Zmiany w prawie budowlanym, które weszły w życie 19 IX 2020 roku, prowadzona przez nasz rząd witryna internetowa www.biznes.gov.pl określa jako rewolucję. Obszerna nowelizacja, zwana też niekiedy modernizacją, ma uprościć i przyspieszyć proces inwestycyjno-budowlany. Nowe regulacje mają też zwiększyć stabilność decyzji administracyjnych. Rządowo-sejmowa rewolucja rozpoczęła się 19 IX bieżącego roku, wobec czego zapraszamy do zapoznania się z jej kształtem ujętym w karby nowych przepisów.
Istotne zmiany prawa budowlanego po 20 września 2020 roku
Możemy śmiało stwierdzić, że jednym z istotnych, a nawet kluczowych elementów najnowszej zmiany prawa budowlanego jest wprowadzenie nowego podziału projektu budowlanego (art. 34 p.b.). Wprowadzono jego podział na trzy nowe części: projekt zagospodarowania działki lub terenu, projekt architektoniczno-budowlany oraz projekt techniczny (ust. 3 art. 34). Administracja techniczno-budowlana od 19 września zatwierdza projekt zagospodarowania terenu (działki) wraz z projektem architektoniczno-budowlanym. Efektem tej procedury będzie decyzja o wydaniu pozwolenia na budowę.
Projekt techniczny ma przedstawiać rozwiązania konstrukcyjne i instalacyjne, np. opis konstrukcji obiektów i charakterystykę energetyczną budynków (art. 34. ust. 3 pkt.3 p.b.). Nie spoczywa na Tobie obowiązek przedkładania go w trakcie uzyskiwania pozwolenia na budowę. Organ nadzoru budowlanego zajmie się nim dopiero, gdy zwrócisz się z wnioskiem o wydanie pozwolenia na użytkowanie. Zgodność projektu technicznego z wcześniej zatwierdzonymi projektami zagospodarowania i architektoniczno-budowlanym ma zapewnić projektant (art. 20 p.b.).
Projekt zagospodarowania terenu lub działki ma określać m.in. ich granice, usytuowanie istniejących i projektowanych obiektów i urządzeń budowlanych, układ komunikacyjny i układ zieleni oraz sposób odprowadzania ścieków. Winna znaleźć się w nim również informacja o obszarze oddziaływania obiektu.
Projekt architektoniczno-budowlany obejmuje przede wszystkim formę architektoniczną i układ przestrzenny projektowanych i istniejących już obiektów budowlanych oraz określa m.in. sposób ich użytkowania, charakterystykę ekologiczną (art. 34 ust.3 pkt. 2 p.b.).
Chcemy również zaznaczyć, że projekt architektoniczno-budowlany powinien zawierać również dane o sposobie posadowienia obiektu oraz podawać informacje o instalacjach, w które obiekt ten ma być wyposażony (m.in. projektowane źródła ogrzewania). Jeśli inwestor zechce zmodyfikować projekt techniczny w taki sposób, że zmiany nie będą zgodne z projektem zagospodarowania i architektoniczno-budowlanym, nowe przepisy przewidują konieczność zmian w obu projektach.
Zgoda na odstępstwo od warunków technicznych i budowlanych
Prawodawca zmodyfikował również zasady uzyskiwania zgody na odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych (art. 9 w zw. z art. 7 p.b.). Wcześniej organ administracji mógł udzielić takiej zgody jedynie przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę. De lege lata organ może wydać odpowiednie postanowienie również przed zmianą pozwolenia.
Jeżeli będziesz zainteresowany uzyskaniem odstępstwa w sytuacji, gdy obiekt budowlany jest wpisany do rejestru zabytków, do udzielenia zgody konieczna jest pozytywna opinia wojewódzkiego konserwatora zabytków. Jeśli odstępstwo ma dotyczyć wymagań zdrowotnych i higienicznych, potrzebna okaże się opinia wojewódzkiego inspektora sanitarnego. Zwracamy również uwagę na wyrażony w art. 9 zakaz udzielania zgody, gdy trwa procedura legalizacji samowoli budowlanej regulowana w rozdziale 5a p.b. Wprowadzono go, aby – jak podaje uzasadnienie projektu nowelizacji – usunąć rozbieżności w orzecznictwie (np. wyrok NSA z 21 II. 2019 r., II OSK 878/17, w myśl którego odstępstwo może być udzielone również w wypadku obiektów już zrealizowanych oraz odmiennie np. WSA w Opolu, wyr. z 26 VII. 2013 r., II SA/Op 210/13).
Węższa definicja ułatwi budowę
Chcemy zauważyć, że na pierwszy rzut oka drobne zmiany prawa budowlanego mają dużą wagę. Przykładem jest nowe ujęcie obszaru oddziaływania obiektu. W „słowniczku” ustawowym, czyli w punkcie 20 artykułu 3 p.b., skreślono słowa „w zagospodarowaniu”, pozostawiając „w zabudowie”. Orzecznictwo z usuniętego wyrażenia wywodziło, że pojęcia „ograniczeń w zagospodarowaniu terenu” nie można sprowadzać jedynie do „ograniczeń zabudowy”. Zaliczano tu np. hałas, zakłócenia elektryczne, zanieczyszczenie powietrza i wody. (np. wyrok WSA w Łodzi z 2. VII. 2018 r., II SA/Łd 467/18). Nowelizacja ma zatem doprecyzować i zawęzić tę definicję, wyłączając z niej np. immisje w znaczeniu art. 140 k.c., pozostawiając nadal ograniczenia istotne dla tzw. działek sąsiednich względem nieruchomości, na której będzie realizowana budowa. Ograniczenia „w zabudowie” dość łatwo określić, gdyż odnoszą się do takiego wpływu na nieruchomość, który ogranicza albo czyni de iure niemożliwym prowadzenie robót budowlanych. Zmiana przepisu przełoży się na ograniczenie liczby stron postępowania o wydanie pozwolenia na budowę. Właściciel albo użytkownik wieczysty zyska status strony tylko wtedy, gdy planowana inwestycja ograniczy swobodę zabudowy jego nieruchomości w sensie obiektywnym, określonym przez normy prawne dotyczące zabudowy terenu.
Zmiana prawa budowlanego formalizmowi i biurokracji mówi nie
Pewnym ułatwieniem dla urzędników, wynikającym ze zmiany prawa budowlanego, jest zniesienie wymogu wydawania decyzji o pozwoleniu na budowę według oficjalnego wzoru, określonego w rozporządzeniu (art. 32 ust. 5 pkt. 3 p.b.). Od 19 września 2020 roku formę tej decyzji reguluje Kodeks postępowania administracyjnego jako lex generalis dla postępowań prowadzonych przez administrację publiczną. Wzór powodował problemy, gdyż „nie nadążał” za dynamiką nowelizacji innych ustaw, np. k.p.a, oraz za orzecznictwem.
W ramach stabilizacji narażonych na rozchwianie wichrami weryfikacji decyzji administracyjnych zniesiono możliwość stwierdzenia nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę, jeśli od dnia jej doręczenia lub ogłoszenia minęło 5 lat (art. 37b ust. 1 p.b.). Artykuł 59h znowelizowanej ustawy wyklucza natomiast stwierdzenie nieważności pozwolenia na użytkowanie, jeśli upłynęło pięć lat od dnia, gdy decyzja ta stała się ostateczna. Tym samym zmniejszyło się ryzyko stwierdzenia nieważności decyzji organów budowlanych, zwłaszcza że art. 156 par. 2 k.p.a. chroniący decyzje, które wywołały nieodwracalne skutki prawne pozostawiał szerokie pole dla swobodnego uznania.
Ułatwieniem jest nowe też brzmienie art. 40, regulującego swoistą „cesję” pozwolenia na budowę. W ustępie 1 zobowiązano organ, który wydał pozwolenie do przeniesienia tegoż na wniosek nowego inwestora. Inwestor zaś jest zobowiązany do dołączenia do swego wniosku oświadczenia, że przyjmuje warunki zamieszczone w decyzji o pozwoleniu na budowę, zgody swego poprzednika oraz oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością (zob. art. 32 ust. 4 pkt 2 p.b.). Zgoda wcześniejszego inwestora nie jest potrzebna, jeśli ten sprzedał lub np. darował nieruchomość nowemu inwestorowi (nowy ust. 1a art. 40). Postępowanie znacząco usprawnia zmieniony ust. 3 art. 40, który pozbawia statusu strony osoby inne niż nowy inwestor i jego poprzednik.
Przejściowa elastyczność
Miej na uwadze, że mimo „modernizacji” procedury uzyskiwania pozwolenia na budowę, nowela pozostawiła swoistą alternatywę dla inwestorów zainteresowanych prowadzeniem postępowania według norm dotychczasowych. Aby uzyskać pozwolenie w ten sposób, należy zaznaczyć taki zamiar przy zlecaniu przygotowania projektu budowlanego. Wniosek o wydanie pozwolenia należy złożyć do 20. IX 2021 roku, warunkiem jego skuteczności jest jednak posiadanie przez inwestora pełnej dokumentacji, czyli projektu budowlanego określonego przez przepisy sprzed nowelizacji.
Pamiętaj też, że przepisy obowiązujące dotychczas będą nadal stosowane w sprawach wszczętych przed 19 IX. 2020 r., a jeszcze nie zakończonych. Dawne prawo obowiązuje nadal również w wypadkach, gdy realizacja zamierzenia budowlanego ma miejsce w oparciu o zgłoszenie albo pozwolenie na budowę wydane w czasie vacatio legis.
Zmiana ustawy Prawo budowlane a „złota wolność” contra legem
Regulacje ustawy Prawo budowlane obowiązujące przed zmianą przewidywały jednolite postępowanie w sprawie samowoli budowlanej (w języku prawnym: wszczęcia i prowadzenia robót bez zezwolenia). Nowe prawo wprowadziło odrębne postępowanie o uproszczonym charakterze, które znajdzie zastosowanie w sytuacjach, gdy od zakończenia budowy prowadzonej bez pozwolenia minęło co najmniej 20 lat (art. 49f p.b.).
Konieczne będzie złożenie oświadczenia o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane, geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej oraz ekspertyzy oceniającej stan techniczny obiektu (art. 49g p.b.). W nowym postępowaniu nie spotykasz się już z wymogiem zgodności samowoli z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub „decyzją WZ”. Brak zatem potrzeby występowania o dodatkowe zezwolenia, a ponadto wnioskodawca nie ponosi żadnych opłat. Trafiamy jednak i na wyjątek: uproszczone postępowanie legalizacyjne nie może być przeprowadzone, jeśli przed 19. IX 2020 roku odmówiono legalizacji oraz jeżeli przed upływem okresu 20 lat wydano postanowienie nakazujące wstrzymanie budowy.
Jak zauważa Aleksander Maziarz, na tle nowych przepisów problemem o dużym znaczeniu praktycznym okazuje się ustalenie daty zakończenia budowy. W sytuacjach, gdy inwestor np. odstąpił do prowadzenia robót zgodnie z projektem budowlanym albo po uzyskaniu pozwolenia na budowę, na datę wskazuje ostatni wpis w dzienniku budowy. W razie braku dziennika pozostaje zaufanie oświadczeniu wnioskodawcy. Weryfikacja, czy termin taki rzeczywiście upłynął może być trudna, chociaż trzeba pamiętać o zasadzie in dubio pro libertate.
Zwróć też uwagę na mające duże znaczenie w praktyce uzależnienie wszczęcia „podstawowego” postępowania legalizacyjnego od wniosku inwestora. Nie jest zatem możliwe prowadzenie go z urzędu (art. 48a oraz 49e p.b.). Mimo polityki ułatwień, warunkiem legalizacji na zasadach ogólnych pozostaje uzyskanie zaświadczenia wójta (burmistrza, prezydenta miasta) o zgodności budowy z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy jeśli planu brak (art. 48b). Zdaniem A. Maziarza oceniać tę zgodność winien prowadzący postępowanie organ nadzoru budowlanego. Jest to jednak tylko postulat de lege ferenda.
Prawo budowlane i „zmiany nieistotne”
Duże nowelizacje ważnych ustawy często wprowadzają wiele zmian, które umykają uwadze, bo – jako kolejna formalność – wydają się nieistotne. Chcemy zwrócić uwagę na kilka z nich, gdyż często to właśnie od szczegółów zależy powodzenie całego przedsięwzięcia budowlanego.
We wcześniejszym stanie prawnym pozwolenie na budowę w wypadku robót budowlanych w obiekcie wpisanym do rejestru zabytków było wymagane tylko w kilku wypadkach. W myśl nowych przepisów takiego pozwolenia będzie wymagało znacznie więcej prac, np. roboty budowlane dotychczas wymagające jedynie zgłoszenia (art. 29 ust. 7 p.b.). Na obszarach wpisanych do rejestru zabytków prowadzenie robót budowlanych wymaga od 20.09.2020 roku zgłoszenia. Obligatoryjnym załącznikiem do wniosku o wydanie pozwolenia na budowę oraz do zgłoszenia jest również pozwolenie konserwatora wojewódzkiego.
Dla ułatwienia inwestorowi kontaktów z urzędami nowelizacja m.in. precyzyjnie wskazała treść zgłoszenia do organu administracji architektoniczno-budowlanej. Dodatkowe obowiązki nałożono na kierownika budowy (inwestora, jeśli powołanie kierownika jest nieobowiązkowe), nie zapominając przy tym o wymaganiach formalnych, graficznych i merytorycznych wobec tablicy informacyjnej umieszczanej na terenie budowy (art. 45-45c p.b.). Warto zwrócić uwagę również na określenie kilkuetapowej „wychowawczej” procedury postępowania i kontroli oraz wysokości kar za nielegalne użytkowanie obiektów budowlanych (art. 59i p.b.).
Sądzimy, że wartą uwagi, chociaż interesującą przede wszystkim osoby związane z branżą, zmianą jest doprecyzowanie przepisu o uprawnieniach (art. 12, 14, p.b.). Wskazano wyraźnie, że postępowanie kwalifikacyjne prowadzić należy na wniosek ubiegającego się o uprawnienia. Ponadto zmieniono uregulowania tak, aby izby samorządu zawodowego były obowiązane do przeprowadzania egzaminu przynajmniej dwa razy w roku. Dla zagwarantowania rzetelności i równych szans, część pisemna ma odbywać się we wszystkich izbach okręgowych danej izby tego samego dnia i o tej samej godzinie. Nowy podział projektu budowlanego na trzy części (zob. wyżej) spowodował pojawianie się nowej specjalizacji: techniczno-budowlanej.
Nowelizacja ustawy prawo budowlane i gospodarskie ulepszenia
Zmiany w prawie budowlanym, które opisaliśmy wyżej przyspieszą i zracjonalizują realizację Twoich inwestycji. Nie mamy tu na myśli tylko budów na wielką skalę, ale też np. konstruowanie przydomowych tarasów naziemnych i oczyszczalni ścieków (zob. art. 29 ust. 3 p.b.). Zwróć też uwagę np. na zniesienie wymogu posiadania pozwolenia na budowę położonych na gruntach rolnych stawów i zbiorników wodnych (zob. nową redakcję art. 29 ust. 1 i 2). Celem zmiany jest nie tylko rozwój małej retencji i zmniejszenie odpływu wód powierzchniowych, ale też ułatwienie korzystania z dotacji na modernizację gospodarstw. Od 19 września nie wymaga zgłoszenia również np. instalacja naziemnych zbiorników na paliwa o pojemności do 5 m3. Ma to na celu ułatwienie wyposażenia w odpowiednie zbiorniki gospodarstw, które mogą korzystać z dofinansowania m.in. ze środków Unii Europejskiej.
