rozwiązanie prawne
Warunki techniczne regulują kwestię odległości okien od granicy działki w sposób szczegółowy. Dotyczy to zarówno mniejszych obiektów, np. domów jednorodzinnych, jak i budynków gospodarczych lub inwentarskich. Odpowiednia odległość ścian od granic ma znaczenie nie tylko ze względu na komfort korzystania z nieruchomości. Ważne jest także bezpieczeństwo, w tym pożarowe.
Jak warunki techniczne określają odległość okien od granicy działki?
Bardzo istotną w praktyce budowlanej kwestię odległości okien (ściany z oknami) od granicy działki warunki techniczne określają przede wszystkim w § 12. Wyjaśnijmy w tym miejscu, że „warunki” to powszechnie przyjęte skrótowe określenie rozporządzenia z 2002 r., dotyczącego warunków technicznych, którym winny odpowiadać budynki oraz ich sytuowanie (dalej: r.w.t.). Ważne zmiany dotyczące odległości budynków od granicy z sąsiednimi działkami wprowadziła nowela r.w.t. z 2024 r.
Podstawowe wymagania
Budynek w zasadzie powinien być sytuowany tak, by odległość ściany z oknami albo z drzwiami, zwróconej w stronę granicy z sąsiednią działką, wynosiła przynajmniej 4 metry (§ 12 ust. 1 pkt 1 r.w.t.). Chodzi tu o odległość ściany jako takiej, nie zaś odległość ościeżnic, ram okien czy szyb okiennych od granicy.
W aktualnym stanie prawnym większa minimalna odległość została przewidziana dla wielorodzinnych budynków mieszkalnych, których wysokość przekracza cztery kondygnacje. Taki blok mieszkalny powinien być usytuowany w odległości przynajmniej 5 metrów od granicy z sąsiednią działką (§ 12 ust. 1 pkt 3 r.w.t.). By wyeliminować wątpliwości, § 12 ust. 1 r.w.t. in fine zaznacza wyraźnie, że każdą płaszczyznę, która powstała w efekcie załamania ściany albo jej uskoku, należy traktować jako oddzielną ścianę (z oknami lub bez nich) i w oparciu o to ustalać odległość od granicy.
Warte uwagi jest wyjątkowe rozwiązanie przewidziane w § 12 ust. 1a r.w.t. Przepis ten pozwala na sytuowanie ściany budynku z oknami albo drzwiami w odległości poniżej 4 m, lecz nie mniej niż 3 m, od granicy. Konieczne jest jednak spełnienie dwóch warunków. Po pierwsze, ściana budynku nie może być usytuowana równolegle do granicy. Po drugie, odległość między zewnętrzną krawędzią drzwi bądź okna nie może być mniejsza niż 4 m od granicy. Ułatwienia nie dotyczą bloków, których wysokość przekracza cztery kondygnacje.
Po co tyle paragrafów?
Łatwo dostrzec, że przepisy r.w.t. są dość obszerne, a przy tym szczegółowe. Może się wydawać, że jest to przejaw zjawiska inflacji prawa. Ustawodawca dąży jednak do usunięcia wątpliwości (np. po stronie urzędników nadzoru budowlanego, zwykle niebędących prawnikami), a tym samym do zapobiegania nadużyciom. Miejmy nadzieję, że takie podejście, widoczne również w ostatnich nowelizacjach, pozwoli na ograniczenie negatywnych zjawisk obecnych w sektorze budowlanym.
Należy pamiętać, że warunki techniczne – choć nie są ustawą, a tylko rozporządzeniem – mają walor źródła prawa powszechnie obowiązującego. Ich treścią są związane tak organy państwa (w tym sądy administracyjne i powszechne), jak i inwestor oraz inni uczestnicy procesu budowlanego. Nie można ich modyfikować (np. poprzez umowy między sąsiadami) czy negocjować zakresu ich zastosowania w toku konkretnego postępowania administracyjnego. Czym innym jest odstępstwo przewidziane w art. 9 Prawa budowlanego.
Odległość okien od granicy działki w świetle szczegółowych regulacji z „warunków technicznych”
Wyżej odnieśliśmy się już do odległości okien od granicy działki w świetle warunków technicznych, przedstawiając kluczowe zasady. Jak wskazuje doświadczenie prawników i projektantów, w konkretnych sytuacjach często znaczenie mają także przepisy przewidujące specjalne rozwiązania. Dzięki nim zapewniona jest elastyczność, będąca ważną cechą dobrego prawa.
Budowanie na linii granicznej
W zasadzie dopuszczalne jest sytuowanie budynku tuż przy granicy działki budowlanej, pod warunkiem, że będzie on przylegał całą długością swej ściany do budynku, który jest już wzniesiony na działce sąsiadującej (zatem po drugiej stronie granicy). Budynki nie mogą stykać się jedynie narożnikami. Oprócz tego, ściana nowego budynku nie może być dłuższa od ściany, do której ma przylegać. Pamiętajmy też, iż wysokość sytuowanego budynku musi odpowiadać regulacjom obowiązującego na danym obszarze MPZP, a gdy takiego planu brak – decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania (§ 12 ust. 3 r.w.t.).
Ściany z balkonami, tarasami i daszkami
Dodatkowe wymogi, dotyczące zarówno ścian z oknami, jak i bez nich, przewidziano w § 12 ust. 6 r.w.t. Zgodnie z tym przepisem, odległość od granicy z sąsiednią posesją musi wynosić np. półtora metra od balkonu, tarasu czy daszku nad wejściem. Takim konstrukcjom często towarzyszą nie tylko drzwi, ale i okna – nieraz dużych rozmiarów. Gdy chodzi o okno dachowe, należy zachować odległość aż 4 m między nim a granicą, jednak tylko o ile okno jest umieszczone w połaci dachu zwróconej ku linii granicznej. Gdy mamy do czynienia z blokiem mieszkalnym o więcej niż 4 kondygnacjach, odległość balkonu takiego budynku od granicy powinna wynosić co najmniej 3 metry (§ 12 ust. 6 pkt 3 r.w.t.).
Zwiększenie dystansu
Należy dodać, że ani budynek inwentarski, ani gospodarczy nie mogą być sytuowane ścianą mającą okna lub drzwi w odległości poniżej 8 m, liczonej od ściany już istniejących na sąsiednim terenie niektórych rodzajów budynków, zwłaszcza mieszkalnych. Takie samo ograniczenie dotyczy odległości od budynków, które co prawda jeszcze nie zostały wybudowane, jednakże wydano już ostateczną decyzję zawierającą pozwolenie na budowę lub nastąpiło – tam, gdzie brak konieczności uzyskania pozwolenia – zgłoszenie, a administracja budowlana nie wniosła sprzeciwu (§ 12 ust. 8 r.w.t.). Warto dodać, że takie same skutki jak brak sprzeciwu ma wydanie zaświadczenia stwierdzającego brak podstaw merytorycznych do sprzeciwienia się (zob. art. 30 ust. 5aa Prawa budowlanego).
Pomiary w świetle prawa
Wymiary wymagane przez r.w.t. trzeba rozumieć jako wymiary uzyskane przy uwzględnieniu wykończenia powierzchni poszczególnych elementów budynku (§ 9 ust. 1 r.w.t.). Ponadto, określone w poszczególnych paragrafach odległości budynków od innych obiektów bądź granicy działki budowlanej powinny być mierzone w miejscu minimalnego oddalenia (§ 9 ust. 3 r.w.t.). Nie chodzi tu zatem np. o odległość między „wpuszczonymi” w ścianę oknami a granicą (por. dotyczący „wpuszczenia” balkonów wyrok NSA z 24 marca 2011 r., II OSK 534/10).
Spore znaczenie w przypadku rozbudowy czy nadbudowy może mieć treść § 9 ust. 4 r.w.t. Zgodnie z tym przepisem, dla budynków, które już istnieją, dopuszczalne jest przyjmowanie wspomnianych nieco wyżej odległości bez brania pod uwagę grubości warstw termoizolacji, tynków bądź okładzin zewnętrznych. Nie dotyczy to jednak ściany budynku, która jest usytuowana bezpośrednio przy granicy posesji („w granicy”, § 9 ust. 3 r.w.t. in fine).
