Budowa wiaty garażowej w granicy działki ma często duże znaczenie dla inwestora, który dysponuje terenem o niewielkiej powierzchni (np. ze względu na ceny ziemi w danej miejscowości) lub działką dużą, lecz wąską (np. powstałą z dawnych łanów chłopskich, dzielonych między dzieci wzdłuż dłuższego boku). Przepisy budowlane są tu dość szczegółowe. Poniższy tekst zwięźle przedstawia ich najważniejsze unormowania.
Budowa wiaty garażowej w granicy działki – wprowadzenie
Przystępując od omówienia regulacji pozwalających na budowę wiaty garażowej w granicy działki budowlanej, należy pokrótce scharakteryzować najważniejsze unormowania Prawa budowlanego. Art. 5 ust. 1 tej ustawy nakazuje projektowanie i wznoszenie obiektów budowlanych zgodnie z przepisami, w tym z rozporządzeniem z 2002 r. o warunkach technicznych, którym powinny odpowiadać budynki oraz ich usytuowanie (dalej: rozporządzenie). Ocena, czy obiekt spełnia wymogi przewidziane przez prawo, należy do administracji architektoniczno-budowlanej. Przepisy techniczno-budowlane są imperatywne (ius cogens), tak samo jak np. przepisy ustaw podatkowych, a odstąpienie od niektórych z nich jest możliwe wyłącznie w wyjątkowych przypadkach (art. 9 Prawa budowlanego).
Kiedy pozwolenie, a kiedy zgłoszenie?
Co do zasady, roboty budowlane można rozpocząć tylko na podstawie pozwolenia na budowę (art. 28 ust. 1 Prawa budowlanego). Mimo to, zgłoszenia, o którym mówi art. 30 Prawa. budowlanego, wymaga jedynie budowa wolnostojących garaży i wiat, których powierzchnia zabudowy nie przekracza 35 m2, a ich łączna liczba na jednej działce (nie na jednej nieruchomości!) nie przekracza dwóch na każde 500 m2 powierzchni (art. 29 ust. 1 pkt 4 Prawa. budowlanego). Pozwolenia ani zgłoszenia nie wymaga budowa wiat o powierzchni nie większej niż 50 m2, sytuowanych na działce z budynkiem mieszkalnym, w tym domem jednorodzinnym, albo przeznaczonej pod budownictwo mieszkaniowe. Łączna liczba takich wiat na jednej działce nie może przekraczać dwóch na każde 1000 m2 jej powierzchni (art. 29 ust. 2 pkt 2 Prawa. budowlanego).
Aby możliwe było skorzystanie z powyższych regulacji, konieczne jest spełnienie wszystkich warunków normy prawnej. Jeżeli więc, przykładowo, wiata nie jest wolnostojąca – wówczas nie ma zastosowania art. 29 ust. 1 pkt 4 Prawa. budowlanego
Odległości dla miejsc parkingowych
Przy zagospodarowaniu działki budowlanej należy urządzić miejsca postojowe dla samochodów, również używanych przez niepełnosprawnych. Miejsca te powinny zostać przygotowane odpowiednio do przeznaczenia działki i sposobu jej zabudowy (§ 18 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie ). Liczbę stanowisk i sposób urządzenia parkingów trzeba dostosować do wymogów planu zagospodarowania przestrzennego (o ile jest uchwalony) lub do wymagań ustalonych w decyzji o warunkach zabudowy. Uznanie, iż dany obiekt budowlany jest konstrukcyjnie wiatą, nie oznacza, że nie może on służyć jako zadaszone miejsce postojowe, o którym mowa w § 18 i n. rozporządzenia.
Jeżeli wiata ma pełnić rolę zadaszonego miejsca postojowego (co jest sytuacją częstą), to konieczne jest zachowanie odpowiednich norm dotyczących odległości zawartych w wyżej wymienionym rozporządzeniu. Odległość miejsc postojowych od okien pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi m.in. w budynku mieszkalnym jest określona w § 19 rozporządzenia. Gdy mamy do czynienia z wiatą dla samochodów osobowych liczącą mniej niż 10 stanowisk, odległość od okien musi wynosić przynajmniej 7 metrów. Gdy ze stanowiska postojowego mają korzystać samochody inne niż osobowe, obostrzenia są większe. Gdy parking obejmuje 4 lub mniej stanowisk postojowych, odległość od okien to 10 m. Jeżeli miejsc jest pięć lub więcej – odległość wzrasta do 20 m (§ 19 ust. 1 rozp.). Należy przy tym wyjaśnić co to są pomieszczenia przeznaczone na stały pobyt ludzi. Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem, nie są to pomieszczenia przeznaczone na krótkotrwałe przebywanie w nim w związku z „wykonywaniem czynności związanych z utrzymaniem czystości i porządku” jak np.: łazienki. Nie są nimi również pomieszczenia piwnicy czy też kotłowni, nawet jeżeli są umeblowane (tak np.: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 października 2020r., II OSK 2149/18).
Oprócz powyżej wskazanych norm, przepisy prawa wprowadzają regulacje iż stanowiska postojowe winny być ulokowane tak, by odległość od granicy nie była mniejsza niż wskazana w § 19 ust. 2 rozporządzenia. Jeśli stanowisk postojowych dla aut osobowych jest 10 lub mniej, minimalna odległość to 3 m. Jeśli wiata służy do parkowania czterech lub mniej samochodów innych niż osobowe, odległość wynosi 6 m. Odległości określone w ust. 1 i 2 § 19 nie muszą być zachowane, gdy parking jest sytuowany między liniami, które rozgraniczają ulicę (§ 19 ust. 4). Wyjątek ten dotyczy – lege non distinguente – każdego rodzaju miejsc postojowych, niezależnie od liczby stanowisk parkingowych (np. wyrok WSA w Rzeszowie z 14 IV 2010 r., II SA/Rz 826/09).
Niekiedy mamy do czynienia z zadaszonym i utwardzonym terenem, jednak bez wyznaczonych konkretnych miejsc postojowych. W takiej sytuacji jako stanowisko postojowe należy traktować w zasadzie całość utwardzonego terenu, na którym można parkować. Wobec tego, jeżeli postój jest możliwy na całym utwardzeniu, tworzącym wiatę garażową, właśnie ten obszar trzeba uznać za miejsce postojowe, którego dotyczy § 19 rozporządzenia (wyr. WSA w Gliwicach z 1 III 2021 r., II SA/Gl 21/21).
Czy prawo pozwala na budowę wiaty garażowej przy granicy działki?
Przepisy wskazujące, czy możliwa jest budowa wiaty garażowej przy granicy działki budowlanej, a zatem w odległości mniejszej niż standardowa, znajdują się przede wszystkim w omawianym już rozporządzeniu o warunkach technicznych budynków. Mają one charakter wyjątkowy, zatem nie powinny być intepretowane rozszerzająco.
Ład przestrzenny i interesy sąsiadów
Omawiając lokalizację wiaty na działce, w tym przy granicy działki, należy mieć na uwadze to, że – co do zasady – wiata nie jest budynkiem. Jak stwierdził Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w wyroku z dnia 18 lipca 2013r. (II SA/Gl 265/13): „(…) wiata oznacza lekką, zadaszoną konstrukcję, częściowo lub zupełnie pozbawioną ścian (…)”. Z kolei Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, w wyroku z dnia 19 lutego 2020r. (II SA/Gd 389/19) wyraził pogląd, że: „Wiatę od budynku odróżnia przede wszystkim to, że jest ona pozbawiona wszystkich albo większości przegród zewnętrznych, a także najczęściej jej podstawowym elementem konstrukcyjnym (konstrukcją nośną), na którym osadzony jest dach, są słupy wiążące budowlę z gruntem.” Wiata jest to więc budowla, która nie posiada co najmniej jednej ściany (tak np.: Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w wyroku z dnia 22 października 2015r., II SA/Kr 1012/15).
Powyższe nie jest jednak wystarczające. Sądy administracyjne analizują bowiem również funkcję danego obiektu. W związku z tym pojawia się orzecznictwo, zgodnie z którym funkcję budynku spełnia wiata o innym przeznaczeniu niż rekreacyjno–wypoczynkowym, np.: wiata garażowa (tak: np.: wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 9 października 2019 r., II SA/Gl 718/19; wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 5 listopada 2014 r. sygn. IV SA/Po 628/14).
Nawet wówczas, to jest przyjmując, że wiata garażowa pełni funkcję budynku, nie jest do niej możliwe zastosowanie wszystkich przepisów Rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002r. W szczególności przyjmuje się, iż do wiat nie stosuje się §12 czy §271 przedmiotowego aktu prawnego. Potwierdził to jednoznacznie Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, w wyroku z dnia z dnia 22 września 2010 r. (II SA/Gd 388/10) w którym stwierdził: „Dla usytuowania wiaty ogrodowej i zachowania odległości od granic działki, przepisy § 12 rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 ze zm.) nie mają zastosowania.”
W uzasadnieniu tego orzeczenia Sąd wyraził stanowisko, iż § 12 rozporządzenia odnoszą się do „budynku” (ust. 1, 2, 3, 4), „budynku gospodarczego i garażu” (ust. 3 pkt 4), „budynku inwentarskiego” (ust. 6), „budowli podziemnej spełniającej funkcje użytkowe budynku” (ust. 7). Nie ma więc możliwości przyjęcia, że normy te stosuje się także do wiaty.
W efekcie należy stwierdzić, że – biorąc pod uwagę regulacje z §19 rozporządzenia – lokalizowanie wiaty garażowej przy granicy działki nie jest możliwe.
Rekomendowane jest wyposażenie wiaty garażowej w twardą nawierzchnię ze spadkami, które zapewnią spływ wody do kanalizacji burzowej, wyposażonej w łapacze oleju i osadniki błota. Mówi o tym § 21 ust. 4 rozporządzenia. Dzięki temu możliwa jest ochrona ziemi i roślin przed zanieczyszczeniem, a także powstrzymanie immisji (zob. art. 144 k.c.).
Jesteśmy doświadczoną kancelarią prawniczą, specjalizującą się w prawie budowlanym. Oferujemy analizę umów, reprezentację przed sądami oraz kompleksowe doradztwo prawne w zakresie przepisów dotyczących budownictwa. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać skuteczną opiekę prawną i rozwiązać swoje problemy związane z prawem budowlanym.
