rozwiązanie prawne
Dokumenty, które powinny zostać załączone do wniosku o wydanie pozwolenia na budowę, są określone przede wszystkim w przepisach Prawa budowlanego. Unormowania te nie są jednak regulacją zupełną. W konsekwencji, aby ustalić, jakie dokumenty są niezbędne w konkretnej sprawie (np. gdy chodzi o zabytek), trzeba mieć na uwadze także ustawy szczególne.
Jakie dokumenty są wymagane, by uzyskać pozwolenie na budowę?
Jeśli nie wiesz, jakie dokumenty są wymagane, by uzyskać pozwolenie na budowę, warto zapoznać się z art. 33 Prawa budowlanego. Informacje o potrzebnych dokumentach znajdziemy przede wszystkim w tym miejscu. O ich przedstawienie organowi administracji budowlanej ma zadbać inwestor. Warto pamiętać, że nie musi on zajmować się sprawą osobiście. Podobnie jak np. w postępowaniu przed WSA, może ustanowić pełnomocnika.
Verba legis, czyli co mówi ustawa?
Do wniosku należy dołączyć przede wszystkim dwa projekty: zagospodarowania terenu bądź działki oraz architektoniczno-budowlany (zarówno w postaci papierowej, jak i elektronicznej – art. 33 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego).
Oprócz tego należy przygotować oryginały bądź kopie opinii, pozwoleń i innych dokumentów, o ile obowiązek ich dołączenia wynika z przepisów ustaw innych niż Prawo budowlane (ustaw odrębnych – lex specialis). Tym samym organ administracji, nawet wyższego stopnia (np. wojewoda lub minister), nie ma kompetencji do żądania jakichkolwiek innych dokumentów niż te wyraźnie wskazane przez powszechnie obowiązujące przepisy.
W praktyce chodzi tu np. o stanowisko zarządcy drogi, konserwatora zabytków, Państwowej Inspekcji Sanitarnej albo organów przeciwpożarowych (np. komendanta miejskiego PSP). Kompetencje każdego z tych organów trzeba oceniać wedle przepisów stanowiących w stosunku do Prawa budowlanego lex specialis. Te przepisy określają także wiążący sposób i zakres zadań poszczególnych organów opiniujących, uzgadniających lub udzielających pozwoleń.
Poszczególne opinie wydawane przez organy są dokumentami, a zarazem dowodami w sprawie. Podlegają one – podobnie jak inne dowody – ocenie organu prowadzącego postępowanie. W przeciwieństwie do pozwoleń i uzgodnień organ ten nie jest związany opinią. Dodajmy, że uzgodnienia przybierają formę postanowienia, a pozwolenia winny być wydane jako decyzje administracyjne.
Ochrona przed biernością urzędów
Uzgodnienia oraz wyrażenie zgody bądź opinii powinny nastąpić w ciągu 14 dni od dnia przedstawienia przez inwestora propozycji rozwiązań. Jeśli organ, np. konserwator zabytków, nie zajmie stanowiska we wspomnianym terminie, należy przyjąć, że nie zgłosił on zastrzeżeń (art. 32 ust. 2 Prawa budowlanego). Mamy tu zatem do czynienia z fikcją prawną, dzięki której wnioskodawca nie musi oczekiwać na niezbędne dokumenty. Sprawia to, że postępowania administracyjne kończą się szybciej, a co najważniejsze – po myśli inwestora.
Jednak omawiany art. 32 ust. 2 nie może być stosowany, gdy stanowisko powinno przyjąć formę decyzji administracyjnej. To samo dotyczy oceny oddziaływania inwestycji na obszar Natura 2000 oraz opiniowania i przygotowywania uzgodnień w ramach oceny oddziaływania na środowisko (art. 32 ust. 3 Prawa budowlanego).
Jakie jeszcze dokumenty mogą być potrzebne, by uzyskać pozwolenie na budowę?
Do uzyskania pozwolenia na budowę potrzebne są rozmaite uzgodnienia, opinie i inne dokumenty – w zależności od rodzaju zamierzenia. Praktyka dowodzi, że wnioskodawcy często nie są pewni, jak powinien wyglądać komplet załączników do składanego przez nich wniosku.
Czy wszystkie dokumenty są niezbędnę?
By uniknąć niejasności, art. 33 ust. 2 wymienia cały szereg niezbędnych dokumentów. Niektóre należy złożyć zawsze (np. oświadczenie o tym, że inwestor posiada prawo do dysponowania nieruchomością w celach budowlanych). Dołączenie innych dokumentów niekiedy okaże się zbędne.
Przykładowo, przedstawienie (a wcześniej uzyskanie) decyzji „w-z” będzie potrzebne, o ile jest ona wymagana przez przepisy z zakresu planowania i zagospodarowania przestrzennego.
Ten, kto składa wniosek, nie może legitymować się decyzją „w-z” wydaną na rzecz kogoś innego. Prawo pozwala jednak na przeniesienie praw z takiej „cudzej” decyzji, dzięki czemu sprawa może być załatwiona szybciej. Zaznaczmy w tym miejscu, że wydanie pozwolenia w oparciu o „warunki” dla innego podmiotu powoduje, że pozwolenie jest nieważne. Mamy wówczas do czynienia z rażącym naruszeniem prawa, o którym mowa w art. 156 § 1 pkt 2 k.p.a.
Specyfika sektora budowlanego
W dalszej kolejności art. 33 ust. 2 Prawa budowlanego wymienia akty dotyczące głównie inwestycji szczególnego rodzaju, specjalistycznych. Chodzi tu np. o specjalne postanowienie o uzgodnieniu, gdy wniosek o pozwolenie na budowę dotyczy m.in. obiektów zakładów górniczych (art. 33 ust. 2 pkt 4).
Gdy wniosek dotyczy autostrady lub drogi ekspresowej bądź jej odcinka (zob. art. 24ga ust. 1 pkt 1 oraz 2 ustawy o drogach publicznych, dalej: u.d.p.), konieczne jest dołączenie m.in. wyników audytu bezpieczeństwa ruchu drogowego, o którym mówi art. 24l ust. 1 u.d.p., a wraz z tym uzasadnienia zarządcy drogi z art. 24l ust. 4 u.d.p. (zob. wyliczenie w art. 33 ust. 2 pkt 7 Prawa budowlanego).
Ponadto, jeżeli zgodnie z miejscowym planem rewitalizacji niezbędne jest zawarcie umowy urbanistycznej, należy dołączyć do wniosku o pozwolenie również taką umowę (art. 33 ust. 2 pkt 8 Prawa budowlanego).
Jeśli dokumenty, o których mówi art. 33 ust. 2–3 (zatem nie tylko projekt budowlany), zawierają informacje niejawne, mogą być przechowywane przez inwestora. Konieczne jest jednak uzyskanie zgody właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej (art. 33 ust. 5 Prawa budowlanego). Ratio legis jest tu nie tylko ochrona informacji niejawnych, lecz także odciążenie administracji publicznej i zdjęcie z niej obowiązków wynikających z tej ochrony.
Warto zauważyć, że art. 33 ust. 5 odnosi się tylko do okresu, gdy toczy się postępowanie. Obowiązek przechowywania dokumentów zawierających informacje niejawne już po wydaniu decyzji reguluje art. 38 ust. 3 Prawa budowlanego.
Uzupełnienie braków
W wypadku wezwania wnioskodawcy (czyli inwestora) do uzupełnienia lub usunięcia braków innych niż wskazane w art. 35 ust. 1, zastosowanie znajdzie przewidujący obowiązek wezwania wnoszącego podanie do usunięcia jego braków art. 64 § 2 k.p.a.
Trzeba pamiętać, że wezwanie strony do usunięcia braków nie może nastąpić później niż w ciągu 14 dni od daty, w której wpłynął wniosek (art. 33 ust. 6 Prawa budowlanego). Nieusunięcie braków (np. brak uzupełnienia dokumentacji) sprawi, że wydana zostanie decyzja odmowna.
Organ administracji – zatem także np. prezydent miasta albo starosta, orzekający w sprawie pozwolenia na budowę – nie może przystąpić do merytorycznego załatwienia sprawy bez wcześniejszego sprawdzenia wniosku od strony formalnej (zob. np. uzasadnienie wyroku WSA w Olsztynie z 18 października 2011 r., II SA/Ol 686/11).
Na zakończenie warto zwrócić uwagę, że w zasadzie pozwolenie dotyczy zamierzenia budowlanego in integro (jedno zamierzenie – jedno pozwolenie). Mimo to, jeżeli zamierzenie obejmuje dwa albo więcej obiektów, można wnieść, by pozwolenie dotyczyło jedynie wybranych obiektów (o ile mogą funkcjonować samodzielnie zgodnie z przeznaczeniem). Inwestor będzie jednak nadal zobowiązany do przedstawienia projektu zagospodarowania terenu bądź działki dla całego zamierzenia (art. 33 ust. 1 zd. 3 Prawa budowlanego).
