rozwiązanie prawne
Zmiana klasyfikacji gruntu z klasy III na IV jest ważna m.in. dla inwestorów zamierzających odrolnić dany teren. Grunty urodzajne, klas I-III, podlegają szczególnej ochronie. Przykładowo, przeznaczenie ich na cele nierolnicze wymaga w zasadzie zgody ministra (art. 7 ust. 2 ustawy o ochronie gruntów) – co niekiedy wyłącza możliwość uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Ochrona gruntów klas IV-VI jest słabsza.
Zmiana klasyfikacji gruntu z III klasy na IV: co mówią przepisy?
W praktyce, zmiana klasyfikacji gruntu z III klasy na IV odbywa się w ramach postępowania administracyjnego. Jest to procedura specyficzna. Podobnie jak np. w postępowaniu dotyczącym pozwolenia na budowę, stosuje się doń przepisy k.p.a. Znaczenie mają też przepisy Prawa geodezyjnego i kartograficznego.
Podstawową rolę odgrywa jednak Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 12 września 2012 r. w sprawie gleboznawczej klasyfikacji gruntów (dalej: Rozporządzenie). Normuje ono czynności starosty i klasyfikatora, który powinien przeprowadzić badanie gleby w ściśle określony sposób.
Należy pamiętać, że dokonanie zmian w ewidencji gruntów, dotyczących klasy gleboznawczych, bez przeprowadzenia omawianego postępowania, jest rażącym naruszeniem prawa. W grę wchodzi zatem stwierdzenie nieważności decyzji (wyrok WSA w Warszawie z 16 listopada 2009 r., IV SA/Wa 1320/09).
Żyzność ziemi a „odrolnienie”
Klasa gleby ma znaczenie m.in. dla wyłączenia użytku z produkcji rolniczej. Dla użytków powstałych z gleb klas I-III oraz użytków utworzonych z gleb gorszych (klasa IV-VI), jednak mających pochodzenia organiczne, niezbędna jest decyzja zezwalająca na wyłączenie z produkcji (art. 11 ust. 1 ustaw o ochronie gruntów rolnych i leśnych, dalej: Ustawa). Wniosek o wyłączenie wspomnianych gleb klasy IV i niższej jest jednak wiążący, zaś decyzja ma jedynie charakter deklaratoryjny (stwierdza uprawnienia, art. 11 ust. 1b Ustawy).
Aktualizacja klasyfikacji jest istotna, gdyż podstawowym źródłem wiedzy o glebach w naszym kraju są dane zebrane w toku klasyfikacji prowadzonej jeszcze w l. 50 – 70. XX wieku. Przez ponad pół wieku, w okresie intensywnych przemian gospodarczych, sposób użytkowania ziemi zmieniał się. Może to wpływać na klasę bonitacyjną.
Jak wygląda procedura zmiany?
Postepowanie prowadzi starosta właściwy ze względu na położenie gruntu. Może wszcząć procedurę z urzędu albo na wniosek właściciela (współwłaściciela) gruntu (§ 3 Rozporządzenia). Należy przyjąć przy tym, że wystarczy wniosek jednego współwłaściciela. Nie jest konieczne działanie wszystkich łącznie (razem). Gdy wniosek złoży tylko jeden współwłaściciel (część współwłaścicieli) – pozostali są stroną w sprawie. Ich interes jest więc zabezpieczony.
Inicjatorem postępowania może też być inny władający gruntem, pod warunkiem, że jest on wykazany w ewidencji gruntów i budynków. Mogą to być więc np.: dzierżawcy, samoistni posiadacze gruntów o nieustalonym właścicielu, użytkownicy wieczyści.
Wniosek powinien być odpowiednio uzasadniony. Należy jednak podkreślić, że przepisy prawa nie określają sytuacji, w których można zainicjować procedurę zmiany klasyfikacji gruntów. Teoretycznie więc, wniosek może być złożony w dowolnym czasie i w dowolnych okolicznościach.
Inaczej jest tylko w przypadku klasyfikacji z urzędu. Ustawodawca określa bowiem, kiedy ta procedura powinna być przeprowadzona. Klasyfikację z urzędu należy przeprowadzić m.in. na gruntach zmeliorowanych (gdy miną trzy lata od wykonania urządzeń służących do melioracji wodnych), na gruntach, które objęto postępowaniem scaleniowym oraz na terenach, co do których starosta zarządził modernizację ewidencji bądź weryfikację okresową dotyczącą danych ewidencyjnych. W tym ostatnim przypadku klasyfikację należy przeprowadzić ex officio w wypadku zmiany użytków gruntowych na gruntach, które podlegają klasyfikacji (§ 4 Rozporządzenia). Klasyfikację z urzędu przeprowadza się także po wystąpieniu klęski żywiołowej, która miała wpływ na stan gleby.
O wszczęciu omawianej procedury z urzędu starosta zawiadamia właściciela i inne osoby mające status strony (§ 6 Rozporządzenia). Przepisy prawa dokładnie określają, co powinno zawierać zawiadomienie. Są to między innymi: podstawa prawa, obszar objęty klasyfikacją oraz dane klasyfikatora.
To właśnie klasyfikator, upoważniony przez starostę, podejmuje najważniejsze w praktyce czynności. To on powinien przenalizować materiały z państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, przeprowadzić czynności „na gruncie”, a także przygotować operat techniczny, czyli projekt ustalenia klasyfikacji gruntu (§ 5 Rozporządzenia). Czynności w terenie klasyfikator dokonuje w obecności właścicieli. Jeżeli jednak którykolwiek z właścicieli nie stawi się – nie wstrzymuje to czynności.
Efektem pracy klasyfikatora jest projekt ustalenia klasyfikacji. Składa on się z dwóch części: mapy oraz protokołu. Na mapie zaznacza się, między innymi, ustalone granice zasięgów konturów klas bonitacyjnych. Natomiast w protokole zawiera się między innymi ogólną charakterystykę gruntów.
Strona niezadowolona z projektu, może zgłaszać do niego zastrzeżenia. Jest na to 14 dni – przy czym termin ten inaczej liczy się w razie postępowania prowadzonego na wniosek, a inaczej – w razie postępowania prowadzonego z urzędu.
• Jeżeli bowiem klasyfikacja była przeprowadzona na wniosek – starosta zawiadamia właściciela nieruchomości o przysługującym mu prawie do zgłaszania zastrzeżeń do projektu sporządzonego przez klasyfikatora (§ 9 ust. 2 Rozporządzenia). Zastrzeżenia można zgłaszać w terminie dwóch tygodni, licząc od dnia otrzymania tego zawiadomienia (§ 10).
• Przy klasyfikacji z urzędu – starosta zawiadamia o terminie i miejscu wyłożenia projektu ustalenia klasyfikacji do publicznego wglądu na okres 14 dni – i właśnie w tym terminie wyłożenia można zgłaszać zastrzeżenia.
Ostatnim stadium postępowania w pierwszej instancji jest wydanie przez starostę decyzji o ustaleniu klasyfikacji. Może to być decyzja przychylająca się do wniosku strony (zmieniająca klasę bonitacyjna z III na IV itp.). Może także zapaść decyzja odmowna. W każdym wypadku, uzasadnienie decyzji starosty powinno zawierać także informacje o tym, w jaki sposób rozpatrzono zastrzeżenia właściciela (§ 11 ust. 2 Rozporządzenia).
Od decyzji starosty można wnieść odwołanie, od decyzji organu drugiej instancji przysługuje skarga do WSA.
Co warto wiedzieć o cenie za zmianę klasyfikacji gruntu z III klasy na IV?
Przeprowadzenie zmiany klasyfikacji gruntu z klasy III na IV pociąga za sobą konieczność zapłaty wynagrodzenia klasyfikatora. Ceny jego usług – podobnie jak np. geodety czy kierownika budowy – nie są ustalone przepisami.
Wynagrodzenie klasyfikatora jest zatem określane indywidualnie. Koszt determinują stawki rynkowe, warunki w terenie, lokalizacja gruntu oraz stopień skomplikowania prac. Stawki klasyfikatorów – podobnie jak np. stawki za roboty budowlane – różnią się dość mocno, w zależności od regionu.
Uśrednione stawki za hektar wahają się od ok. 1 600 do 3 000 zł. Bardzo niska jest za to opłata skarbowa od wniosku: wynosi ona zaledwie 10 zł. Jeśli wniosek składa pełnomocnik – należy dodatkowo zapłacić 17 zł, tytułem opłaty skarbowej od pełnomocnictwa.
Status klasyfikatora a jego wynagrodzenie
Czasami, np. na stronach dotyczących stawek za usługi budowlane, można spotkać się z określeniem „uprawniony klasyfikator” (zatem droższy niż „nieuprawniony”?). Nie ma jednak przepisów, które stawiałyby osobom przeprowadzającym klasyfikację jakieś wymogi formalne (wykształcenie, staż pracy itp.) albo przewidywały egzamin pozwalający na uzyskanie uprawnień podobnych np. do uprawnień w budownictwie. Znaczenie ma upoważnienie starosty.
Starosta ma przy tym dowolność kogo upoważni – bowiem przepisy prawa nie stawiają w tym zakresie żadnych wymogów. Teoretycznie, upoważnionym klasyfikatorem może być każdy. Nie jest to pożądana sytuacja. Należałoby oczekiwać, że osoba przeprowadzająca tak ważne czynności, będzie posiadała odpowiednie wykształcenie oraz doświadczenie. Te kwestie były już wielokrotnie przedmiotem postulatów do ustawodawcy, w tym Rzecznika Praw Obywatelskich.
Koszty ekspertyzy
Należy pamiętać, że klasyfikator nie realizuje zlecenia wnioskodawcy. Zajmuje pozycję biegłego, a sporządzony przez niego na zlecenie starosty projekt (operat) stanowi opinię w rozumieniu art. 84 k.p.a. (zob. np. wyrok NSA z 29 kwietnia 2019 r., I OSK 2255/18). W związku z tym, dla kwestii zapłaty jego wynagrodzenia podstawowe znaczenie ma art. 264 § 1 k.p.a. Zgodnie z nim, koszty postępowania i osoby zobowiązane do ich pokrycia należy ustalić w postanowieniu wydawanym wraz z decyzją dotyczącą klasyfikacji.
Cena za prace i operat przygotowany przez klasyfikatora należy do kosztów postępowania. Obciążają one stronę, jeśli zostały poniesione na jej żądanie bądź w jej interesie (art. 262 § 1 pkt 2 k.p.a.). Z pewnością z żądaniem strony mamy do czynienia, gdy postępowanie prowadzone jest na jej wniosek. Strona ma także interes w zmianie klasyfikacji, np. ze względu na łatwiejsze odrolnienie i zmianę stawek podatkowych. Naruszeniem prawa jest praktyka przeprowadzania na potrzeby postępowania klasyfikacji „prywatnie”, przez samych wnioskodawców. Opłacany przez właściciela klasyfikator znajduje się w korupcjogennej sytuacji „podwójnej lojalności” – wobec państwa i wobec kontrahenta.
