rozwiązanie prawne
Pytanie, ile od granicy może stać ściana bez okna, ma bardzo praktyczny wymiar, zwłaszcza gdy powierzchnia nieruchomości, na której ma być realizowana inwestycja, nie jest zbyt wielka lub jeżeli na danym obszarze ma zostać wzniesionych kilka budynków lub innych obiektów. Dodatkową komplikacją nieraz okazuje się zagęszczenie zabudowy na sąsiednich posesjach. W każdej sytuacji punktem wyjścia są aktualne przepisy. Z pewnością warto je znać.
Ile od granicy można zbudować ścianę bez okna?
Odnosząc się do budowy ściany bez okna oraz pytania o to, ile od granicy można ją wznieść, zwróćmy uwagę na treść istotnego dla projektowania i realizacji inwestycji rozporządzenia z 2002 r., określającego warunki techniczne, którym powinny odpowiadać budynki oraz ich usytuowanie (dalej: r.w.t.).
Zasadnicze znaczenie dla interesującego nas zagadnienia ma § 12 r.w.t. To właśnie on wskazuje minimalne odległości ścian sytuowanego budynku od granicy sąsiednich działek, a w niektórych przypadkach także od budynków lub innych obiektów znajdujących się na sąsiednich terenach. Warto dodać, że § 12 ust. 1 dotyczy odległości od granicy budynków jako takich (ich ścian jako integralnych całości). Nie chodzi tu o poszczególne elementy, np. same okna bądź drzwi (por. np. odnoszący się expressis verbis do odległości okna w dachu od granicy § 12 ust. 6 pkt 2).
W zasadzie dla budynków zwróconych ścianą bez okien i bez drzwi w stronę działki sąsiedniej odległość od granicy powinna wynosić co najmniej trzy metry (§ 12 ust. 1 pkt 2 r.w.t.). Aktualne przepisy wskazują ponadto, że gdy mamy do czynienia z budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym, odległość ta powinna wynosić znacznie więcej – bo aż pięć metrów (§ 12 ust. 1 pkt 4). Chodzi tu jednak wyłącznie o bloki mające ponad cztery kondygnacje naziemne, zatem o budynki dość wysokie.
Dokładne szczegóły
Należy pamiętać, że każdą płaszczyznę, która powstaje wskutek załamania ściany bądź jej uskoku, § 12 ust. 1 r.w.t. in fine nakazuje traktować jako oddzielną ścianę (zatem i odległości od granicy będą odmienne, w zależności od tego, czy poszczególne ściany mają okna i drzwi). Tego rodzaju „wyjaśniające” unormowanie sprzyja zarówno eliminacji wątpliwości co do wykładni r.w.t. (np. wśród pracowników administracji architektoniczno-budowlanej), jak i zniechęceniu inwestorów i projektantów do źle pojętej „pomysłowości”. Uniknięciu wątpliwości ma także służyć graficzne określenie sposobu obliczania najmniejszej dopuszczalnej odległości budynku od granicy, określone w załączniku nr 1a do r.w.t. Dzięki temu możliwe staje się ograniczenie tzw. patodeweloperki i innych nieprawidłowości prowadzących do zbyt wielkiego zagęszczenia zabudowy.
Ile metrów od granicy jest wymagane prawem, by móc postawić ścianę bez okna w różnych sytuacjach?
Analizując przepisy dotyczące ściany bez okna, zwłaszcza kwestie, ile od granicy można taką ścianę wybudować, zwróciliśmy już uwagę na ogólną regulację zawartą w § 12 ust. 1 r.w.t. Teraz warto omówić kilka szczegółowych unormowań mających – dowodzi tego doświadczenie prawników zajmujących się nieruchomościami – duże znaczenie dla realizacji szeregu zamierzeń budowlanych.
Zgodnie z § 12 ust. 2 r.w.t., gdy mamy do czynienia ze ścianą bez okien i drzwi, możliwe jest sytuowanie budynku w odległości zaledwie półtora metra od granicy, a nawet bezpośrednio przy granicy z działką sąsiednią. Dotyczy to także bloków mieszkalnych mających więcej niż cztery kondygnacje nadziemne. Warto pamiętać jednak, że wówczas sytuowanie bliżej granicy jest dopuszczalne tylko wtedy, gdy taką możliwość przewidziano w MPZP (§ 12 ust. 2 r.w.t. in fine). Chodzi tu o wyraźny, niebudzący żadnych wątpliwości przepis zawarty w planie miejscowym – nie można poprzestać na domniemaniu (zob. wyrok WSA w Krakowie z 23 września 2011 r., II SA/Kr 1119/11).
Ściana na granicy działki
De lege lata możliwe jest także sytuowanie budynku bezpośrednio na granicy z sąsiednią działką na nieco innych zasadach. Rodzaj zabudowy nie ma znaczenia, jednak taki budynek musi przylegać całą długością swej „granicznej” ściany do ściany budynku, który już istnieje na działce sąsiedniej. Oprócz tego wysokość nowego budynku musi odpowiadać regulacjom zawartym w obowiązującym dla danego obszaru MPZP bądź treści decyzji o warunkach zabudowy (§ 12 ust. 3 r.w.t.).
Ułatwienia dla mniejszych inwestycji
Jeżeli mamy do czynienia z zabudową zagrodową albo jednorodzinną, ściana budynku pozbawiona okien i drzwi może być usytuowana „w granicy” działki. Takie rozwiązanie jest zgodne z prawem, gdy dysponujemy działką wąską – o szerokości 16 metrów lub mniej. Wówczas odległość ściany bez drzwi bądź okien może być także mniejsza niż 3 metry, jednak musi wynosić przynajmniej 1,5 metra od granicy z sąsiednią posesją (§ 12 ust. 4 pkt 1 r.w.t.).
Oprócz tego w zabudowie zagrodowej i jednorodzinnej możesz nadbudować już istniejący budynek usytuowany bliżej granicy, niż wymaga tego § 12 ust. 1 r.w.t. Nadbudowa taka musi ograniczyć się do jednej kondygnacji, zaś nowa, nadbudowana ściana znajdująca się bliżej niż cztery metry od granicy nie może mieć ani okien, ani drzwi (§ 12 ust. 4 pkt 2 r.w.t.). W zabudowie jednorodzinnej i zagrodowej na preferencyjnych zasadach można również wznieść garaż lub budynek gospodarczy, którego długość nie przekracza 6,5 m, wysokość zaś – 3 m. Taki obiekt można usytuować bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką bądź w odległości 1,5 metra lub więcej, jednak wyłącznie ścianą bez drzwi i bez okien (§ 12 ust. 4 pkt 3 r.w.t.).
O czym jeszcze warto pamiętać?
Usytuowanie budynków w jeden ze sposobów określonych w § 12 ust. 2-4 (zatem w każdy sposób odmienny niż standard ogólny określony w ust. 1) sprawia, że sąsiednia działka zostaje objęta obszarem oddziaływania obiektu (zob. art. 3 pkt 20 Prawa budowlanego). Ma to znaczenie zwłaszcza dla ustalenia, komu przysługuje status strony w ramach postępowania dotyczącego wydania pozwolenia na budowę. Status strony pozwala np. na wniesienie odwołania od decyzji, a potem skargi do WSA i skargi kasacyjnej do NSA.
Dodatkowe ograniczenia determinujące także dopuszczalną odległość ścian od granic posesji inwestora przewidziano np. w § 12 ust. 6 r.w.t. Przepis ten dotyczy minimalnych odległości od granicy różnych elementów budynku, np. okien dachowych (4 m), okapów czy gzymsów (w zasadzie półtora metra).
Na zakończenie warto przypomnieć, że położenie domu, budynku biurowego czy innego obiektu jest określane nie tylko przez § 12, lecz także przez szereg innych przepisów r.w.t. oraz różnego rodzaju lex specialis, np. z zakresu bezpieczeństwa pożarowego. W konkretnej sytuacji istotny może okazać się np. dotyczący naturalnego oświetlenia pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi § 13 r.w.t., bądź określający minimalną odległość śmietników od budynków § 23 tegoż aktu.
