Zgoda współwłaścicieli na ocieplenie budynku ma znaczenie dla realizacji inwestycji, które przyczyniają się — i to w dużym stopniu — do oszczędności energii potrzebnej do ogrzewania. Sprzyja to, m.in. redukcji emisji dwutlenku węgla i innych szkodliwych substancji. Warto zatem orientować się w regulacjach dotyczących takiej zgody.
Zgoda współwłaścicieli na ocieplenie budynku w świetle art. 199 k.c.
Aby przedstawić praktyczne znaczenie zgody współwłaścicieli na ocieplenie budynku, zarówno w przypadku robót wymagających pozwolenia, jak i jedynie zgłoszenia, trzeba zwrócić uwagę na przepisy Kodeksu cywilnego. Mają one znaczenie dla stwierdzenia przez administrację budowlaną, czy inwestor posiada wymagane przez art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy Prawo budowlane prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Warto zwrócić uwagę, że współwłasność to tyle, co przysługiwanie prawa własności tej samej rzeczy (np. nieruchomości zabudowanej domem wielorodzinnym) niepodzielnie kilku osobom (art. 195 k.c.). Współwłasność może być współwłasnością łączną (np. przy wspólności małżeńskiej) albo w częściach ułamkowych (art. 196 § 1 k.c.). Nas interesuje ta ostatnia.
Czynności wykraczające poza zwykły zarząd nieruchomością
Art. 199 k.c. expressis verbis postanawia, że do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, w tym do rozporządzania (np. darowizna albo sprzedaż) rzeczą wspólną, niezbędna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Zaznaczmy, że odrębną kwestią jest zarząd nieruchomością wspólną normowany ustawą o własności lokali, zwłaszcza jej art. 18-33.
Art. 199 k.c. ma charakter ogólny. Dotyczy on wszelkich czynności, zarówno prawnych (np. wynajęcie lokali), jak i procesowych (np. powództwo windykacyjne) oraz faktycznych (przebudowa, remonty). Znaczenie ma to, czy odnoszą się one do rzeczy wspólnej (zob. uzasadnienia uchwał SN: z 10 kwietnia 1991 r., III CZP 76/90 oraz z 25 marca 1994 r., III CZP 182/93). Art. 199 do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu zalicza wyraźnie tylko rozporządzanie rzeczą. Wobec tego kwalifikacja innych czynności zależy od okoliczności konkretnej sprawy.
Co o dociepleniu mówi judykatura?
Wskazówek dla praktyki dostarcza orzecznictwo. W świetle tego orzecznictwa, generalnie dysponowanie gruntem/budynkiem na cele budowlane stanowi czynność przekraczającą zwykły zarząd. Stwierdził tak, m.in. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w wyroku z dnia 19 maja 2022 r. (II SA/Sz 693/21).
Jest to jednak zasada, od której możliwe są wyjątki. W każdym wypadku należy analizować okoliczności danej sprawy. Potwierdza to przykładowo wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 10 września 2019 r. (II SA/Wr 272/19). W orzeczeniu tym Sąd wskazał, że nie zawsze przeprowadzenie inwestycji budowlanej dotyczącej wspólnej części nieruchomości stanowi czynność przekraczającą zwykły zarząd. Jak stwierdził Sąd: „Podstawową przesłanką do oceny, czy dane zamierzenie inwestycyjne jest zamierzeniem przekraczającym zakres zwykłego zarządu, jest ustalenie, czy czynność ta narusza lub zagraża interesom współwłaścicieli niedziałających, czy narusza interes pozostałych współwłaścicieli obiektu i czy inwestycja taka może negatywnie oddziaływać na prawa właścicielskie do nieruchomości.”
Tak samo wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 7 listopada 2023 r. (II OSK 1498/22).
Znaczenie ma również rozmiar remontu, jej wpływ na nieruchomość wspólną.
Orzecznictwo sądowe, co do zasady, do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną zalicza między innymi docieplenie budynku (wyrok WSA w Gliwicach z 30 czerwca 2008 r., II SA/Gl 913/07). Tego typu roboty budowlane wykraczają bowiem poza utrzymanie budynku w należytym stanie, o którym mowa np. w art. 61 i n. Prawa budowlanego. Stanowią one modernizację obiektu budowlanego, zmieniającą, i to w znaczący sposób, jego parametry techniczne. Z tego względu trzeba przyjąć, że wykonanie prac dociepleniowych zwykle będzie wykraczać poza zakres zwykłego zarządu nieruchomością (por. ibidem). Wyjątkiem mogą okazać się prace na małą skalę (np. uzupełnienie kilku metrów kwadratowych uszkodzonej izolacji) lub ocieplenie niewielkiej powierzchni od wewnątrz, o ile nie wywiera ono szkodliwego wpływu na budowlę (np. zawilgocenie, groźne zwłaszcza dla budynków zabytkowych). Judykatura przyjmuje, że ocieplenie ścian wewnętrznych lokalu nie jest budową ani nie stanowi robót budowlanych w sensie art. 3 pkt 6 i 7 Prawa budowlanego, a zatem nie wymaga zgłoszenia albo pozwolenia na budowę (wyrok WSA w Szczecinie z 12 maja 2016 r., II SA/Sz 126/16).
Konstruktywna zgoda
Należy pamiętać, że każdy współwłaściciel ma ustawowy obowiązek współdziałania w zarządzie wspólną rzeczą (art. 200 k.c.). Chodzi przede wszystkim o umożliwienie sprawnej realizacji celowych, niezbędnych i zaplanowanych czynności, m.in. poprzez nieprzeszkadzanie mającym racjonalne uzasadnienie pracom budowlanym.
Sprawdzonym w praktyce rozwiązaniem jest określenie zasad zarządu nieruchomością w umowie. Jej postanowienia można kształtować dowolnie, pamiętając o granicach swobody umów nakreślonych przez art. 353¹ i 58 k.c. oraz o tym, że jej stronami powinni być wszyscy współwłaściciele danej rzeczy. Umowa wiąże także nabywcę udziału, o ile o niej wiedział albo mógł dowiedzieć się z łatwością (art. 221 k.c.).
Gdy zgody współwłaścicieli na ocieplenie budynku brak
Doświadczenie wskazuje, że zgoda współwłaścicieli na ocieplenie budynku bywa nieraz trudna do uzyskania. Może to dotyczyć zarówno termomodernizacji niewielkiego domu, jak i większych obiektów, np. budynków biurowych. Przyczyną bywa np. dążenie do uchylenia się od ponoszenia kosztów utrzymania rzeczy wspólnej albo brak środków na poniesienie niezbędnych nakładów.
Konsekwencje na gruncie prawa budowlanego
Należy przypomnieć, że do dokonywania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu rzeczą potrzeba zgody każdego ze współwłaścicieli (art. 199 k.c. zd. 1). Zakwestionowanie przez choćby jednego z nich złożonego przez inwestora oświadczenia o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane, wymaganego przez art. 32 ust. 4 pkt 2 Prawa budowlanego, oznacza niedopuszczalność wydania pozwolenia na budowę (wyrok NSA z 9 listopada 2005 r., II OSK 179/05 oraz np. wyrok NSA z 17 marca 2022 r., II OSK 832/21). Gdy wymagane jest jedynie zgłoszenie prac termomodernizacyjnych, trzeba liczyć się ze sprzeciwem organu budowlanego w myśl art. 30 ust. 5 Prawa budowlanego. Oprócz tego dokonanie przez jednego ze współwłaścicieli czynności faktycznej bez zgody pozostałych może pociągać za sobą odpowiedzialność ex delicto (art. 415 i n. k.c.).
W praktyce wygląda to tak, że organy administracji budowlanej oczekują przedłożenia przez inwestora uchwały współwłaścicieli lub ich pisemnej zgody. W zdecydowanej większości wypadków, samo oświadczenie jednego ze współwłaścicieli o posiadaniu prawa do dysponowania gruntem/budynkiem na cele budowlane nie jest wystarczające.
Wyjście awaryjne
Jeśli zgody brak, trzeba liczyć się z impasem zwykle prowadzącym do pogorszenia stanu budowli, a co za tym idzie, strat finansowych i konieczności dodatkowych nakładów. Ustawodawca przewidział jednak remedium: współwłaściciele, których udziały we wspólnej rzeczy wynoszą przynajmniej ½, mogą zwrócić się o rozstrzygnięcie do sądu. Orzeka on w postępowaniu nieprocesowym, biorąc pod uwagę zarówno cel spornej czynności, jak i interesy każdego ze współwłaścicieli (art. 199 k.c. zd. 2). Postanowienie sądu ma na celu nie zapewnienie tymczasowej ochrony współwłaściciela, lecz stworzenie definitywnego, względnie trwałego unormowania stosunków między współwłaścicielami co do podjęcia (albo zaniechania) czynności wykraczającej poza zwykły zarząd (uchwała SN z 23 kwietnia 1993 r., III CZP 36/93). Sąd wskaże konkretne działanie, dając zarazem prawny tytuł do niego. Określi też prawne i faktyczne ramy tego działania (zob. co do rozbudowy lokalu uchwała SN z 3 kwietnia 1986 r., III CZP 5/86). Należy zwrócić uwagę, iż współwłaściciele mający mniej niż ½ udziałów, nie dysponują de lege lata powyższym uprawnieniem. Na podstawie art. 203 k.c., mogą oni natomiast wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość. Zarządca, ustanowiony przez sąd, działa w imieniu własnym, ale ze skutkiem dla współwłaścicieli. Jest więc tzw. zastępcą pośrednim (vide: Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 11 lipca 2022 r., VII AGa 449/21).
