Pozwolenie na użytkowanie domu wieńczy proces inwestycyjny, rozpoczęty uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy oraz zgłoszeniem rozpoczęcia budowy albo uzyskaniem pozwolenia na budowę. Samo słowo brzmi dość urzędowo, nasuwając na myśl np. przepisy prawa cywilnego, jednak wiąże się ściśle z rozpoczęciem życia rodzinnego w nowym miejscu. By zapewnić tak potrzebny wspólnocie domowej spokój, warto zapoznać się z aktualnym stanem prawnym.
W jaki sposób można uzyskać pozwolenie na użytkowanie domu jednorodzinnego?
Podstawowym przepisem dotyczącym uzyskania pozwolenia na użytkowanie domu jednorodzinnego jest art. 54 Pr.bud. To właśnie on wprowadza zasadę, że do przystąpienia do użytkowania obiektu, którego wzniesienie wymaga pozwolenia na budowę albo zgłoszenia w myśl art. 29 ust. 1 pkt. 1-2 Pr. bud., konieczne jest zawiadomienie organu nadzoru, że budowa jest już zakończona. Niezbędne załączniki do tego zgłoszenia określa art. 57 Pr.bud. Tym samym, co do zasady inwestor nie ma obowiązku złożenia wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.
Przypomnijmy, że w art. 29 ust. 1 pkt 1 mowa o domach jednorodzinnych, których obszar oddziaływania ogranicza się do działki (działek), na których je zaprojektowano. W art. 29 pkt. 1a mowa o wolnostojących domach jednorodzinnych mających najwyżej dwie kondygnacje i pow. zabudowy do 70 m2, których obszar oddziaływania jest taki sam jak w pkt 1, a budowa ma zaspokoić własne potrzeby mieszkaniowe inwestora.
Czas na krok urzędnika
Omówione wyżej zgłoszenie nie wystarczy, gdyż do użytkowania można przystąpić dopiero, gdy organ nadzoru nie zgłosi sprzeciwu w terminie 14 dni (art. 54 ust. 1 Pr.bud). Termin ów biegnie od dnia, w którym zawiadomienie przesłane przez inwestora zostało doręczone organowi. Nim upłynie, organ może ex officio wydać zaświadczenie wskazujące na brak przesłanek wniesienia sprzeciwu (art. 54 ust. 2 Pr. bud.). Takie zaświadczenie nie pozwala na późniejszy sprzeciw, uprawniając zarazem inwestora do przystąpienia do użytkowania (art. 54 ust. 2 Pr.bud.). Brak sprzeciwu oznacza zatem milczące pozwolenie na użytkowanie.
Organ powinien zgłosić sprzeciw, gdy stwierdzi, że obiektu budowlanego nie wykonano lege artis. Sprzeciw przybiera formę decyzji administracyjnej. Rafał Godlewski zauważa, że w art. 54 nie znajdziemy kilka unormowań dotyczących dalszych kroków, które nadzór budowlany winien podjąć po sprzeciwie. Można skorzystać z rozwiązania analogicznego do przewidzianego w art. 30 Pr. bud. Wobec tego możliwe stanie się wydanie decyzji administracyjnej zobowiązującej inwestora do uzyskania takiego pozwolenia, o którym mówi art. 59 Pr. bud.
Rozróżnienia i definicje
De lege lata brak definicji legalnej „przystąpienia do użytkowania”. Trzeba zatem odwołać się do języka potocznego, w którym „przystąpienie do użytkowania” to tyle, co rozpoczęcie trwałego korzystania z obiektu lub jego części zgodnie z jego przeznaczeniem, tak jak zostało ono określone w pozwoleniu na budowę. Gdy mamy do czynienia z domem owo „korzystanie” polega na zamieszkaniu (por. np. wyrok NSA z 7 XII 2022 r., II OSK 3742/19).
Podkreślmy, że art. 54 mówi jedynie o zakończeniu budowy, nie zaś innych robót budowlanych. Przepis nie dotyczy zatem rozpoczęcia użytkowania domu, który inwestor wyremontował lub przebudował.
Pozwolenie na użytkowanie w formie decyzji administracyjnej jest niezbędne, gdy mamy do czynienia z legalizacją samowoli budowlanej (zob. art. 49 ust. 5 Pr. bud.). Nie jest możliwe udzielenie pozwolenia dla obiektu, który mocą ostatecznej decyzji administracyjnej ma być rozebrany (wyrok WSA w Krakowie z 14 V 2004 r., II SA/Kr 537/00).
Pozwolenie na użytkowanie domu w stanie deweloperskim – wyjątek od reguły
Przystępując do omówienia pozwolenia na użytkowanie domu jednorodzinnego w stanie deweloperskim, chcemy przypomnieć, że przez „stan deweloperski” zwykle rozumie się stan, w którym oprócz np. instalacji doprowadzających prąd, gaz i wodę, wykonane są już tynki i wylewki podłogowe, podstawowe urządzenia sanitarne itp. Innymi słowy stan deweloperski powinien pozwalać na przystąpienie do ostatniego stadium budowy, czyli prac wykończeniowych. Rzecz jasna, strony umowy sprzedaży nieruchomości mogą zdefiniować „stan deweloperski” odmiennie.
Użytkowanie mimo braku wykończenia
Trzeba w tym miejscu zwrócić uwagę na art. 55 ust. 1 pkt 3 Pr. bud. Zgodnie z nim, przed rozpoczęciem użytkowania uzyskanie pozwolenia jest niezbędne, jeśli użytkowanie ma zacząć się przed wykonaniem całości robót budowlanych. Decyzję taką inwestor może uzyskać, jeśli oddawane do użytkowania obiekty albo ich części są w stanie funkcjonować samodzielnie i zgodnie z przeznaczeniem (art. 55 ust. 1b). Wobec tego dom w stanie deweloperskim może być użytkowany, o ile można w nim mieszkać, a zatem gdy są już zainstalowane podstawowe urządzenia sanitarne i kuchenne, poręcze i bariery na balkonach i schodach oraz oświetlenie. Decyzja o odpowiednim pozwoleniu jest wydawana po kontroli (art. 59 ust. 1 i 59a Pr.bud).
Rozwiązanie tymczasowe w majestacie prawa
Pozwolenie może określać warunki użytkowania lub uzależnić je od przeprowadzenia wskazanych w nim prac budowlanych, np. wykończeniowych w określonym terminie (por. art. 59 ust. 2 i 3 Pr. bud). Wobec tego, wznoszenie domu może być de facto ukończone, jednak wciąż konieczne będzie wykonanie pewnych robót. Właśnie taka konieczność pojawia się, gdy udzielono częściowego albo warunkowego pozwolenia na użytkowanie (wyr. NSA z 11 VII 2023 r., II OSK 667/22). Podkreślmy, że nie jest dopuszczalne wydanie takiego pozwolenia, gdy jeszcze nie wykonano urządzeń i instalacji chroniących środowisko naturalne (art. 59 ust. 4 Pr.bud.). Taka decyzja jest nieważna, gdyż wydano ją z rażącym naruszeniem prawa (art. 156 § 1 pkt 2 k.p.a.).
Inwestor ma obowiązek zawiadomienia nadzoru budowlanego o zakończeniu robót prowadzonych po rozpoczęciu użytkowania na podstawie pozwolenia (art. 59 ust. 4a Pr.bud.). Jeśli nie spełni warunku z art. 59 ust. 2 Pr. bud., nastąpi stwierdzenie wygaśnięcia pozwolenia (zob. art. 162 § 1 pkt 2 k.p.a.) Brak podjęcia czynności, o których mowa w art. 59 ust. 3 Pr. bud. powoduje uchylenie pozwolenia w oparciu o art. 162 § 2 k.p.a. (wyr. WSA w Rzeszowie z 5 VII 2018 r., II SA/Rz 451/18).
Na zakończenie wskażmy, że otrzymanie przez inwestora pozwolenia na użytkowanie części budynku, nie oznacza, że po jego stronie powstaje obowiązek uzyskania pozwolenia również co do reszty obiektu. Wręcz przeciwnie: pozwolenie będzie wymagane tylko, jeśli spełnią się przesłanki przewidziane w art. 55 Pr. bud. W przeciwnym razie zastosowanie znajdzie art. 54.
