rozwiązanie prawne
Przeniesienie pozwolenia na budowę to rozwiązanie prawne pozwalające na uelastycznienie obrotu. Dzięki niemu unika się zbędnego i marnującego czas tak stron, jak i pracowników urzędów, mnożenia postępowań administracyjnych i formalności. Przypomina ono nieco cesję wierzytelności (przelew), jednak sama zgoda inwestora i jego „następcy” to za mało. Konieczne jest rozstrzygnięcie władz publicznych.
Kiedy organ ma obowiązek wydać decyzję o przeniesieniu pozwolenia na budowę na wniosek nowego właściciela lub po podziale działki?
Ze względu na dynamikę obrotu nieruchomościami, przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę na wniosek nowego właściciela czy też np. po podziale działki ma duże znaczenie praktyczne. Dotyczy to zarówno inwestycji prowadzonych na wielką skalę, np. bloków mieszkalnych czy biurowców, jak i budowy domów jednorodzinnych czy budynków gospodarskich.
Wiążące przesłanki
Dla omawianego zagadnienia podstawowe znaczenia ma art. 40 ustawy Prawo budowlane. Zgodnie z nim organ, który wydał pozwolenie na budowę, w drodze nowej decyzji administracyjnej przenosi je z inicjatywy nowego inwestora. Do wniosku o przeniesienie należy dołączyć następujące załączniki:
• oświadczenie o przejęciu warunków zamieszczonych w „transferowanej” decyzji; oraz
• dobrze znane praktykom oświadczenie o posiadaniu prawa do dysponowania daną nieruchomością w celach budowlanych.
Do wniosku trzeba ponadto dołączyć zgodę dotychczasowego inwestora (osoby, na rzecz której wydano decyzję).
Nie jest ona potrzebna, gdy prawo własności bądź uprawnienia wieczystego użytkownika, dotyczące nieruchomości objętej przenoszoną decyzją, przeszły już po jej wydaniu z „dawnego” inwestora na wnioskodawcę (art. 40 ust. 1a Prawa budowlanego). Chodzi tu np. o nieruchomość darowaną bądź sprzedaną. Jest to wyraz tego, że pozwolenie na budowę jest związane głównie nie z podmiotem, ale z nieruchomością, z przedmiotem (tak orzekł np.: Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 23 listopada 2023 r., II SA/Po 548/23).
Brak konieczności uzyskania zgody inwestora, który zbył nieruchomość, wprowadzony został do Prawa budowlanego w nowelizacji z 2020 r. To rozwiązanie miało m.in. pomóc uregulować nierzadkie sytuacje, gdy zbywca przestawał się interesować zbywaną nieruchomością i inwestycją, a kontakt z nim był utrudniony lub niemożliwy. W takim wypadku, nabywca nieruchomości często był blokowany w podejmowaniu jakichkolwiek działań inwestycyjnych na nowo nabytej działce.
Należy podkreślić, że jeśli spełnione będą przesłanki z art. 40, administracja budowlana ma obowiązek przeniesienia zezwolenia. Mamy tu zatem do czynienia z typową decyzją związaną. W konsekwencji organ nie może „zablokować” wniosku inwestora, kierując się pozaprawnymi kryteriami, np. celowością, względami polityki przestrzennej gminy itp.
Gdy zmieniają się granice
Odnosząc się do podziału nieruchomości, należy wskazać, że podział działki, na której ma być prowadzona budowa, nie przekreśla a priori możliwości przeniesienia decyzji. Możliwe jest także – co do zasady – przeniesienie pozwolenia na budowę w części dotyczącej danego zamierzenia budowlanego, o ile da się ono wyodrębnić i nadaje się do samodzielnego funkcjonowania zgodnie ze swym przeznaczeniem (zob. np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 1 grudnia 2020 r., II OSK 1407/18). W takim wypadku, nowy inwestor musi złożyć oświadczenie o przyjęciu warunków pozwolenia na budowę, które dotyczą przenoszonej części (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 30 stycznia 2019 r., II SA/Po 798/18).
Trzeba podkreślić, że organ orzekający w sprawie z art. 40 Prawa budowlanego powinien zbadać, czy wobec nowej konfiguracji działek przyjęcie warunków określonych w dotychczasowym zezwoleniu jest możliwe. Tym samym nie można tu mówić o automatyzmie (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 4 grudnia 2024 r., II SA/Gd 692/24). Trzeba pamiętać, że decyzja zezwalająca na budowę zatwierdza nie tylko sam projekt architektoniczny sensu stricto, np. domu czy budynku produkcyjnego. Zatwierdza ponadto projekt zagospodarowania terenu, obejmujący m.in. określenie granic działki bądź terenu, jak też usytuowanie i układy obiektów – zarówno już istniejących, jak i projektowanych. Wszystko to łączy się w integralną całość, która ma odpowiadać przepisom prawa. Tym samym przeniesienie decyzji nie może prowadzić do legitymowania stanu de facto sprzecznego z jej treścią, np. gdy inwestor nie ma prawa do dysponowania całością terenu objętego „cedowanym” zezwoleniem. Samo to, że prawo własności przeszło wskutek podziału nieruchomości na osobę składającą wniosek z art. 40 Prawa budowlanego, to za mało.
Przeniesienie pozwolenia na budowę: spojrzenie na kilka szczegółów
Podobnie jak inne procedury administracyjne, również proces przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę wymaga zachowania określonych formalności. Jedną z nich jest uiszczenie opłaty skarbowej. Wynosi ona 90 zł. Jeżeli chcemy korzystać z pełnomocnika, konieczne będzie zapłacenie dodatkowych 17 zł. Ułatwieniem jest to, że wniosek z art. 40 można złożyć zarówno w tradycyjnej formie pisemnej, jak i drogą elektroniczną, z wykorzystaniem serwisu e-Budownictwo. Wniosek składany przez Internet należy podpisać profilem zaufanym. Przenoszone zezwolenie musi być ważne – nie może zatem np. wygasnąć ze względu na upływ terminów wskazanych w art. 37 Prawa budowlanego.
Co w sytuacji, gdy małżeństwo ulegnie rozwiązaniu?
Na zakończenie warto zwrócić uwagę na sytuację związaną z rozwiązaniem małżeństwa przez sąd.
Po prawomocnym rozwodzie i podziale majątku objętego wspólnością małżeńską były mąż lub żona może – o ile posiada prawo do dysponowania posesją – kontynuować budowę. Przenoszenie zezwolenia nie jest potrzebne. Art. 40 Prawa budowlanego mówi o przeniesieniu na „nowego inwestora”. Cechy „nowości” nie ma z natury rzeczy osoba (np. rozwiedziona), która wspomniany status już ma. Uprawnienie przyznane mocą pozwolenia na budowę mężowi i żonie, gdy ich małżeństwo jeszcze trwało, jest co prawda niepodzielne, jednak niepodzielność ta nie oznacza obowiązku korzystania z niego łącznie.
Wykonywanie uprawnień z decyzji nie jest warunkowane pozostawaniem przez stronę w związku małżeńskim. Tym samym nie jest możliwe, także w oparciu o art. 40 Prawa budowlanego, „dodatkowe” przyznanie danej osobie uprawnień, które ona już ma i których nie utraciła np. ze względu na wygaśnięcie zezwolenia (zob. art. 37 Prawa budowlanego oraz wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 17 września 2009 r., II OSK 1499/08). Jeżeli do organu budowlanego wpłynie wniosek o przeniesienie z art. 40 na rzecz jednego z rozwiedzionych małżonków, powinien on umorzyć postępowanie. Uzasadnieniem jest tu niemożliwość zastosowania art. 40 ust. 1 Prawa budowlanego. Odrębną sprawą jest przeniesienie uprawnień inwestorskich na inną osobę, np. konkubenta.
