rozwiązanie prawne
Zmiana pozwolenia na budowę sprawia, że realizacja inwestycji jest prostsza. Dzięki niej można uniknąć konieczności przygotowywania nowego wniosku i czekania, aż administracja budowlana go rozpatrzy. Mimo to interesująca nas zmiana jest możliwa jedynie w przypadkach określonych w przepisach. Z pewnością warto je znać, by budować zgodnie z prawem.
Co mówią przepisy na temat zmiany pozwolenia na budowę i czy jest to możliwe w trakcie budowy?
Uzyskanie decyzji o zmianie pozwolenia na budowę, również w trakcie budowy, jest conditio sine qua non zgodnego z prawem odstąpienia od zatwierdzonego projektu zagospodarowania terenu bądź działki w istotnym stopniu. To samo dotyczy istotnego odstąpienia od treści projektu architektoniczno-budowlanego oraz innych warunków zawartych w pozwoleniu (art. 36a ust. 1 Prawa budowlanego).
Czy zmiana pozwolenia na budowę jest możliwa w trakcie budowy? Art. 36a dotyczy robót, które jeszcze nie zostały zrealizowane. Tym samym odstąpienie od zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki bądź projektu architektoniczno-budowlanego będzie legalne, o ile prac jeszcze nie rozpoczęto bądź gdy – co prawda – inwestycja jako taka już jest realizowana, jednak odstępstwa są dopiero zamierzone. Tym samym w grę nie wchodzi zmiana ex post. Budowa bez legitymowania się decyzją z art. 36a stanowi niestety samowolę budowlaną w zakresie dotyczącym wspomnianych odstępstw (zob. np. wyrok NSA z 21 grudnia 2010 r., II OSK 1032/09). Należy zatem zadbać, by wniosek został złożony z odpowiednim wyprzedzeniem.
Interesującą nas decyzję wydaje organ administracji architektoniczno-budowlanej pierwszej instancji (art. 36a ust. 1 in fine; o braku właściwości organu odwoławczego w tego typu sprawach zob. post. NSA z 17 listopada 2008 r., II OW 71/08). W toku postępowania należy stosować art. 32–35 Prawa budowlanego, odpowiednio do zakresu zmian wynikających z odstąpienia od projektu (art. 36a ust. 3 Prawa budowlanego).
Ustawowa lista
Określenia typu „istotne odstąpienie” są nieprecyzyjne. Trudno odwołać się tu do jakichś sztywnych kryteriów, sformułowanych np. w opracowaniach dla architektów czy inżynierów budownictwa. Tym samym inwestorzy mogą – nie bez słuszności – obawiać się arbitralnego podejścia funkcjonariuszy administracji budowlanej. By temu zaradzić, prawodawca zdecydował się na wprowadzenie przepisu doprecyzowującego. Jest nim art. 36a ust. 5 Prawa budowlanego. Wyliczono w nim przypadki, w których de iure zachodzi istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu zagospodarowania, projektu architektoniczno-budowlanego bądź innych warunków określonych w wydanym już pozwoleniu.
Spojrzenie na listę wskazuje, że z istotnym odstąpieniem będziemy mieć do czynienia np. wtedy, gdy będzie ono dotyczyło tzw. charakterystycznych parametrów budynku (lub innego obiektu), które dotyczą liczby kondygnacji czy powierzchni zabudowy, ale tylko w zakresie powyżej 5%, a także długości, wysokości bądź szerokości budowli – ale jedynie w zakresie powyżej 2%.
W zasadzie zawsze istotne będzie odstąpienie w zakresie projektu zagospodarowania w przypadku, gdy ma miejsce zwiększenie obszaru oddziaływania budynku lub innego obiektu poza działkę, na której go zaprojektowano (art. 36a ust. 5 pkt 1). Mimo to przepis nie znajdzie zastosowania, gdy chodzi o obiekty małej architektury oraz urządzenia budowlane (art. 36a ust. 5b pkt 1; tam podano również inne wyjątki).
Profesjonalna ocena
Kwalifikacji planowanego odstąpienia od warunków przewidzianych w pozwoleniu dokonuje projektant. Jeżeli uzna on, że konkretne odstąpienie jest nieistotne, powinien dołączyć do dokumentacji budowy odpowiedni rysunek i opis. Art. 36a ust. 6 wskazuje też expressis verbis, że odstąpienie nieistotne nie stwarza obowiązku uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia. To samo dotyczy ponownego zgłoszenia inwestycji. Kwalifikacji może dokonać każdy projektant, o ile dysponuje odpowiednimi uprawnieniami (zob. art. 20 ust. 1 pkt 4 Prawa budowlanego). Organ orzekający w sprawie z art. 36a nie może żądać przedstawienia zgody autora pierwotnego projektu na zmiany. Jednak kwalifikacja dokonana przez projektanta nie wiąże ani administracji budowlanej, ani nadzoru budowlanego.
Co zawiera wniosek o zmianę pozwolenia na budowę i ile potrwa postępowanie?
Wniosek o zmianę decyzji o pozwoleniu na budowę (o wydanie tzw. pozwolenia zamiennego) możesz sporządzić w formie papierowej albo w formie dokumentu elektronicznego. W tym drugim przypadku przepisy wymagają posłużenia się rządowym portalem e-Budownictwo (art. 36a ust. 1b Prawa budowlanego; do nowelizacji z lipca 2022 r. wystarczył adres elektroniczny podany w BIP).
Zastanawiasz się, ile potrwa postępowanie o zmianę pozwolenia na budowę? Sprawa powinna być załatwiona bez zwłoki, w zasadzie w ciągu miesiąca. W przypadku spraw szczególnie skomplikowanych – w ciągu dwóch miesięcy (art. 35 k.p.a.). Jeżeli organ budowlany nie załatwi sprawy w ciągu 65 dni, organ wyższego stopnia wymierzy mu grzywnę (art. 35 ust. 6 Prawa budowlanego; krótsze terminy przewidziano np. dla niektórych instalacji OZE).
Wzór interesującego nas pisma określa rozporządzenie Ministra Rozwoju z 1 III 2021 r. (Dz.U. 2021, poz. 440). Oprócz standardowych elementów podania (dane inwestora, oznaczenie organu, do którego wniosek jest kierowany itd.) znajdziemy ułatwiającą pracę listę załączników. Trzeba także sprecyzować, jakie zezwolenie ma być zmienione. W tym celu – jak podpowiada wzór – należy podać datę wydania pozwolenia, jego numer, znak sprawy, a także nazwę zamierzenia budowlanego. Dobrym pomysłem będzie wyrażenie zgody na doręczanie urzędowej korespondencji drogą elektroniczną (wzór zawiera odpowiednią rubrykę).
Skorzystanie z portalu e-Budownictwo pozwala na wygenerowanie wniosku. Gdy zdecydujemy się na wniesienie pisma w formie papierowej, korzystanie z oficjalnego wzoru nie jest obowiązkowe. Liczy się treść wniosku i załączników obrazujących zakres proponowanych przez inwestora zmian. Przepisy nie wprowadzają ograniczeń co do charakteru wnioskowanych modyfikacji (o ile nie prowadzą do powstania całkowicie nowej inwestycji – zob. np. wyrok NSA z 15 marca 2023 r., II OSK 213/22). Można nawet zwrócić się o wyrażenie zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych, o którym mowa w art. 9 Prawa budowlanego.
Gdy konieczne jest tylko zgłoszenie
Na zakończenie warto dodać, że istotne odstąpienie od projektu architektoniczno-budowlanego bądź projektu zagospodarowania złożonego wraz ze zgłoszeniem budowy będzie zgodne z prawem albo po dokonaniu ponownego zgłoszenia, albo po uzyskaniu pozwolenia na budowę dla całości zamierzenia (art. 36a ust. 1a). Ustawodawca ma tu na myśli tylko sytuacje, gdy przy pierwszym zgłoszeniu administracja budowlana nie wniosła sprzeciwu. Warto również pamiętać, że przepis dotyczy jedynie zgłoszenia budowy z art. 29 ust. 1 pkt 1–4 Prawa budowlanego (np. sieci wodociągowe), przebudowy z ust. 3 pkt 1 lit. a tegoż przepisu (m.in. przegrody zewnętrzne domów jednorodzinnych) oraz instalacji gazowych z art. 29 ust. 3 pkt 3 lit. d. Gdy będziemy mieć do czynienia z ponownym zgłoszeniem, należy – odpowiednio do zakresu zmiany wynikającej z odstąpienia – stosować art. 30 Prawa budowlanego (art. 36a ust. 3a).
