rozwiązanie prawne
Budynek gospodarczy w granicy to rozwiązanie często nie tyle swobodnie zaplanowane przez inwestora, np. rolnika prowadzącego niewielkie gospodarstwo, co wymuszone usytuowaniem na działce innych obiektów, jej powierzchnią, położeniem oraz sąsiedztwem. Dobrym pomysłem jest zapoznanie się z aktualnymi regulacjami dotyczącymi realizacji tego typu inwestycji. Znajomość „otoczenia prawnego” jest bowiem zawsze przydatna. Od razu trzeba zaznaczyć, że możliwość budowy budynku bezpośrednio przy granicy działki stanowi wyjątek od reguły. Co do zasady bowiem, budynki powinny być zlokalizowane w odpowiedniej odległości od działki sąsiedniej. Ponieważ lokalizacja na granicy jest wyjątkiem, więc wszelkie regulacje z tym związane należy interpretować ściśle.
Budynek gospodarczy w granicy działki: jakie wymagania przewidują „warunki techniczne”?
Doświadczenie w obsłudze inwestycji prowadzonych np. przez przedsiębiorców i rolników dowodzi, że budowa bądź rozbudowa budynku gospodarczego w granicy, często okazuje się wyzwaniem. O ile zaprojektowanie takiego obiektu zwykle nie jest szczególnie trudne, to jego usytuowanie na konkretnej działce, względem innych budynków i budowli, wymaga wzięcia pod uwagę szeregu przepisów. Przepisy te dotyczą odległości względem granicy, ale również względem budynków sąsiednich. W tego typu inwestycjach uwzględnić też trzeba normy dotyczące wymogów przeciwpożarowych.
W jakich sytuacjach stosuje się przepisy techniczno-budowlane?
Jednym z podstawowych aktów prawnych, który dotyczy sytuowania obiektu, jest rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki oraz ich usytuowanie. Nazywane jest ono rozporządzeniem technicznym lub warunkami technicznymi. Akt ten był wielokrotnie nowelizowany.
Przepisy „warunków technicznych” znajdują zastosowanie do zaprojektowania i budowy, oraz do przebudowy, a nawet zmiany sposobu użytkowania budynków (§ 2 ust. 1 rozporządzenia). Stosuje się je również do budowli nadziemnych i podziemnych, spełniających funkcje użytkowe budynków.
Paragrafy rozporządzenia obejmują także urządzenia budowlane związane z budynkami, w tym rzecz jasna z budynkami gospodarczymi (§ 2 ust. 1 in fine). Ponadto, unormowania rozporządzenia, które odnoszą się do budynku o danym przeznaczeniu, należy stosować także do każdej części budynku o takim samym przeznaczeniu (§ 2 ust. 5). Jak widać, zastosowanie omawianego aktu prawnego jest bardzo szerokie.
Czym w świetle „warunków” jest taki budynek?
Odpowiedź znajduje się w zawierającym definicje legalne § 3 rozporządzenia z 2002 r. Zgodnie z punktem 8, gdy w omawianym akcie mowa o budynku gospodarczym, trzeba rozumieć przez to budynek, który jest przeznaczony do niezawodowego (niemającego cech działalności gospodarczej, nieprofesjonalnego) wykonywania prac warsztatowych (np. naprawy samochodu, roweru), a także przechowywania narzędzi, materiałów, sprzętu rolnego oraz płodów rolnych.
Wymienione przedmioty przechowywane w budynku gospodarczym powinny służyć m.in. osobom żyjącym w budynku mieszkalnym (domu jednorodzinnym itp.) bądź budynku rekreacji indywidualnej. W orzecznictwie sądowym określane jest to jako funkcja służebna (tak np.: wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 30 listopada 2018 r., II SA/Kr 1382/18).
Ponadto, jak wskazuje § 3 pkt 8 in fine, w zabudowie zagrodowej budynek taki może być przeznaczony także do przechowywania płodów rolnych, środków produkcji rolnej i sprzętu rolnego. Definicja jest zatem pojemna.
Aby dany budynek kwalifikować jako gospodarczy, ta funkcja powinna być podstawowa i dominująca (tak m.in.: WSA w Warszawie w wyroku z dnia 27 kwietnia 2017 r., VIII SA/Wa 899/16).
Kluczowy paragraf
Podstawowym przepisem dotyczącym lokalizacji budynku gospodarczego przy granicy jest § 12 ust. 4 pkt 3) rozporządzenia technicznego. Zgodnie z tym przepisem, w zabudowie zagrodowej i jednorodzinnej można wznieść budynek gospodarczy „w granicy”, czyli bezpośrednio przy granicy działki budowlanej. Aby było to możliwe, konieczne jest spełnienie kilku warunków:
• budynek musi być zwrócony do granicy ścianą bez drzwi i bez okien;
• długość budynku nie może przekroczyć 6,5 metra, a jego wysokość – 3 metry.
Chodzi zatem o budynki stosunkowo niewielkie i niskie, które nie zakłócają w większym stopniu korzystania z nieruchomości sąsiedniej ani nie stwarzają zagrożenia, np. w razie wichury czy śnieżycy.
Usytuowanie budynku gospodarczego w granicy sprawi, że sąsiednia parcela zostanie objęta, ex lege, obszarem oddziaływania obiektu, w rozumieniu art. 3 pkt 20 Prawa budowlanego. Rodzić to może poważne konsekwencje. W takim wypadku organ administracji budowlanej może bowiem nałożyć na inwestora obowiązek uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę (na podstawie art. 30 ust. 7 pkt 4 ustawy Prawo budowlane). Skoro bowiem ponadstandardowe zbliżenie budynku do granicy rodzi ograniczenia w zabudowie dla właściciela działki sąsiedniej – to celowe jest, by właściciel ten miał możliwość obrony swych praw w odpowiednim postępowaniu (tak orzekł m.in. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 18 listopada 2016 r., II OSK 355/15).
Lex specialis – lex generalis
Usytuowanie budynku gospodarczego przy granicy wymaga także wzięcia pod uwagę pozostałych przepisów rozporządzenia oraz przepisów odrębnych. Chodzi tu np. o zapewnienie naturalnego światła (§ 13 rozporządzenia), a także np. lokalizowanie budynków ze względu na ochronę przeciwpożarową (§§ 271–273 „warunków technicznych”).
Zapewnienie warunków p. poż. jest szczególnie istotne. Wpływa to bowiem na bezpieczeństwo ludzi oraz mienia. W związku z tym ustawodawca nałożył na inwestora omawianej inwestycji (budynek przy granicy działki) szczególne obowiązki. Między innymi konieczne jest, by ściana zlokalizowana od strony działki sąsiedniej była ścianą oddzielenia przeciwpożarowego, o klasie odporności ogniowej określonej w §232 ust. 4 i 5 rozporządzenia. Ściana musi więc spełniać warunki oddzielenia przeciwpożarowego. Powinna zatem posiadać własny fundament. Ewentualnie może być wzniesiona na stropie, opartym na konstrukcji nośnej o takiej samej odporności ogniowej jak ściana (§235 „warunków technicznych”). Ścianę taką należy również wysunąć na co najmniej 0,3 m poza lico ściany zewnętrznej budynku. Alternatywnym rozwiązaniem jest zastosowanie pionowego pasa z materiału niepalnego, na całej wysokości ściany zewnętrznej. Materiał musi mieć szerokość co najmniej 2 m i klasę odporności ogniowej E I 60.
Przy lokalizacji budynku na granicy w grę mogą także wchodzić przepisy odrębne (lex specialis), np. regulacje MPZP dotyczące intensywności zabudowy, a z czasem regulacje nowych planów ogólnych w gminach.
Budynek gospodarczy na zgłoszenie w granicy działki: kiedy będzie wymagane pozwolenie na budowę?
Doświadczenie prawników zajmujących się nieruchomościami i robotami budowlanymi pokazuje, że inwestorom często umyka fakt, iż wzniesienie budynku gospodarczego na granicy posesji może wymagać uzyskania pozwolenia na budowę. Bywa tak również w sytuacjach, gdy – prima facie – powinno wystarczyć zgłoszenie.
Specyficzne uregulowania
W myśl art. 29 ust. 1 pkt 14 Prawa budowlanego, jedynie zgłoszenia wymaga wybudowanie parterowego budynku gospodarczego. Powierzchnia zabudowy nie może przekraczać 35m2, a „łączna liczba tych obiektów na działce, nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2.
Jak wskazano już wyżej – gdy taki budynek ma się znaleźć „w granicy” działki budowlanej – może być konieczne rozpoczęcie postępowania administracyjnego w celu otrzymania przez inwestora pozwolenia na budowę.
Na zgłoszenie można również realizować inny budynek gospodarczy:
• związany z produkcją rolną;
• o powierzchni zabudowy do 300 m2;
• gdy rozpiętość konstrukcji oraz wysokość nie są większe niż 7 m; oraz
• gdy obszar oddziaływania mieści się w całości na działce, na której został zaprojektowany.
Ten ostatni warunek nie jest niestety spełniony w przypadku budynków na granicy. Ich obszar oddziaływania obejmuje bowiem działkę sąsiednią (tą, przy której granicy znajduje się budynek). W takim wypadku konieczne jest więc uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę.
W obu opisanych wyżej sytuacjach, konieczność uzyskania pozwolenia wynika z tego, że obszar oddziaływania budynku „w granicy” nie mieści się w całości na działce (działkach), na których jest on zaprojektowany.
By nie być mądrym po szkodzie
Ułatwione formalności budowlane są związane z zachowaniem wszystkich wymogów, określonych w przepisach.
Jednym z tych wymogów jest czasami to, by budynek gospodarczy posiadał rozpiętość konstrukcji nie większą niż 7 m. Przepisy prawa nie określają, co to znaczy „rozpiętość konstrukcji” (brak definicji legalnej) i jak liczyć ten parametr. Stąd, dla wyjaśnienia tego pojęcia, należy sięgnąć do orzecznictwa. Reprezentatywny w tym zakresie jest wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 27 lutego 2020 r., wydany w sprawie o sygn. akt II OSK 1069/18. W jego uzasadnieniu Sąd stwierdził, że rozpiętość konstrukcji to coś innego niż szerokość budynku. Z reguły jest mniejsza niż szerokość. Rozpiętość konstrukcji liczy się w osiach konstrukcyjnych. Nie uwzględnia się natomiast takich elementów, jak ocieplenie czy inne okładziny (które natomiast wpływają na parametr szerokości budynku).
W niektórych przypadkach ze zgłoszeniem można realizować budynek gospodarczy „wolno stojący”. Oznacza to budynek dostępny ze wszystkich stron, a przy tym niezależny konstrukcyjnie (wyrok WSA w Gdańsku z 5 października 2022 r., II SA/Gd 225/22). Taki budynek nie może więc być połączony z innym budynkiem i nie może wykorzystywać w swojej konstrukcji jakichkolwiek elementów innego obiektu budowlanego.
Lokalizacja budynku gospodarczego bez zachowania wskazanych warunków pociąga za sobą konieczność uzyskania pozwolenia na budowę. Swoboda inwestora może zatem okazać się mocno ograniczona, a ułatwienia proceduralne nieoczekiwanie zniknąć.
