Świadectwo charakterystyki energetycznej to dokument przygotowany zgodnie z przepisami ustawy o charakterystyce energetycznej budynków. Każde świadectwo jest przypisane do określonego budynku lub jego części (np. mieszkania). Dokument ten ma być punktem odniesienia, dzięki któremu osoby korzystające z domu albo mieszkania będą mogły sprawdzić poziom energochłonności budynku i zoptymalizować zużycie energii.
W jaki sposób świadectwo charakterystyki energetycznej budynku powinno być sporządzone?
Świadectwo charakterystyki energetycznej budynku bądź jego części powinno być sporządzone zgodnie z metodologią wyznaczania charakterystyki energetycznej, w myśl przepisów wykonawczych (zob. art. 4 i 15 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków, dalej: ustawa). Trzeba uwzględnić parametry techniczne instalacji i konstrukcji budynku oraz źródła ciepła (np. kotła gazowego), które zasila dany budynek bądź jego część (art. 4 ust. 2 ustawy). Do przygotowania dokumentu wykorzystuje się system teleinformatyczny, który służy do prowadzenia centralnego rejestru charakterystyki energetycznej budynków (art. 4 ust. 3 ustawy). Mimo to, uprawniony do sporządzania świadectw, przekazuje zlecającemu gotowe świadectwo w formie papierowej z numerem nadanym w centralnym rejestrze i swym podpisem (art. 5 ustawy).
Co zawiera?
Każde świadectwo zawiera dane identyfikacyjne budynku (jego części) oraz charakterystykę energetyczną. Oprócz tego, powinny znaleźć się w nim zalecenia wskazujące na rodzaj i zakres robót budowlano-instalacyjnych, których realizacja polepszy charakterystykę energetyczną danego budynku albo jego części (art. 10 ustawy).
Świadectwo jest ważne przez 10 lat, licząc od dnia sporządzenia (art. 14 ust. 1 ustawy). Pamiętaj, że utrata ważności nastąpi wcześniej, jeśli przeprowadzone w danym budynku (części budynku) roboty budowlane i instalacyjne (np. docieplenie) spowodują, że charakterystyka energetyczna zmieni się (art. 14 ust. 2 ustawy). Ustawa mówi ogólnie o „zmianie”, zatem lege non distinguente chodzi i o pogorszenie, i o poprawę charakterystyki.
Kto może wystawić dokument?
Interesujące nas świadectwa może sporządzać ten, kto ukończył studia inżynierskie lub magisterskie w dziedzinach związanych z budownictwem i architekturą lub przysługują mu uprawnienia budowlane w specjalnościach wskazanych w art. 14 ust. 1 Pr. Bud. (art. 17 ustawy). Oprócz tego, niezbędna jest pełna zdolność do czynność prawnych oraz brak skazania m.in. za przestępstwa przeciw wiarygodności dokumentów. Osoba zainteresowana sporządzaniem świadectw składa wniosek o wpisanie do wykazu osób uprawnionych prowadzonego przez ministra właściwego do spraw budownictwa (zob. art. 18 i 31 ust. 1 ustawy). Odmowa wpisania do wykazu następuje w drodze decyzji administracyjnej, od której oczywiście można się odwołać (art. 19 ustawy). Sporządzanie świadectw bez wymaganych kwalifikacji i bez zachowania innych wymogów przewidzianych w ustawie jest wykroczeniem (art. 41 ustawy). Warto wspomnieć, że prawo zabrania sporządzenia świadectwa przez właściciela albo zarządcę budynku (części budynku) oraz przez osobę, której w budynku przysługuje spółdzielcze prawo do lokalu (art. 16 ustawy). Podkreślmy też, że 28 IV 2023 r. w życie wszedł art. 16a, zgodnie z którym świadectwo sporządzać ma osoba, która została wpisana do prowadzonego przez ministra budownictwa wykazu (zob. art. 31 ust. 1 pkt 1 ustawy).
Świadectwa charakterystyki energetycznej budynków i mieszkań: co mówią przepisy?
W przypadku mieszkań albo innych części budynku, świadectwo charakterystyki energetycznej można opracować na bazie świadectwa całego budynku, a gdy takiego świadectwa brak, na podstawie dokumentacji technicznej budynku (art. 9 ust. 1 ustawy). Uproszczenia przewidziano także dla budynków jednorodzinnych w zabudowie grupowej cechujących się m.in. jednakowymi rozwiązaniami instalacyjnymi i konstrukcyjno-materiałowymi (art. 7 ust. 1 ustawy, analogiczne unormowanie dla części budynków zawiera art. 7 ust. 2). Istotą uproszczeń jest to, że świadectwo dla każdego budynku albo części budynku w grupie można sporządzić opierając się na charakterystyce energetycznej wykonanej tylko dla jednego z tych budynków bądź części budynku. Jeśli części budynku, które są jednocześnie lokalami mieszkalnymi, spełniają wymogi z art. 7 ust. 2, każda ma taką samą powierzchnię użytkową, a oprócz tego są usytuowane w bryle budynku tak, że możliwe jest przyjęcie jednakowych charakterystycznych parametrów technicznych w zakresie ich kubatury, powierzchni przegród zewnętrznych oraz powierzchni użytkowej, prawo pozwala na sporządzenie świadectwa dla grupy takich lokali. Liczba egzemplarzy świadectwa winna odpowiadać liczbie lokali (art. 8 ustawy).
Kto odpowiada za sporządzenie dokumentu?
Sporządzenie dokumentu zapewnia właściciel albo zarządca budynku lub jego części lub osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe albo lokatorskie prawo do lokalu. Obowiązek ten aktualizuje się, gdy ma miejsce sprzedaż budynku lub prawa własnościowego. W wypadku, o którym mowa w art. 11 ust. 3 ustawy, sporządzenie świadectwa winien zapewnić najemca (art. 3 ust. 1 ustawy). Nabywcy należy przekazać dokument przy zawarciu umowy sprzedaży (w dniu sporządzenia aktu notarialnego), najemcy – przy zawieraniu umowy najmu (art. 11 ust. 1). Oczywiście dokument może być sporządzony dużo wcześniej, byle był nadal ważny. Ostatnia nowelizacja ustawy zobowiązała notariusza do umieszczenia w akcie notarialnym adnotacji o przekazaniu świadectwa (art. 11 ust. 6).
Jakie uprawnienia ma druga strona umowy?
Jeśli zbywca lub wynajmujący nie wykona swego obowiązku, nabywca albo najemca może w ciągu 14 dni od dnia zawarcia umowy zbycia albo najmu wezwać na piśmie zbywcę do przekazania świadectwa w ciągu dwóch miesięcy liczonych od dnia doręczenia wezwania (art. 11 ust. 2 ustawy). Jeśli i ten termin upłynie bezskutecznie, nabywca (najemca) jest uprawniony do zlecenia sporządzenia dokumentu na koszt zbywcy (wynajmującego). Uprawnienie to gaśnie po upływie 12 miesięcy, gdy mamy do czynienia ze sprzedażą, zaś po 6 miesiącach, gdy zawarto umowę najmu (art. 11 ust. 3). Ani najemca, ani nabywca nie mogą skutecznie zrzec się omawianych tu uprawnień (art. 11 ust. 4).
Zwróć uwagę, że obowiązek z art. 11 nie powstanie, gdy mamy do czynienia z umowami innymi niż sprzedaż (zamiana, dożywocie, darowizna). Również osoby, które nie zamierzają wynajmować albo sprzedawać nieruchomości nie mają w zasadzie obowiązku uzyskania świadectwa.
Na zakończenie wskażmy, że obowiązek uzyskania świadectwa nie dotyczy m.in. chronionych prawem zabytków, świątyń i miejsc działalności religijnej oraz budynków mieszkalnych, które mają być użytkowane przez najwyżej 4 miesiące w roku (art.3 ust. 4).
