmują się urzędy gmin (wójtostwa) i urzędy miast. Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy (decyzji wz) na gruntach klas I-III jest przy tym znaczne utrudnione. Może to nastąpić np.: w sytuacji, gdy działka leży w obszarze zwartej zabudowy.
Zalety świadomego korzystania z prawa
Dom w uproszczonej procedurze można budować niezależnie od posiadania lub nie innych nieruchomości, np. mieszkań. Należy jednak pamiętać, że z omawianej procedury można skorzystać jedynie wtedy, gdy konstrukcja ma służyć zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora. Staranne i przemyślane rozplanowanie układu pomieszczeń sprawia, że w domu, o którym piszemy, uda się wygospodarować nawet 100 m2 powierzchni użytkowej. To, że inwestycja musi być przeprowadzona w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych budującego, nie oznacza, że po jakimś czasie, gdy pojawi się np. potrzeba wyprowadzki, domu nie można wynająć, darować lub sprzedać.
Jesteśmy doświadczoną kancelarią prawniczą, specjalizującą się w prawie budowlanym. Nasz prawnik pomoże Ci w zrozumieniu i stosowaniu przepisów budowlanych, a także w rozwiązywaniu wszelkich problemów prawnych związanych z budową. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać fachową pomoc prawną i umówić się na spotkanie konsultacyjne.