rozwiązanie prawne
Zmiana klasyfikacji gruntu rolnego lub leśnego jest w wielu sytuacjach niezbędna. Przede wszystkim dane zamieszczone w ewidencji gruntów i budynków powinny być aktualne, a co za tym idzie – odpowiadać sytuacji „w terenie”. Określenie klasy bonitacyjnej ma również znaczenie, np. dla oszacowania wartości gospodarstwa rolnego w związku z planem jego sprzedaży.
Zmiana klasyfikacji gruntu III klasy na IV: co mówi prawo?
Procedura zmiany klasyfikacji gruntu, w tym mającej duże znaczenie dla odrolnienia i realizacji inwestycji budowlanych zmiany klasyfikacji z III klasy na IV, odbywa się zgodnie z Prawem geodezyjnym i kartograficznym (dalej: p.g.k.) oraz k.p.a. Duże znaczenie ma także rozporządzenie z 2012 r. szczegółowo normujące sposób przeprowadzenia interesującego nas postępowania.
Do starosty właściwego ze względu na miejsce położenia gruntu może wystąpić właściciel (jeden ze współwłaścicieli), którego nieruchomości ma dotyczyć zmiana (§ 3 rozporządzenie z 2012 r.). De lege lata nie ma przepisu, który wymieniałby sytuacje, w których właściciel zyskuje prawo do złożenia wniosku. Tym samym, ma on dużą swobodę, a ewentualne jej ograniczenia nie mogą być wywodzone z treści aktów, które nie są źródłami powszechnie obowiązującego prawa (zob. wyrok WSA w Warszawie z 3 marca 2022 r., I SA/Wa 1507/21). W praktyce może chodzić np. o wewnętrzne regulaminy starostw, okólniki czy instrukcje służbowe.
Jak przebiega postępowanie?
Pierwszym krokiem jest złożenie wniosku wraz z dokumentacją geodezyjną nieruchomości (m.in. mapą zawierającą pomiar użytków rolnych). Starostwa wymagają też dołączenia zlecenia wykonania klasyfikacji gleboznawczej upoważnionemu klasyfikatorowi oraz przedstawienia zobowiązania do pokrycia kosztów prac klasyfikatora (czym innym jest wynosząca zaledwie 10 zł opłata skarbowa). Warto zwrócić uwagę, że postepowanie może dotyczyć tylko gruntów rolnych bądź leśnych, zatem nie jakichkolwiek innych (art. 20 ust. 2 p.g.k.). Nie są także dozwolone „przesunięcia” między różnymi grupami użytków gruntowych (wyrok WSA w Białymstoku z 28 lipca 2020 r., II SA/Bk 251/20 oraz wyrok WSA w Poznaniu z 17 kwietnia 2019 r., IV SA/Po 760/18).
Prace na gruncie
Jak wskazuje § 5 ust. 1 rozporządzenia z 2012 r., na przeprowadzenie klasyfikacji składają się m.in. analiza materiałów z państwowego zasobu kartograficznego i geodezyjnego, czynności w terenie oraz sporządzenie projektu ustalenia klasyfikacji (operat techniczny). Jest on opinią biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 k.p.a. (zob. np. wyrok NSA z 29 kwietnia 2019 r., I OSK 2255/18 oraz z 6 czerwca 2019 r. I OSK 2295/18).
Czynności te winien przeprowadzić klasyfikator (§ 5 ust. 2 rozp. z 2012 r.). Rozporządzenie nie przewiduje wymogów, np. co do wykształcenia albo uprawnień, niezbędnych do zostania klasyfikatorem. Konieczne jest tylko upoważnienie starosty. Tym samym, starosta de facto wybiera klasyfikatorów w sposób uznaniowy. Może zatem prowadzić na swój użytek np. listę biegłych klasyfikatorów, do których będą kierowane zapytania o podjęcie się prac w konkretnych postępowaniach.
Głos ma właściciel
Gdy projekt jest już przygotowany, a klasyfikacja gruntu przeprowadzona była na wniosek, starosta zawiadamia właściciela o tym, że może on zgłaszać zastrzeżenia do projektu (§ 9 ust. 2 rozp. z 2012 r.). Zastrzeżenia można zgłaszać przez czternaście dni od dnia, w którym właściciel (jeden ze współwłaścicieli) otrzymał zawiadomienie od starosty (§ 10 rozp. z 2012 r.).
Wiążące rozstrzygnięcie
Postępowanie w pierwszej instancji kończy się wydaniem decyzji zatwierdzającej operat pomiarowo-klasyfikacyjny bądź decyzji odmownej. Integralną częścią decyzji jest mapa klasyfikacji (§ 11 ust. 1 rozp. z 2012 r.). Stronom przysługuje odwołanie na ogólnych zasadach. Należy przesłać je w terminie dwóch tygodni do właściwego miejscowo Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Geodezyjnego i Kartograficznego. Od jego decyzji przysługuje skarga do WSA.
Gdy decyzja zatwierdzająca stanie się ostateczna, odpowiednie zmiany podlegają ujawnieniu w operacie ewidencji gruntów i budynków.
Co tak naprawdę podlega zmianie?
Można w tym miejscu dodać, że gleboznawcza klasyfikacja gruntów to tyle, co podział gleb na klasy bonitacyjne zgodnie z kryterium ich jakości produkcyjnej. Jakość ta powinna być ustalona na bazie tzw. cech genetycznych gleby (art. 2 pkt 12 p.g.k.). Klasyfikacja zawsze podlega ujawnieniu w ewidencji gruntów (zob. art. 20 ust. 1 p.g.k.), ma duże znaczenie m.in. dla procedury tzw. odrolnienia. W sprawach o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej dane z ewidencji gruntów (zatem także określenie klasy bonitacyjnej) są wiążące co do rolniczego charakteru gruntu (zob. wyrok NSA z 25 sierpnia 1989 r., SA/Wr 1168/88).
Zmiana klasyfikacji gruntu: co warto wiedzieć o jej kosztach?
W praktyce, oprócz sposobu przygotowania wniosku i niezbędnej dokumentacji, zainteresowanie właścicieli nieruchomości i inwestorów, budzi to, jakie środki będą potrzebne na pokrycie kosztów zmiany klasyfikacji gruntów. Sytuacja przedstawia się nieco inaczej niż np. przy uzyskaniu pozwolenia na budowę, gdyż w grę wchodzi zawsze wynagrodzenie należne za usługi wykonane przez klasyfikatora.
Rozwiązania proceduralne
Koszty postępowania (w tym koszty przygotowania operatu), osoby zobowiązane do ich uregulowania, a także termin i sposób ich uiszczenia powinien ustalić starosta, wydając odpowiednie postanowienie. Wynika to z art. 264 § 1 k.p.a., gdyż ani p.g.k. ani rozporządzenie z 2012 r. nie przewiduje szczególnych regulacji. Wynagrodzenie i inne należności przypadające klasyfikatorowi obciążają stronę, bowiem zostały poniesione na jej żądanie i w jej interesie (art. 262 § 1 pkt 2 k.p.a.).
Postanowienie o kosztach starosta powinien wydać jednocześnie z wydaniem decyzji dotyczącej zmiany klasyfikacji (art. 264 § 1 k.p.a.; zob. wyrok NSA z 29 kwietnia 2019 r., I OSK 2255/18).
Podział wydatków między współwłaścicieli
Rozporządzenie z 2012 r. wskazuje, że stroną w sprawie przeprowadzenia klasyfikacji jest właściciel nieruchomości. Jeżeli mamy do czynienia ze współwłasnością – stroną jest każdy ze współwłaścicieli. Gdy z wnioskiem o przeprowadzenie klasyfikacji wystąpił tylko jeden współwłaściciel, kosztami procedury trzeba obciążyć nie tylko jego (jako wnioskodawcę), lecz także pozostałe strony postępowania. Przemawia za tym art. 262 § 1 pkt 1 k.p.a. Warto pamiętać także o art. 207 k.c., zgodnie z którym współwłaściciele m.in. ponoszą wydatki i ciężary związane ze wspólną rzeczą proporcjonalnie do wielkości swych udziałów.
