Odległość budynku od granicy działki to kwestia stale zyskująca na znaczeniu. Dzieje się tak ze względu na zagęszczanie zabudowy. Dotyczy to nie tylko terenów mocno zurbanizowanych, np. obszarów metropolitalnych, lecz również mniejszych miast i wsi. Kolejne nowelizacje rozporządzenia o warunkach technicznych (dalej: r.w.t.) starają się nadążać za oczekiwaniami inwestorów i postulatami specjalistów.
Zmiany w minimalnej odległości budynków wielorodzinnych od granicy działki
Te ważne dla realizacji i obsługi prawnej normy (określające m.in. minimalną odległość budynków wielorodzinnych od granicy działki oraz od budynków gospodarczych i produkcyjnych) systematycznie ulegają zmianom. Najnowsza zmiana, wprowadzona przez Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z 27 października 2023 r. weszła w życie 1 sierpnia 2024 r.
Więcej kondygnacji – większy dystans
Jak wynika z uzasadnienia nowelizacji, ratio legis nowych zasad sytuowania budynków jest przede wszystkim zwalczanie szkodliwych zjawisk na rynku nieruchomości (tzw. „patodeweloperka”). Chroniony ma być zarówno komfort mieszkańców, jak i interes przedsiębiorców. Wprowadzone zmiany mają doprowadzić do „luźniejszej zabudowy”, co ma zwiększać komfort użytkowania.
W związku z tym, w § 12 r.w.t., określający zasady sytuowania budynków, wprowadzono istotną zmianę. Odległość budynku wielorodzinnego, posiadającego więcej niż 4 kondygnacje naziemne, zwróconego w stronę granicy ścianą z drzwiami bądź oknami od granicy działki – będzie musiał wynosić przynajmniej 5 m. Taki sam dystans trzeba będzie zachować, gdy budynek będzie zwrócony ku granicy ścianą, w której nie ma ani okien, ani drzwi.
Obecnie odległość wymagana przez § 12 to – 4 m, gdy ściana ma drzwi albo okna, i – 3 m, gdy ściana jest ich pozbawiona. Od 1 sierpnia 2024 r., te krótsze odległości mogą być stosowane wyłącznie wobec budynków innych niż wielorodzinne ponad 4-kondygnacyjne.
Należy przy tym zwrócić uwagę, że za okna, w rozumieniu powołanej normy, rozumie się także okno dachowe w połaci dachowej usytuowanej równolegle do granicy działki (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 13 lipca 2010 r., VII SA/Wa 915/10).
Enigmatyczne kryterium
Co ciekawe, nie wiadomo, dlaczego nowela odnosi się jedynie do budynków wielorodzinnych wyższych niż 4 kondygnacje. Jej uzasadnienie wskazuje jedynie, że nowe brzmienie § 12 przyczyni się do „luźniejszej zabudowy”. Doświadczenie sugeruje, że część deweloperów zacznie budować głównie lub wyłącznie bloki o 3-4 kondygnacjach. Nawet zabudowa na wielką skalę będzie wtedy sytuowana zgodnie z dotychczasowym brzmieniem § 12 ust. 1 r.w.t.
Z dala od biznesu
Mimo to, chronić komfort mieszkańców, przynajmniej przed szczególnie uciążliwymi immisjami, ma § 12 ust. 8 i 11 r.w.t.. Zgodnie z nim, budynek gospodarczy albo inwentarski musi być usytuowany przynajmniej 8 m od ściany już istniejącego budynku mieszkalnego na działce sąsiedniej. Taki sam dystans trzeba zachować, gdy wydano już ostateczną decyzję o pozwoleniu na jego budowę (§ 12 ust. 8 r.w.t.). Budynek magazynowy albo produkcyjny o powierzchni zabudowy pow. 1000 m2 powinien być sytuowany w odległości przynajmniej 30 m od ściany budynku mieszkalnego na sąsiedniej działce. Takie samo ograniczenie r.w.t. przewiduje, gdy budynki mieszkalne są dopiero projektowane, jednak istnieje już ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę albo dokonano zgłoszenia, od którego organ nie wniósł sprzeciwu lub wydał zaświadczenie o braku podstaw do jego wniesienia (§ 12 ust. 11 pkt 2 r.w.t.).
Nowe wyjątki od nowych zasad
Zgodnie z § 12 ust. 2 r.w.t. w nowym brzmieniu, dopuszczalne jest umiejscowienie budynku, w tym budynku wielorodzinnego o ponad 4 kondygnacjach, zwróconego ku sąsiedniej działce ścianą bez drzwi i okien w odległości przynajmniej 1,5 metra od granicy, a nawet bezpośrednio przy niej (w granicy). Takie usytuowanie jest dozwolone, o ile jego możliwość przewidziano w MPZP.
Co do zasady, zmienione brzmienie § 12 ust. 3 r.w.t. pozwala na sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy, o ile będzie on całą długością ściany przylegał do ściany już istniejącego budynku na działce sąsiedniej. Ponadto, wysokość budynku powinna odpowiadać treści MPZP albo decyzji o warunkach zabudowy.
Przed sierpniową nowelizacją istniał podobny przepis. Różnica polega na tym, że doprecyzowano, co oznacza przyleganie do siebie budynków. Do tej pory nie było bowiem jasne, czy wystarczające jest np.: przyleganie narożnikami. Aktualnie jasne już jest, że o przyleganiu można mówić tylko wówczas, gdy budynki dotykają się całą długością ściany (więc przyleganie np.: tylko narożnikami nie jest wystarczające).
Regulacje dotyczące odległości budynków mieszkalnych, gospodarczych i produkcyjnych od granicy działki a orzecznictwo sądów administracyjnych
Przepisy r.w.t., w tym normujące odległość budynków mieszkalnych, gospodarczych i produkcyjnych od granic działek, są obszerne i szczegółowe. Jest to typowa cecha często spotykanych w praktyce prawa budowlanego przepisów wykonawczych. Zwróćmy uwagę, że w toku postępowań przed organami administracji budowlanej rodzą się problemy prawne dotyczące relacji r.w.t. do ustaw i innych aktów prawnych. Wtedy szczególne znaczenie mają wypowiedzi judykatury.
Warunki techniczne a status strony w postępowaniu o pozwolenie na budowę
Do przestrzegania r.w.t. zobowiązany jest każdy inwestor. Wobec tego obowiązek ten – przejaw zasady praworządności – nie może być interpretowany jako wprowadzający ograniczenia w zabudowie w sensie, jaki przyjmuje wiążąca definicja legalna obszaru oddziaływania obiektu z art. 3 pkt 20 Pr. bud. (wyr. NSA z 5 grudnia 2023 r., II OSK 2282/23). W związku z tym właściciel nieruchomości sąsiedniej nie zawsze ma status strony w postępowaniu dotyczącym pozwolenia na budowę (ibidem). Należy zwrócić uwagę, że zgodnie z § 12 ust. 5 r.w.t., sąsiednia działka będzie objęta obszarem oddziaływania w razie usytuowania budynku na działce nie w każdy sposób, lecz tylko w określony w ust. 2-4 tego przepisu.
Zmiana warunków technicznych a postępowanie naprawcze i o wydanie pozwolenia na budowę
Nowelizacja zawiera ważne przepisy intertemporalne. Zgodnie z nimi, w stosunku do zamierzenia budowlanego, co do którego przed 1 sierpnia 2024 r.:
– złożono wniosek o pozwolenie na budowę,
– została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę,
– zostało dokonane zgłoszenie budowy (gdy pozwolenie na budowę nie jest wymagane),
– bądź wydana została decyzja o legalizacji na podstawie art. 49 ust. 4 i 51 ust. 4 ustawy Prawo budowlane,
stosuje się przepisy dotychczasowe.
Postępowanie oparte na art. 51 Prawa budowlanego, które dotyczy robót budowlanych wykonanych w dawniejszym stanie prawnym, może zakończyć się wydaniem decyzji nakazującej rozbiórkę obiektu lub zaniechanie robót albo innych decyzji przewidzianych w w/w art. 51 pod jednym warunkiem. Jest nim ustalenie w toku postępowania dowodowego, że roboty zrealizowano sprzecznie z uregulowaniami, które obowiązywały w dniu ich wykonania. Jeśli prace prowadzono zgodnie z przepisami obowiązującymi w tej dacie, nie ma podstaw dla postępowania naprawczego. Za takim twierdzeniem przemawia podstawowa dla kwestii intertemporalnych (tj. skutków zmiany prawa dla stanów faktycznych, które zaistniały przed nią) zasada tempus regit actum (łac. „czas włada czynnością”). Oznacza ona, że należy brać pod uwagę stan prawny z dnia zdarzenia (wyr. WSA w Bydgoszczy z 22 sierpnia 2023 r., II SA/Bd 135/23).
Warunki techniczne a miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
Na zakończenie należy wskazać, iż obowiązywanie MPZP nie może prowadzić do braku stosowania powszechnie obowiązujących przepisów. W konsekwencji, wymogi zawarte w r.w.t., np. dotyczące odległości między zabudową a granicą lasu (§ 271 ust. 8), należy uwzględniać przy realizacji inwestycji niezależnie od rozwiązań, które mogłyby zostać przyjęte w MPZP (wyr. NSA z 21 lutego 2023 r., II OSK 540/20). Unormowania zawarte w planach uzupełniają, jako lex specialis, regulacje prawa powszechnie obowiązującego, jednak ich nie eliminują. Plan miejscowy nie może być sprzeczny z przepisami prawa powszechnie obowiązującymi. Gdyby tak było, istniałaby możliwość kwestionowania ważności zapisów takiego planu.
