Świadectwo energetyczne budynku budzi duże zainteresowanie inwestorów, m.in. ze względu na dynamikę cen gazu ziemnego i węgla, która dała się we znaki w ostatnich latach. Ponadto, nowelizacja art. 57 Prawa budowlanego sprawiła, że kopia świadectwa powinna być dołączona do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub wniosku o pozwolenie na użytkowanie.
W jaki sposób powinno być sporządzone świadectwo energetyczne budynku?
Świadectwo energetyczne budynku powinno opierać się na specjalistycznej wiedzy i obowiązującym prawie. Ustawodawca bierze to pod uwagę, wskazując, że każde świadectwo powinno być sporządzone w oparciu o metodologię wyznaczania charakterystyki energetycznej budynku lub jego części (art. 4 ust. 1 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków; dalej cytowane są tylko numery artykułów). Metodologia ta jest określona w rozporządzeniu z 27 lutego 2015 r., wydanym na podstawie art. 15. Odwołując się do naszego doświadczenia, pragniemy przypomnieć, że rozporządzenia stanowią źródło prawa powszechnie obowiązującego, a zatem od ich przestrzegania nie zwalniają np. utrwalone zwyczaje branżowe.
Dwie opcje
Zgodnie z wymienionym rozporządzeniem, charakterystyka budynku lub jego części może być wyznaczona z wykorzystaniem metody obliczeniowej lub metody zużyciowej. Pierwsza odwołuje się do standardowego sposobu użytkowania budynku, druga – opiera się na rzeczywiście zużytej ilości energii. Należy pamiętać, że zastosowanie metody zużyciowej wymaga spełnienia szeregu przesłanek, wymienionych w § 3 ust. 2 rozporządzenia (np. zasilanie budynku na potrzeby ogrzewania z sieci gazowej, rozliczanie zużycia gazu na podstawie licznika oraz istnienie dokumentów potwierdzających zużycie tego paliwa z ostatnich trzech lat przed sporządzeniem świadectwa).
Analiza oparta na faktach
Osoba sporządzająca świadectwo powinna wziąć pod uwagę parametry techniczne instalacji znajdujących się w budynku oraz parametry jego konstrukcji. Ponadto, zawsze trzeba uwzględnić parametry techniczne źródła ciepła, które zasila budynek lub jego część (art. 4 ust. 2). Ratio legis polega na zapewnieniu, że świadectwa nie będą sporządzane na bazie modeli teoretycznych, z pominięciem realnego stanu wyposażenia budynku. W związku z tym, należy obejrzeć budynek i przeprowadzić konieczne pomiary, co ma szczególne znaczenie, jeżeli plany konstrukcji lub instalacji nie odpowiadają rzeczywistości lub nie zachowały się.
Ułatwienia w sporządzaniu świadectw energetycznych budynków jednorodzinnych i wielorodzinnych
Warto zwrócić uwagę, że świadectwa energetyczne budynków jednorodzinnych i wielorodzinnych mogą być sporządzane w uproszczony sposób. Ustawowe przesłanki skorzystania z ułatwień wskazują, że chodzi m.in. o przedsięwzięcia deweloperskie. Zgodnie z art. 6, jeśli dla budynku (lub jego części) sporządzono projekt architektoniczno-budowlany, świadectwo można opracować, bazując na charakterystyce energetycznej, o której mowa w § 11 ust. 2 rozporządzenia w sprawie zakresu i formy projektu. Należy wziąć pod uwagę odstępstwa od projektu w zakresie charakterystyki energetycznej (o ile występują). Sporządzona wcześniej charakterystyka jest jedynie punktem wyjścia dla przygotowania świadectwa; nie należy opierać się wyłącznie na niej. Trzeba uwzględnić każde odstępstwo od projektu architektoniczno-budowlanego, również te nieuwzględnione w wykonanych w toku procesu budowlanego zamiennych projektach architektoniczno-budowlanych.
Grupa budynków lub części budynków o tożsamych rozwiązaniach
Świadectwo domu jednorodzinnego, odpowiadającego definicji z art. 3 pkt 2a Pr.bud. i należącego do grupy budynków spełniających wymogi art. 7 ust. 1, może zostać opracowane na podstawie charakterystyki energetycznej, o której mowa w § 11 ust. 2 cytowanego wyżej rozporządzenia, albo w oparciu o dokument sporządzony dla jednego z budynków należących do grupy. Wymogi przewidziane w art. 7 ust. 1 obejmują m.in. jednakowe rozwiązania instalacyjne i konstrukcyjno-materiałowe, taki sam sposób zaopatrzenia w energię, takie samo przeznaczenie i stopień zużycia. Tak samo jak w sytuacji regulowanej art. 6, należy sprawdzić, czy występują odstępstwa od projektu architektoniczno-budowlanego wpływające na charakterystykę energetyczną. Podobne ułatwienia przewidziano dla części budynków, np. domów wielorodzinnych. Świadectwo dla poszczególnych części może być opracowane w oparciu o charakterystykę energetyczną zawartą w projekcie architektoniczno-budowlanym albo na bazie takiego dokumentu tylko jednej części budynku (art. 7 ust. 2). I tym razem prawo wymaga, by wszystkie części budynku należące do grupy charakteryzowały się jednakowymi rozwiązaniami instalacyjnymi, takim samym sposobem zaopatrzenia w energię itd.
Uproszczenia dla jednakowych mieszkań
Uproszczenie przewiduje również art. 8, który pozwala na sporządzenie świadectwa dla grupy lokali mieszkalnych w ilości równej ich liczbie. Można powiedzieć, że każde mieszkanie otrzymuje kopię wzorcowego dokumentu o takiej samej treści. Skorzystanie z ułatwienia wymaga spełnienia szeregu przesłanek. Poszczególne lokale powinny spełniać wymogi wskazane w art. 7 ust. 2, a zatem być częściami budynku o jednakowych rozwiązaniach konstrukcyjnych i instalacyjnych itd. Oprócz tego, ich powierzchnia użytkowa musi być taka sama, a położenie każdego z nich w bryle budynku powinno umożliwiać przyjęcie identycznych charakterystycznych parametrów technicznych w zakresie powierzchni przegród zewnętrznych, kubatury i powierzchni użytkowej (art. 8 pkt 1-3 ustawy). Powierzchnię tą można obliczyć z pomocą norm, np. PN-ISO 9836:2015 (por. wyr. NSA z 8 V 2013 r., I FSK 852/12 i I FSK 888/12)
Na zakończenie wskażmy na jeszcze jedno ułatwienie. Zgodnie z art. 9 ust. 1, świadectwo części budynku można sporządzić na bazie świadectwa energetycznego budynku jako całości. Jeśli takiego dokumentu brak, można skorzystać z dokumentacji technicznej (zob. art. 29 ust. 1b ustawy o własności lokali). Zarządca albo właściciel budynku ma obowiązek darmowego przekazania kopii świadectwa lub dokumentacji technicznej najemcy, właścicielowi części budynku, a także temu, komu przysługuje spółdzielcze własnościowe albo lokatorskie prawo do lokalu. Powinien to uczynić w ciągu 14 dni od dnia, w którym uprawniony zwróci się doń o przekazanie dokumentu (art. 9 ust. 2).
