Pozwolenie na budowę garażu nie zawsze jest potrzebne. Prawo budowlane przewiduje sytuacje, w których wystarczy zgłoszenie budowy. Dotyczy to głównie prostych, a przy tym niewielkich konstrukcji. Orientacja w przepisach ma znaczenie, gdyż brak wymaganego pozwolenia lub zgłoszenia oznacza samowolę budowlaną.
Pozwolenie na budowę garażu: reguła i wyjątki
Mimo ważnych dla obsługi prawnej sektora nieruchomości nowelizacji, które liberalizują przepisy budowlane, wymóg uzyskania pozwolenia na budowę garażu jest nadal co do zasady niezbędny. Wynika to z art. 28 Prawa budowlanego, który przewiduje wymóg legitymowania się przez inwestora decyzją zezwalającą na budowę. Tym samym dostrzegalny od lat proces „uwalniania” przedsięwzięć budowlanych, zwłaszcza mniejszych rozmiarów, nie oznacza rezygnacji z kompetencji nadzorczych po stronie organów administracji. Należy pamiętać jednak, że procedura administracyjna w sprawie pozwolenia na budowę chroni interesy właścicieli i użytkowników wieczystych nieruchomości, które znajdują się w obszarze oddziaływania projektowanego obiektu (np. garażu wielostanowiskowego). Nie bez powodu mają oni, podobnie jak zarządca nieruchomości, status strony (art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego).
Prawo budowlane, jak wiadomo, dopuszcza wyjątki od zasady, że pozwolenie na budowę jest konieczne. Dopuszcza dla niektórych inwestycji możliwość dokonania zgłoszenia. Stanowi to znaczne uproszczenie procesu inwestycyjnego. Upraszczająca proces inwestycyjny możliwość poprzestania na zgłoszeniu, przewidziana w art. 29 Prawa budowlanego, ma charakter wyjątkowy. Jest swoistym dopełnieniem ogólnej zasady z art. 28. Wyliczone tam przypadki, w których pozwolenie jest zbędne, stanowią katalog zamknięty. Zwolnienia służą jedynie budowom wymienionym w tym przepisie expressis verbis. Rozciąganie ich na inne kategorie robót jest wykluczone (zob. np. dotyczący placu postojowego na maszyny rolnicze wyrok NSA z 8 września 2005 r., OSK 1945/04).
Co może wynikać z planu miejscowego?
Należy zauważyć, że czasami swobodę inwestora może ograniczać miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Nie jest on, podobnie jak np. nowy plan ogólny gminy, dokumentem zawierającym jedynie sugerowane rozwiązania planistyczne, lecz wiążącym aktem prawa miejscowego (art. 14 ust. 8 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Przykładowo, plan miejscowy może przewidywać, że na danym obszarze dopuszczalne będzie wznoszenie jedynie garaży murowanych (zatem bardziej estetycznych niż np. garaże z blachy lub desek). Jeśli MPZP brak (a tak wciąż jest w wielu gminach), co do zasady konieczne jest wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.
Znaczenie warunków technicznych
Należy podkreślić, że niezależnie od formalności, które pozwalają inwestorowi na realizację garażu (pozwolenie, zgłoszenie), trzeba spełnić wymogi przewidziane w rozporządzeniu o warunkach technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki (dalej: r.w.t.). O tym, które jego paragrafy znajdą zastosowanie, decyduje przeznaczenie obiektu. Garaż do przechowywania i bieżącej, niemającej profesjonalnego charakteru obsługi samochodów osobowych powinien mieć, m.in. własną instalację elektryczną oświetleniową. W niektórych sytuacjach – gdy wymagają tego odrębne przepisy – garaż musi posiadać również instalację przeciwpożarową zabezpieczoną przed zamarzaniem (§ 102 r.w.t.). Należy zapewnić również, np. odpowiedni dojazd, jeśli to konieczne – za pomocą pochylni (§ 103 r.w.t.) oraz posadzkę, a w garażach zamkniętych także wentylację (§ 107 i 108 r.w.t.). Konieczne jest zachowanie pozostałych przepisów r.w.t., w tym dotyczących sytuowania obiektów na posesji (§ 11 i n. r.w.t.).
W jakich przypadkach pozwolenie na budowę garażu nie jest konieczne?
Duże znaczenie w praktyce, zwłaszcza gdy chodzi o inwestorów indywidualnych, ma wspomniany już art. 29 Prawa budowlanego. Określa on, kiedy pozwolenie na budowę garażu jest zbędne (czy to murowanego, drewnianego, czy wykonanego z innego materiału). Wystarczy wówczas zgłoszenie, o którym mowa w art. 30 Prawa budowlanego.
Lista obiektów, które można realizować na zgłoszenie, jest długa. Wśród nich znajdziemy także garaże, parterowe budynki gospodarcze oraz wiaty (art. 29 ust. 1 pkt 14). By wystarczyło zgłoszenie, muszą to być budynki wolno stojące, a ich powierzchnia zabudowy powinna wynosić maksymalnie 35 m². Oprócz tego art. 29 wymaga, by łączna liczba wspomnianych obiektów na jednej działce nie przekraczała dwóch na każde 500 m² jej powierzchni.
Należy pamiętać, że wybudowanie garażu, którego powierzchnia nawet w niewielkim stopniu przekracza określone w art. 29 Prawa budowlanego 35 m², wymaga wcześniejszego uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę. Wynika to z art. 28 ust. 1 (tak np. wyr. NSA z 20 grudnia 2023 r., II OSK 1892/22). Budowa bez pozwolenia stanowić będzie samowolę. Tak samo dzieje się, gdy nie będą spełnione inne przesłanki zwalniające inwestora od obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę.
W jakiej sytuacji mamy do czynienia z obiektem wolnostojącym?
Przypomnijmy, że garaż, do którego wzniesienia wystarczy zgłoszenie, powinien być obiektem wolnostojącym. Określenie to oznacza „samodzielność i suwerenność [jego] konstrukcji” (wyrok WSA w Krakowie z 29 września 2023 r., II SA/Kr 809/23). Chodzi o fizyczne oddzielenie od sąsiednich obiektów budowlanych. Budynek wolnostojący nie jest połączony z innym obiektem, a jego konstrukcja nie wykorzystuje żadnych elementów (np. ścian nośnych i filarów) innego obiektu budowlanego. Jako całość stanowi samodzielną konstrukcję, która nie jest fizycznie ograniczona w przestrzeni przez inne obiekty. Wobec tego określenie „wolnostojący” odnosi się do fizycznych cech budynku i jego otoczenia, które możemy sprawdzić empirycznie, za pomocą zmysłów (ibidem).
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu z wyroku z dnia 5 kwietnia 2024r. (II SA/Po 707/23) stwierdził, że: „Termin »budynek wolno stojący« nie został przez ustawodawcę zdefiniowany w ustawie Prawo budowlane, ale nie budzi wątpliwości, że budynek wolno stojący to taki budynek, który jest niezależny, swobodny, niczym nieskrępowany, nie obarczony i nie otoczony innym przyległym budynkiem, to budynek, do którego jest swobodny dostęp z każdej jego strony, zapewniona jest komunikacja wokół tego budynku, jak również dostęp światła naturalnego.”
Do garaży można odnieść także rozważania WSA w Gdańsku dotyczące wolnostojącego budynku gospodarczego. Sąd ten zwrócił uwagę, że za budynek wolnostojący można uznać również ten, który jest przystawiony do innego budynku tak, że styka się z nim w pewnych miejscach, jednak jego budowa nie polega na powiązaniu konstrukcji z tym drugim, sąsiadującym budynkiem (wyrok WSA w Gdańsku z 5 października 2022 r., II SA/Gd 225/22). Podkreślmy, że w innych sytuacjach nie będziemy mieli do czynienia z garażem wolnostojącym, a zatem konieczne okaże się uzyskanie pozwolenia na budowę.
Grubość ścian a powierzchnia budynku
Na zakończenie zaznaczmy, że powierzchnia zabudowy, która zwalnia od obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę, powinna być obliczona z pominięciem grubości warstwy izolacyjnej na zewnętrznej stronie ścian (wyr. WSA w Gliwicach z 22 września 2022 r., II SA/Gl 536/22). Inne podejście prowadziłoby do kuriozalnych sytuacji: przedsięwzięcie byłoby zrealizowane zgodnie z przepisami, w tym art. 29 Prawa budowlanego, jednak równoczesne albo następcze wykonanie ocieplenia czyniłoby wybudowanie garażu albo budynku gospodarczego nielegalnym ze względu na przekroczenie powierzchni 35 m² (ibidem).
