rozwiązanie prawne
Stary dom na granicy działki, zwłaszcza jeśli jest budowlą nadgryzioną zębem czasu, a przy tym nieprzedstawiającą większej wartości rynkowej lub zabytkowej (np. rozsypujący się dom drewniany z drugiej połowy XX wieku), zwykle nie budzi większego zainteresowania administracji budowlanej. Doświadczenie pokazuje, że problemy pojawiają się, np. wtedy, gdy sąsiad chce rozpocząć budowę w pobliżu granicy, przy której stoi budynek.
Stary dom na granicy działki a obowiązywanie przepisów w czasie
W praktyce, dla oceny sytuacji prawnej starego domu na granicy działki (np. co do wymaganej odległości ścian od granicy sąsiada), znaczenie mają unormowania dotyczące tzw. kwestii intertemporalnych. Chodzi o przepisy przejściowe, a więc przepisy określające obowiązywanie nowych regulacji prawnych względem istniejących już stanów faktycznych. Przepisy przejściowe są zwykle zamieszczane na samym końcu aktu prawnego. Znane są nie tylko prawu administracyjnemu, lecz także cywilnemu i karnemu. Znajdziemy je zarówno w aktualnie obowiązującym Prawie budowlanym (art. 103), jak i w Prawie budowlanym z 1974 r. (art. 65 i n.) oraz w Rozporządzeniu dotyczącym warunków technicznych, którym powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie na gruncie (§ 330).
Co dzieje się w razie zmiany prawa?
Warto zwrócić uwagę, że w Polsce obowiązuje zasada działania nowego prawa wprost. Brak przepisów przejściowych oznacza, że należy stosować nowe prawo od dnia jego wejścia w życie – także do stanów faktycznych już istniejących czy czynności już dokonanych. Mimo milczenia ustawodawcy, za stosowaniem prawa dawniejszego, np. z czasu dokonywania czynności, mogą przemawiać ważne racje systemowe bądź aksjologiczne (np. niewielkie uchybienie przepisom technicznym prowadziłoby do rozbiórki, zobacz np. wyrok TK z 8 listopada 2006 r., K 30/06). Najlepszym rozwiązaniem jest stworzenie czytelnych przepisów dotyczących spraw w toku i dawnych zdarzeń mających znaczenie prawne (np. zakończenia budowy).
Jak to wygląda w praktyce legislacyjnej?
Zgodnie z art. 103 ust. 1 Prawa budowlanego do spraw, które zostały wszczęte zanim ustawa weszła w życie, a przy tym jeszcze nie zakończonych decyzją ostateczną, stosuje się jej przepisy. Znajduje tu wyraz zasada stosowania nowego prawa wprost.
Mimo to ustawodawca expressis verbis postanawia, że do obiektów, których budowa zakończyła się zanim weszło w życie Prawo budowlane z 1994 r., a zatem przed 1 stycznia 1995 r., nie znajdzie zastosowania art. 48 Prawa budowlanego. Przepis ten dotyczy postanowienia o wstrzymaniu budowy i rozbiórce w przypadku, m.in. samowoli budowlanej.
Jak przy tym wyjaśnił Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z dnia 9 czerwca 2022 r. (II SA/Łd 358/22): „Pod pojęciem zakończenia budowy według art. 103 ust. 2 należy rozumieć nie tylko zakończenie budowy w znaczeniu doprowadzenia obiektu do stanu zdatnego do użytku, ale także przerwanie robót budowlanych na każdym etapie i ich niewykonywanie po 1 stycznia 1995 r.”
Art. 48 nie stosuje się także, gdy przed 1 stycznia 1995 r. wszczęto postępowanie administracyjne w sprawie wstrzymania budowy. Do takich obiektów zastosowanie powinny znaleźć przepisy dotychczasowe. Art. 103 ust. 2 Prawa budowlanego nie może jednak być stosowany do innych sytuacji niż te z art. 48, np. zmiany sposobu użytkowania obiektu (wyrok NSA z 29 września 2006 r., II OSK 1098/05).
Tym samym, dla prawnej oceny „zadawnionej” samowoli budowlanej, jeszcze sprzed wejścia w życie obowiązującego dziś Prawa budowlanego, zastosowanie powinny znaleźć przepisy Prawa budowlanego z 1974 r. Dzieje się tak, gdyż w przypadku budów zakończonych przed wejściem w życie obecnych przepisów (czyli przed 1 stycznia 1995 r.), legalizacja samowoli powinna nastąpić w myśl unormowań zawartych w art. 37-40 Prawa budowlanego z 1974 r. Inwestor nie jest zobowiązany do uiszczenia opłaty legalizacyjnej.
Należy zwrócić uwagę, że ze względu na art. 103 ust. 2 Prawa budowlanego z 1994 r., dotyczący obiektów wznoszonych contra legem, art. 37-40 Prawa budowlanego z 1974 r. powinien być stosowany także do budynków wzniesionych samowolnie jeszcze zanim ustawa weszła w życie (wyrok NSA z 13 lutego 2002 r., SA/Bk 1487/01 oraz wyrok WSA w Warszawie z 28 stycznia 2010 r., VII SA/Wa 1285/09). Dotyczy to obiektów wybudowanych na podstawie przepisów Prawa budowlanego z 1961 r., rozporządzenia Prezydenta RP z 16 lutego 1928 r. o prawie budowlanym i zabudowie osiedli, a nawet przepisów z czasów zaborów.
Stary dom na granicy działki a przepisy budowlane
Doświadczenie wskazuje, że stary dom na granicy działki zaczyna skupiać uwagę właściciela gruntu i jego sąsiadów (a z ich inicjatywy także np. nadzoru budowlanego), gdy rozpoczyna się nowa inwestycja. Z tego względu często mamy do czynienia ze sprawami, w których równocześnie stosować trzeba przepisy budowlane obowiązujące w różnych latach. Odrębną kwestią jest prawo własności oraz inne sprawy cywilne, np. przekroczenie granicy przy budowie (art. 151 k.c.) czy też uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.
Stare budowle a nowe warunki
Rozporządzenie dotyczące warunków technicznych i sytuowania budynków – akt bardzo istotny np. dla autorów projektów budowlanych – również zawiera przepis przejściowy (§ 330 r.w.t.). Zgodnie z nim przepisy rozporządzenia w aktualnym brzmieniu nie znajdą zastosowania, jeśli przed dniem ich wejścia w życie złożono opracowany na podstawie obowiązujących wcześniej przepisów wniosek o wydanie pozwolenia na budowę bądź odrębny wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego. Tak samo przedstawia się sytuacja inwestora, który dokonał zgłoszenia budowy bądź wykonania robót budowlanych (tam, gdzie ustawa zwalnia od wymogu uzyskania pozwolenia na budowę).
Prymat bezpieczeństwa
Obiekty budowlane, w tym budynki, które wybudowano w przeszłości zgodnie z wymaganymi wówczas przepisami i zezwoleniami właściwych władz, nie muszą zasadniczo odpowiadać aktualnym wymogom technicznym (wyrok NSA z 13 lutego 2002 r., SA/Bk 1487/01). Wspomniany § 330 wskazuje jednak na dotyczący, m.in. przebudowy i rozbudowy § 2 ust. 1, a także bardzo istotny § 207 ust. 2 r.w.t. Normujący kwestie bezpieczeństwa pożarowego § 207 ust. 2 wymaga, by przepisy rozporządzenia chroniące przed pożarem, regulujące wymiary schodów (zob. § 68 ust. 1 i 2) oraz oświetlenie awaryjne (vide § 181), stosować do już istniejących i użytkowanych budynków, które mocą przepisów odrębnych uznane są za zagrażające życiu ludzkiemu.
Przebudowa ściany na styku działek
Na zakończenie warto przypomnieć, że nadzór budowlany i sądy administracyjne kładą duży nacisk na to, by budynki, również te starsze, odpowiadały przepisom dotyczącym bezpieczeństwa pożarowego (zob. np. wyrok WSA w Warszawie z 20 marca 2009 r., VII SA/Wa 1933/08). W niektórych sytuacjach inspektor nadzoru budowlanego może nakazać przebudowę domu na granicy z cudzą działką. Chodzi tu przede wszystkim o zamurowanie okien i wykonanie ściany oddzielenia przeciwpożarowego, zwłaszcza gdy usytuowanie budynku utrudnia zabudowę nieruchomości sąsiada. Trzeba pamiętać o tym, że i jemu przysługuje prawo zabudowy swojej posesji (art. 4 Prawa budowlanego).
